物業股集體迎來回調
來源： 每日經濟新聞
在資本市場備受青睞的物業股終於迎來集體回撥。
目前，港股上市物業公司2020年中報已披露完畢，雖然上半年業績取得了正增長，但從增速上看，主流物業公司在營收、淨利潤同比增速上均有所下降。
與此同時，今年8月份以來，港股物業股普遍迎來了回撥，跌幅在2%~20%。即便在物業公司陸續釋出不錯的中報業績之後，物業股也未見明顯起色。
多位業內人士向《每日經濟新聞》記者分析認為，物業股的估值或者利潤最終還是會趨向於合理，市場最終還是會趨向於理性。物業股最近是一個短期的回撥，但再次上漲需要基本面新的利好出來。
集體迎來回調，跌幅最大超20%
房地產行業下行週期中，物業管理行業因為具備良好的現金流和抗風險能力，越來越受到資本市場的青睞，上市熱潮也給物業企業帶來了很多積極的變化。
今年上半年，物業股在疫情影響下的資本市場幾乎全線飄紅。Wind資料顯示，26家A+H物業股上半年平均漲幅為53.6%，加權平均漲幅為117%。
但《每日經濟新聞》記者梳理發現，從8月份開始，港股物業股已開始出現回撥，直到最近的9月8日，物業股大勢仍未見起色。
據Wind統計，22家港股物業股在60日漲跌幅中，有9家上漲，10家下跌；在20日漲跌幅中，僅有碧桂園服務、永升生活服務微漲，其餘20家普跌；在5日漲跌幅中，僅有銀城生活服務、中奧到家、濱江服務微漲，其餘19家普跌。
在20日漲跌幅中，中奧到家以20.65%的跌幅領跌20家物業股。同時，跌幅超過15%的還包括鑫苑服務、時代鄰里、和泓服務、佳兆業美好、祈福生活服務，甚至有頭部物業公司保利物業、雅生活服務，兩家的跌幅分別為16.29%、18.4%。另外，如中海物業、奧園健康、正榮服務、弘陽服務等跌幅也超過了10%。
進入9月後，在5日漲跌幅中，或是因為中期業績超預期，銀城生活服務以5.37%的漲幅領漲，保利物業、中海物業、鑫苑服務等跌幅收窄至5%以下。時代鄰里以10.62%的跌幅領跌19家物業股，其中超過5%跌幅的有15家，包括奧園健康、藍光嘉寶服務、正榮服務弘陽服務等。
近兩月港股物業上市公司股價表現 資料來源：Wind
一位長期跟蹤港股市場的券商人士王利（化名）告訴《每日經濟新聞》記者，最近物業股的回撥跟獲利盤有很大關係。在貨幣政策不再繼續寬鬆的背景下，高估值公司迎來了一波獲利盤。所以暫時看，物業股近期是一個短期的回撥，但再次上漲需要基本面新的利好出來。
中金公司研報也指出，物業板塊自2016年以來估值持續擴張，遠期滾動市盈率已由2016年初的15倍左右上升至當前的35倍左右。但近兩個月的業績行情對板塊的催化作用有限。同時，在存量股票估值處於高位的情況下，大中型優質公司新股集中上市對存量股票的負面影響大於正面，可能分散資金、使得板塊整體估值承壓。
在近日每日經濟新聞主辦的“物業資本論”線上沙龍活動上，旭輝永升服務發展部總經理肖文鳳認為，物業股受到資本市場的熱捧還是會持續一個階段。但花無百日紅，估值或者利潤最終還是會趨向於合理，市場最終還是會趨向於理性。 “我個人樂觀一點認為的話，物業股被熱捧的時間還有3～5年，理性一點認為的話也就1～2年。”
業績增速放緩，增值服務面臨調整
從主流物業公司的2020年中期業績報告看，頭部物業公司碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務等業績均超過市場預期，在面積拓展上也依然取得較高的增長。大部分中小物業公司業績也都在預期範圍，個別甚至超過預期，但中期業績對物業股整體走勢拉動並不明顯。
雖然物業公司上半年成為疫情期間意外逆勢上揚的行業，但從中期業績看，物業公司整體的增長趨勢和個別物業公司的增值服務業務仍然受到疫情影響。
華創證券統計了17家主流物業公司業績顯示，上半年17家主流物業公司整體主營業務收入同比增長34.7%，較2019年下降14.8%，整體仍保持高增速。
其中，一線物業公司營業收入同比增長31.1%，較2019年下降14.8%；二線物業公司營業收入同比增長37.3%，較2019年下降7.4%。
物業板塊整體歸母淨利潤同比增長45.0%，較2019年下降20.7%，整體仍保持高增速。其中，一線物業公司歸母淨利潤同比增長31.1%，較2019年下降19.7%。
華創證券認為，主流物業公司營收、淨利潤同比增速有所下降，主要源於疫情影響，具體表現在疫情導致商務談判延後以及房企開竣工的延後，由此物業公司專案拓展或有所放緩；部分增值服務業務受限，但增值服務的需求並不會因此消失、只是延後，後續有望逐步釋放。
頭部物業公司保利物業、中海物業在疫情下，上半年的增值服務業務就受到影響。保利物業的社群增值服務毛利率同比2020年上半年下滑13.9個百分點，中海物業的住戶增值服務毛利率則同比下滑19.4個百分點。
中海物業解釋稱，下滑主要是由於疫情期間零售產品銷售組合的變化，毛利率較低的日常新鮮食品和防疫物資面對重大需求所致。不過，中海物業整體的增值服務業務毛利率同比下滑了9.5個百分點。
華泰證券統計顯示，今年上半年，23家物業管理上市公司增值服務營收佔比為31%，較2019年下降3個百分點，主要由於受到疫情影響，案場服務等非業主增值服務，以及房屋經紀、社群空間運營、社群媒體運營等業主增值服務的收入普遍出現下滑。
不過，物業公司的上市潮在今後或還將持續。港交所資料顯示，目前排隊上市的物業公司有11家，其中4家截至2019年底的合同面積超過1億平方米。另據嘉和家業監測，目前正在籌備上市的物業企業多達100餘家，其中多為中小物企或區域物企。