《財經》新媒體 宋金煜/文 潘西/編輯
代建業務一直被看作是不受財務限制的房地產開發模式，但近期卻有房企分拆代建踏上IPO之路。6月19日，港交所檔案顯示，綠城管理已透過上市聆訊，掛牌時間、融資規模等具體資訊暫未披露。
若綠城管理成功上市，將是首家上市的國內代建企業，同時也將是綠城集團分拆綠城中國（3900.HK）、綠城服務（02869.HK）之外的第三個在港上市平臺。
對於綠城管理選擇上市的原因，有業內專家表示，目前整個代建業務利潤增速並不理想，經營活動現金淨額、毛利率普遍下滑，需求不穩定且各家房企紛紛湧入，由此引發的激烈競爭給綠城管理的發展帶來了新的挑戰。
爭相進入代建市場
當前房地產市場的規模、利潤逐步見頂，多元化發展成為眾多房企的共同選擇。不少房企在商業、文旅、健康、養老等領域拼殺後發現，“由重到輕”的運營模式才是一門好生意。據CRIC統計，TOP20房企均有涉足代建，其中尤以杭州本土房企最為熱衷。
目前綠城、建業、金地、雅居樂等房企均已分拆出代建子公司。2020年1月，中交地產旗下公司與惠州市惠燃實業發展有限公司等簽訂專案委託管理服務協議，並於3月將旗下子公司更名為中交房地產管理集團有限公司；今年5月，雅居樂地產重慶區域簽約貴陽清鎮毛慄山代建專案，其以代建的形式正式進入貴陽。近日，金地集團中標廣州國際金融城起步區新華保險大廈代建專案，代建業務首次進入廣州。
對比部分房企，綠城代建專案數較多。截止2019年12月31日，綠城管理於中國26個省、直轄市及自治區的85座城市及於柬埔寨一座城市擁有260個代建專案，市場佔有率超20%，而個別房企的代建數目不超過100個，甚至僅10多個。
針對目前代建行業的競爭格局，不同房企在代建領域的側重點不同，如近期金地聚焦寫字樓代建，華潤主要發力園區、體育館等政府代建專案，而建業聚焦河南本土房地產專案。但是一般來說，政府代建非企業盈利點，目的多在於參與國家的民生工程建設，贏得市場佔有率，而商業代建則可為公司帶來更多盈利點。
讓房企扎堆湧入的代建，到底是什麼業務？一位熟悉代建行業的人士告訴《財經》新媒體， 房地產代建開發模式起源於美國，是由擁有土地的委託方發起，擁有專案開發建設經驗的專業代建方承接，雙方透過平等協商建立合作關係，最終目標是實現共同盈利。代建主要分為政府代建、商業代建和資本代建三種。
諸葛找房資料研究中心分析師陳霄認為，在當前房企拿地競爭越來越激烈的背景下，由於代建業務屬於輕資產運營模式，因此無需代建方投入大量的資金，也不需要透過招拍掛拿地，因此所承擔的壓力和風險都會小很多。同時還可獲得規模的迅速擴張，這吸引眾多房企加入入局代建領域。
目前從發展情況來看，房地產企業代建已形成了不小的規模，特別是在土地競爭激烈的部分地塊中，不少企業直接選擇代建來承接專案。另外，近幾年的政府舊改需求不斷增長，保障房、基建投資一直增加的市場情況下，代建行業的發展空間依然會有不小的增長。
合營代建風險猶存
此前，綠城管理集團總經理李軍說：“代建這個行業不是誰都能玩的。”這是由於代建對企業的品牌、管理能力、客戶資源等方面都有較高要求。這句話，現在同樣也在敲打著綠城管理自己。
雖然，綠城代建業務的毛利率水平明顯高於傳統開發業務，但是其毛利率水平卻在下降。根據招股書披露，2017年-2018年末及2019年前三季度，綠城管理毛利率分別為56.8%、50.2%和44.9%，呈現持續下滑態勢。
對於毛利率連續下滑的原因，綠城管理解釋稱，這主要受商業代建業務的毛利率影響，商業代建業務毛利率減少，主要由於與業務夥伴合作快速發展，須支付若干比例的管理費所致。目前，綠城管理商業代建的收入佔比在70%以上。
根據利潤分攤協議，綠城管理收取有關管理費的預先協定百分比(一般為20%至30%)後，須向合作伙伴支付餘下的結餘並將其作為服務成本入賬。而就在2019年，在商業代建方面，公司支出的服務成本為6.904億元，收入為6.756億元，支出超過了收入。
事實上，在綠城管理走上IPO之前，已經減少了對母公司代建業務依賴，並在商業代建中降低了自行運營的比重，更加重視與業務夥伴的合作。然而，從純代建走向了共建，規模擴大了，綠城管理的合作代建業務卻遭遇到考驗。
2017年至2019年，綠城管理所佔合營公司業績為虧損870萬元、2740萬元、1540萬元。同期，所佔聯營公司業績自2018年的虧損170萬元增加至2019年的虧損660萬元。
不僅如此，由於確認代建專案的所有收入一般耗時長達5-6年，專案擁有人延誤或未能付款可能會對公司的現金流狀況和運營資金能力造成影響，因此2017年至2019年，綠城管理的貿易應收款項減值和信貸虧損撥備分別為1.024億元、7820萬元以及1.377億元。
有關合作虧損的具體原因和應對措施，綠城管理方面表示，因為處於上市前的靜默期，暫無法回應，一切資訊以招股書口徑為準。
“代建的確很難賺錢，這是因為一些公司把有問題的專案拿出來和代建公司合作，這也是代建業務發展的障礙之一。”資深房地產投融資和戰略專家張健表示，對比物業服務客戶穩定、衍生服務比較多，代建業務延續性就比較難，需要提高自身的能力，包括建立標準化體系，以及提高效率同時還要保障品質。
陳霄認為，輕資產輸出模式能夠在降低風險的同時推動業務快速增長並提高盈利能力，但仍存在風險，一旦合作方出現問題，就會對自身品牌造成傷害，並會產生一系列後續問題。毛利率下滑、合作模式的虧損，對於未來上市後的股價可能會產生一定影響。
“代建＋物業”或成突破口
資料顯示，2019年綠城管理銷售額攀升至664億元，對綠城中國銷售額貢獻達33%，然而銷售額快速增長的背後，卻是代建業務僅佔綠城營收、利潤比例的分別為3.2%、15.7%。具體來看，2017年至2019年，綠城管理持續經營業務所得利潤分別為2.59億元、3.63億元及3.89億元，2019年僅增長0.26億元。這也意味著，代建業務的利潤並不比房地產開發高。
關於商業代建業務的盈利增長難持續的擔憂，知名地產分析師嚴躍進分析稱，代建方不光是簡單的品牌輸出和工程代理，更多是還是要在房地產業務的全生命週期中積極研究各類需求。
陳霄認為，對於當前來說，代建行業處在迅速發展階段，當前規模是重要的決勝因素，而隨著房地產市場的風險性和競爭性逐漸加劇，對於未來的代建行業來說，可以透過收併購發展成為實力更強大的綜合平臺，提升競爭力。另外，可透過擴大物業型別和領域的方式，來尋找新的增長點。
雖然業內普遍認為代建業務並非長期持續性業務，但由於代建業務除了施工建設過程之外，後續還能向代建專案輸出物業管理服務的優勢，已然成為資本最為青睞的輕資產業務之一，因此近兩年房企們紛紛透過拆分代建、物管來獨立上市。
張健也表示，關於此次綠城管理融資用途之一是搭建服務平臺，如果服務平臺做大也會帶來很多衍生業務，本身代建業務和物業管理之間是上下游關係，如若代建和物業兩大平臺可以進行合作，也會有很大想象空間。
業內專家表示，綠城管理若想真正坐穩“國內代建市值第一股“，確實需要資金砸向人才和產業鏈優質企業，而發展“代建＋物業”或將突破代建單一業務的想象空間。