綠地控股這半年:回款率、多元化與微漲的土地單價

觀點地產網 宣佈因股東籌劃公司控制權結構有關事項緊急停牌一週後,隔天綠地控股便釋出了2020年半年度業績快報。

7月21日的公告顯示,2020年上半年,綠地控股實現營業總收入2099億元,同比增加4.14%;實現利潤總額153億元,同比減少7.66%;實現歸屬於上市公司股東的淨利潤80億元,同比減少10.79%。

對於去年營收利潤等指標均保持正向增長的綠地控股而言,這半年的利潤微降,與疫情黑天鵝事件不無關係。

回款率與多元化

從房地產業務的銷售資料中便可窺見,上半年,綠地控股實現合同銷售金額1330.29億元,比去年同期減少20.7%;實現合同銷售面積1031.2萬平方米,比去年同期減少30.7%。

但得益於二季度的復工復產及多元化產業創收,綠地控股上半年的業績其實還算樂觀。對於這一階段的業績表現,綠地控股董事長張玉良則表示,有信心保持年初目標不變、指標不減,持續推進高質量發展。

今年初,綠地控股並沒有對外公佈全年增速目標,去年沒有邁過4000億銷售門檻的遺憾,或許大機率是想要挽回。

而針對2020年特殊情況,綠地控股的房地產業務將回款放在突出位置。

期內,綠地控股實現回款1257億元,回款率達到95%,同比上升近15個百分點;其中住宅產品銷售金額佔比超7成,回款率達106%。相較於2019年實現78%的回款率,可見綠地緊抓回款有所成效。

例如在上海,綠地董家渡專案終於在今年2月底拿到了住宅部分的第一張預售證。於3月24日,作為疫情之後上海第一個入市專案,綠地董家渡專案開盤三棟住宅樓,按照均價13.8萬元/平方米算,首期推出的203套房源或為綠地回籠現金近60億元。

綠地董家渡專案也是上半年綠地控股的聚焦點之一。住宅部分開售之外,商辦部分也有動態。

5月,上海銀行向中民外灘房地產開發有限公司購置一棟綠地外灘中心T2幢辦公樓及地下產權停車位專案,總價款48.54億元。於綠地而言,出售董家渡專案寫字樓部分可以去化商辦資產,加速回款,補充現金流。

在上半年綠地控股的房地產出租情況上,截至2020年6月末,出租物業面積為355.43萬平方米,出租率為80.2%。2020 年 1-6 月,出租物業取得租金收入 4.89億元。 

另一方面,即使是在2020年遭遇疫情“黑天鵝”,綠地仍加大了投資佈局,其披露資料顯示,在疫情後綠地在全國重點區域新增重大戰略專案預計總投資額逾2000億元。

其中,包括綠地控股與貴陽市人民政府、貴安新區管委會簽約全面戰略合作,核心4個專案合計用地面積3305畝,計劃投資總額500億元。

此外,綠地集團與中國融通農發集團、東方國際集團、四川鐵投集團等多家企業簽訂了合作協議,多涉及產業綜合開發專案。

而在專案合作之中,體現的是綠地控股的多元化佈局加速。上半年,綠地控股投資建設醫療健康產業園,打造健康產業新商業模式。

與上海中醫藥大學、上海醫藥集團、上海交大醫學院開展合作,推進在長三角重點區域佈局醫療健康產業園;而與東方國際開展合作,是以城市更新方式,在上海浦東康橋地區投資建設醫療物資研發生產基地。

佈局調整與土儲成本上漲

多元化之外,綠地控股上半年在納儲上也花了不少心思。上半年,綠地控股累計新增專案59個,計容建築面積1465萬平方米。為此,綠地需支付總地價448億元,新增貨值近1600億元,平均樓面價3047元/平方米。

新增土儲結構按計容建面計算,約73%為住宅,按貨值計算,約51%的專案位於一二線城市。

貨值結構與2019年大致相同。於2019年,綠地控股新增的108個專案總貨值近4500億元,其中約50%的專案佈局在一二線城市,平均樓面價僅2439元/平方米。

對比可發現,今年上半年綠地控股拿地的平均樓面價有所上漲。而過去幾年,得益於綠地控股大基建基因,與政府合作可獲取低價大體量專案,還有地塊所處的地理位置因素,每年綠地控股拿地成本都是逐漸降低的。

此次拿地成本的上升,或許亦體現了,綠地控股在調整佈局以及專案層次。

這半年以來,綠地控股最為聚焦的版圖新拓,正是綠地灣區公司這一平臺的新設。據觀點地產新媒體此前報道,綠地灣區公司是綠地在2020年新設立的大灣區平臺,主體為此前的綠地廣東事業部以及綠地香港廣東公司,負責人是綠地香港營運長侯光軍。

綠地灣區也一直在發力,包括輾轉3年後首入惠州佈局。

但作為綠地灣區的主體,綠地香港上半年銷售表現也較為乏力,錄得合約銷售約為132.72億元,同比減少48.17%。按照綠地香港2020年目標銷售550億元計算,其僅完成全年目標的24.13%。

另一方面,綠地控股開竣工及交付等情況也受到一些影響。結轉速度有所下降,新增供應面積956萬平方米,達到去年同期規模的80%,合同交付面積903萬平方米,達到去年同期規模的122%,新開工面積1633萬平方米,同比下降38.1%,竣工備案面積602萬平方米,同比微升1.3%。

按照上半年的步子來看,綠地控股下半年還需要多加把勁。或許此次控股股東籌劃公司控制權結構的事件,能為綠地控股的下半年注入一劑強心針。

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