近年來，越來越多的中國投資人到美國購買房產，很多投資人對在持有環節的美國稅收（如地產稅、針對出租收入的所得稅）可能有所瞭解，但對處置環節（出售、贈送及遺贈）所面臨的美國稅收問題可能不甚清楚，本文重點討論外國人在美國處置房產所面臨的聯邦所得稅、遺產稅及節稅方式，已取得美國身份的投資人不在本文討論範圍。
01 什麼是美國稅務居民？
美國稅法針對個人有兩個稅務居民的概念：
所得稅稅務居民包括：
---美國所得稅稅務居民必須對全球所得繳稅。
實質性居住是指雖然未持有綠卡，但在稅務申報年度（如2014年）在美居留達到31天，且連續三年（2014年、2013年、2012年）分別根據1（2014年天數除以1）、1/3（2013年天數除以3）、1/6（2012年天數除以6）加權計算的天數總計已達183天。
而遺產稅法以定居 (domicile)來決定納稅人是否為稅務居民，不以移民身分（！！！），而以定居的意願和事實來決定是否遺產稅稅務居民。美國遺產稅稅務居民就全球資產繳納遺產稅贈與稅。
02 與房地產相關的遺產贈與稅
多數情況下，外國投資人不希望成為美國納稅居民，但針對與房產有關的遺產贈與稅，納稅居民則有更多優惠。不論去世後作為遺產還是有生之年贈送給子女，遺產稅納稅居民可享受的終生免稅額有549萬美元（2017年），而非美國遺產納稅居民若在有生之年將房產贈與子女，除了每個受贈人有14000美元的免稅額，其餘超出部分根據贈與時的價值，按20% – 40% 稅率繳納贈與稅，其中超出100萬美元部分即按40% 的稅率納稅；
非美國遺產稅納稅居民若在離世時將房產由子女繼承，則只享有6萬美元的免稅額，其餘超出部分根據離世時的價值，按26% – 40% 稅率繳納遺產稅，其中超出100萬美元部分即按40% 的稅率納稅。
遺產贈與稅是外國投資人在美國購房的一個稅務陷阱，不同於所得稅，不管所投資房產有無增值，房產價值的接近40% 部分將會無償贈送給山姆大叔，這可能是每個投資人都不希望看到的。
03 外國投資人具體採取哪種方式購買持有房地產？
外國 投資人具體採取哪種方式購買持有房地產，要根據投資人的投資目的、家庭情況、房地產預計持有時間長短等進行具體分析。比如：
04 海外資產避稅方法
由於美國房地產稅收系統稅率奇高且專案繁多，所以如果想避免“遺產”稱“遺患”，海外投資者不應該把錢全放到美國房產上。以下這些方式就是資產不錯的避稅方法。
贈與方式
若不是動則成千萬上億美元身家的大富豪，小戶人家最好用的方式就是利用美國稅法所規定的每人每年可向任何人贈與14,000美元的制度，在這個條件下無需額外繳納任何稅賦，利用螞蟻搬家的方法一點一點將資產轉移給子女，而且名正言順。
然而這方法的缺點是週期長，金額低，而且在此期間父母不能出現意外。
購買保險
在美國，為子女轉移資產最簡單有效的方式是購買人壽保險。如果買下一份百萬美元理賠的人壽保險，這就等於是實實在在為子女留下了百萬現金。而且人壽保險保險的理賠受益人不用繳納所得稅，也不用繳納遺產稅。
亦或者，也可以為子女購買人壽保險，這等於給孩子有了終身可保性，以後孩子萬一出現身體疾病保險公司也無法取消保險，而且將財產無形中轉移至孩子身上，把以後的遺產總額降低從而降低遺產稅。
但美國的保險型別選擇多樣，如何挑選適合自己的產品，這裡面大有講究。
信託
另外一個好的解決方案是設立一個 Dynasty Trust，有人將其翻譯為“世代信託”，也有將其翻譯為“朝代信託”。
與其他信託少許不同的是，“世代信託”是一個不可撤銷的、長時間的信託。“世代信託”不僅可以讓作為美國人的信託受益人收益，還可以讓信託設立人的其他非美國後代或旁系親屬收益。
這個信託的基本原理是“世代信託”中的受託人是“不死”的，所以既然不死自然也就沒有遺產稅了。
信託條款如何設立，怎麼樣做得即達到避稅的目的，又符合中國人的家庭倫理觀念，這裡面也是很有學問。
總而言之，雖然很多盆友惦記著購買美國房產的種種好處，但是下手前記得要了解清楚與之俱來的風險，並做好全面的財務規劃！