尋求利潤新增長點 房企積極備戰物管上市

       在今年新冠肺炎疫情之下，物業作為居民日常生活最前沿的保障單位，在社群疫情防控中存在感不斷上升。在物業管理企業（下稱“物管”）受到關注的同時，今年房企分拆物管上市的熱情更加高漲，上半年已有3家物管成功上市。而據克而瑞物管統計資料，截至今年6月30日，累計有27家物管在港股和A股上市，上市陣容擴大趨勢明顯。

  規模：27家物管上市

  日前，從遞交IPO申請到正式上市僅用106天的弘陽服務，不僅創下了物管公司上市用時最短的紀錄，也使得物管公司在港上市的高光再度延續。據悉，截至今年6月30日，累計已有27家物管公司在港股和A股上市。除了今年上市的3家之外，近期金融街物業、正榮物業也將相繼上市，此外還有星盛商業、宋都物業、第一服務、卓越商企、金科智慧服務等多家物管已遞交了招股書。

  在整體疫後市場趨於穩定後，6月下旬，物管的“IPO盛宴”繼續升溫。6月24日，榮盛發展旗下的物業公司榮萬家生活服務、合景泰富集團旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申請；6月26日，佳源國際旗下的佳源服務遞交招股書；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服務和世茂集團旗下的世茂服務遞表IPO。

  過去幾年房企拆分物管上市的熱潮不斷。自2014年首家物管彩生活上市以來，至2018年的5年間，僅有12家物管公司成功上市。不過到了2019年，物管上市引來井噴，全年共有12家物管企業以IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場，與過去5年登陸主機板市場的物管股總數相當，成為物管上市數量最多的一年。

  2014年6月30日，花樣年控股分拆彩生活在港上市，成為“內地物管公司分拆上市第一股”，受到國際資本市場的追捧，股價一漲再漲，給內地房企打開了一扇窗，讓房企看到了拆分物管公司單獨上市融資這條捷徑。2018年，大部分物管公司的上市意識被點燃，經過1~2年的籌備期，很多企業做好了財務、架構等方面的準備，所以出現了今年物管企業集中遞交招股書的情況。特別是一些體量本身較小的企業，由於港股對物管公司上市比較友好，門檻不高，所以會看到一些中小型物管公司近年登陸港股。據統計，截至2019年底，24家在香港上市的物管全年股價綜合上漲，股價漲幅平均值為63.8%，高於同期恆生指數9.1%的漲幅。

  探因：增加利潤新增長點

  隨著物管企業在資本市場發展持續升溫，物管也在逐步擺脫僅作為房企附屬產品的狀態。據克而瑞物管統計，從市值方面看，截止到2019年底，24家上市物管市值總額為2355.9億元；從市盈率角度看，物管企業市盈率多超過20倍，擁有較高的估值。今年，受新冠肺炎疫情的影響，雖然整體市場的表現並不盡如人意，但物管板塊平均增幅卻達到了37%。業內人士認為，房企之所以熱衷將物管分拆上市，除了為推動業務規模擴張外，更為尋求創新升級原有業務，從而增加新的利潤增長點。

  部分物管公司市值甚至開始跑贏母公司。資料顯示，截至7月2日，綠城服務總市值達到299.18億元，高於其關聯房企綠城中國218.22億元的市值；雅生活服務以522億元的總市值，超越母公司雅居樂的377億元市值。不過，即便物管企業發展整體向好，但值得注意的是，上市物管之間的分化仍然明顯。截止到7月2日，碧桂園服務總市值穩居物管上市企業榜首，市值達到1013.30億元，相比上市首日市值增長260%；而榜尾的燁星集團市值僅6.16億元，相比上市首日市值下降15%，兩家物管市值相差近164倍，且差距有進一步拉大趨勢。可見頭部企業發展愈發迅速，而規模較小的企業發展後勁略顯不足。

  25家已披露2019年業績的上市物管公司，去年取得43%的平均營收增幅。綜合來看，2019年，25家已上市物管全年營收總額567.2億元。其中，TOP3營收總和達241.9億元，佔比42.6%；TOP5營收總和為342.2億元，約佔60.3%。年報顯示，去年碧桂園服務營收實現了翻倍，新城悅服務和永升生活服務營收增幅達七成以上。不過，在板塊整體獲得營收高增長背後，也有部分物管公司增幅低於預期，如彩生活、燁星集團營收增速分別為6%及9%。

  同時，上市物管公司管理規模差距進一步拉大。2019年，除了彩生活，其餘上市物管公司在管面積均取得增長，23家披露在管面積資料的物管公司2019年平均取得30.12%的在管規模增長，在管面積均值9307萬平方米。其中，在管面積增幅前三的企業為時代鄰里、佳兆業美好及雅生活服務，增速接近或超過七成。不同企業間增幅存在10倍差距。從具體規模來看，在管規模最高的彩生活管理規模約為最小的興業物聯的150倍。

  由此看來，上市物管的營業收入和在管面積均已開始向頭部企業集中，行業的集中度正在加劇。與此同時，今年已經上市的3家公司中建業新生活股價實現了2%左右的上漲，但興業物聯和燁星集團的股價是下跌的，這主要源於投資者對企業成長性的判斷不同。隨著上市企業標的越來越多，未來企業間的分化會體現在股價、估值上的不同表現，優質的企業天花板會更高，而各方面比較弱勢的企業也可能難以獲得投資者的關注。

  趨勢：3年後上市物管或達百家

  上市物管企業越來越多是行業逐步走向成熟的標誌，未來行業的上市程序還會持續，將有一個密集的上市期。有業內人士預測，兩三年內，物管上市公司會增加到100家以上。

  易居企業集團CEO丁祖昱表示，相信在短短兩三年內，物管上市公司會增加到100家以上。就資本市場而言，上市仍是一個較好的視窗期，這是因為對物管行業產生關注的投資者越來越多，物管板塊的未來成長性仍然明確。目前整體相對大盤仍是一個表現較好的板塊，但並不是任何上市公司都會受到追捧。

  此外，他還認為，上市物管的分化與其背後實力強、操盤面積大的相關房地產企業不無關係。從另一角度看，物管市場仍較分散，也遠未達到充分競爭的狀態，這給行業整合、龍頭企業提升市場佔有率提供了充足的空間。“我認為只要幾家最大的物管公司還沒有完成上市，如恆大、華潤、萬科的物管公司沒有完成上市，那麼整體物管市場仍然值得看好。一旦這些最大的物管公司完成上市之後，物管企業的分化則會迅速加劇，物管企業的本身估值也會趨向於理性。”

  不過有業內人士認為，資本市場對物管公司的估值能否繼續保持高位存在一定的不確定性。目前投資者對物管公司的高估值中疊加了對企業未來規模和增值服務高增長的預期。如果物管公司能夠在未來逐步兌現這部分預期，估值就會有一定的支撐，否則也存在一定的風險。

  觀點：打造社群O2O增值服務平臺

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，除了追求擴張速度，房企拆分物管上市也能實現規範管理平臺、建立專業化團隊的目標。但房企也應加大投入打造社群O2O增值服務平臺，實現物管收益多元化。此外，積極創新物管費證券化，對未來的規模擴大和盈利能力提升都有積極影響。在強者恆強的態勢下，上市物管服務企業在營業收入、管理規模、總資產及在資本市場方面均得到顯著的提升，行業集中度得到進一步的加強。不過，能夠抓住政策、資本、市場、行業發展的紅利，迅速擴張，在大市場中鞏固行業地位，最終攀登到行業的頂峰才是關鍵。

                                                                                                                                         來源：資訊時報