深耕川渝，佈局全國，高成長優質標的
金科股份以國家城市群發展戰略為導向，緊密圍繞“三圈一帶”，即京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈和長江經濟帶，進行戰略佈局。公司土地儲備充沛，低成本拿地優勢顯著。近年來公司銷售提速，業績增長有保障。股票激勵計劃和同舟共贏等多種激勵方式共同提升員工積極性。
預計2020-2022年公司歸母淨利潤71、87、104億元，同比增速分別為25.2%、22.9%、18.6%;EPS分別為 1.33、1.64、1.94元，當前股價對應PE為7、5.7、4.8倍。首次覆蓋給予“買入”評級。
銷售規模高速增長，拿地態度更加積極
2019年，金科股份實現簽約銷售金額約1860億元，同比增長57%。2015年後公司銷售規模迎來爆發式增長，過往4年複合增速達67%。公司一手抓城市深耕，一手抓全國化佈局擴張。2020年公司提出衝擊2200億元銷售規模，同比仍有18%增長。公司從2015年開始不斷加大拿地力度，2016-2018年拿地金額佔銷售金額的比重為61%，2019年回落到45%，投資力度持續保持在較高水平。
多元業態協同發展 物業分拆上市進行中公司在2019 年提出“四位一體”戰略，即形成以民生地產開發、生活服務、科技產業(園區)投資運營、文化旅遊康養等多元化產業協同發展。
1)2020年6月29日，控股子公司金科智慧服務已向香港聯交所遞交了IPO申請資料。金科智慧服務2019年實現營收23.3億元，歸母淨利潤3.66億元，同比增速分別為53%、127%。我們認為金科智慧服務上市後，預計將對金科股份估值起到一定提振作用。
2)科技產業打造大批標杆專案。2019年，金科產業實現營業收入約31億元，淨利潤約5億元。3)積極嘗試佈局文旅康養產業(酒店+園林)，助力公司成為美好生活服務商。
風險提示：行業銷售波動;政策調整導致經營風險;融資環境變動;企業運營風險;棚改貨幣化不達預期。