佳兆業美好：推高的收併購與下行的毛利率

  觀點地產網 與年初業績會一樣，佳兆業美好仍以電話會議形式，舉行2020年中期業績會。

  8月21日上午，主席兼執行董事廖傳強帶領著執行董事郭麗、財務部總經理易學忠出現在電話那端，出席會議的管理層陣容也沒有太大變化。

  上市近兩年的佳兆業美好，業績資料又一次更新，2020年上半年實現營業收入7.41億元，同比增加32.7%；毛利為2.5億元，同比增加30.9%；期間溢利1.23億元，同比增長34.5%；經調整溢利約1.36億元，同比增長約48.8%；歸屬於上市公司股東的淨利潤1.19億元，同比增加31.36%。

  有所不同的是，該等業績表現，除了得益於與母公司的合作關係外，佳兆業美好在中期報告中特地提及，也得益於進一步拓展位於長三角經濟圈物業管理組合的收購事項，即於2019年分別完成收購嘉興大樹物業管理有限公司60%股權及江蘇恆源物業管理有限公司51%股權後財務業績綜合入賬。

  在財務資料上，佳兆業美好也終於嚐到了收併購帶來的“美好”。

  收併購的底氣

  收併購事項自然成為業績會上媒體首先追問的熱點。

  開場，廖傳強介紹了今年上半年佳兆業美好完成的兩件事情：一是5月份與與邯鄲市峰峰礦區成立綜合服務平臺，並與邯鄲市峰峰礦區融信物業有限公司簽署整體戰略合作並引入城市服務業務；二是6月份完成了對浙江寧波朗通服務有限公司60%股權的併購。

  6月底，佳兆業美好加深了覆蓋長三角地區的拓展步伐，收購了寧波朗通60%股權訂立協議，合共48個專案，總訂約建築面積約為401.5萬平方米。

  易學忠介紹，專案以非住宅業態為主，與佳兆業美好的併購方向互相匹配，包括區域落位等因素。據悉，寧波朗通主要從事向工業園及商業物業提供物業管理服務，目前專注在寧波市拓展業務。

  他提及，在收購寧波朗通時，和原來的股東有業績約定，預計7月份可以並表，下半年會有6個月的業績貢獻，估計全年貢獻約在500-700萬元。

  不過，這也是佳兆業美好半年多以來的首個收併購專案，相較去年在收併購上新增1630萬平方米的在管面積，今年還不算有太大進展。

  業績會上，易學忠也對此回應稱，公司年初給到的收併購面積指引為1000-1500萬平方米，從目前實際執行情況來看，由於上半年疫情影響，這項工作有些延緩。

  但佳兆業美好一直在為收併購專案做著準備，6月份完成配售1400萬股，所得款項淨額4.51億港元。目前，尚未動用所得款項淨額，尚未確定任何特定投資或收購目標；尚未就該等投資或收購訂立任何協議。

  配售股份令佳兆業美好在手現金變多，截至2020年6月30日，現金及銀行結餘約11.94億元，較2019年年末7.53億元增長4.41億元。

  這讓佳兆業美好對於收併購有了更足的底氣。

  “疫情緩解之後，自5月份開始，投資部門包括所有下屬公司的併購業務都在提速，對意向被收購方展開密切的洽談工作。”易學忠續指：“全年仍然維持1000-1500萬平方米的收購指引，希望下半年有1-2個併購專案出現。”

  雖說收併購利大於弊，但帶來的不利影響同樣存在。分析財報可知，收併購也直接導致了經營開支的增加。

  資料披露，佳兆業美好直接經營開支由截至2019年6月30日止六個月約3.67億元增加至截至2020年6月30日止六個月約4.91億元，增幅約33.6。除了內在增長因素，收購第三方物業管理公司的業務拓展亦有所影響。

  毛利率下行可以接受

  收併購的另一方面是對毛利率的影響，相對而言，第三方開發商開發的新收購專案毛利率一般較低。

  報告期內，佳兆業美好整體毛利同比增長約31.0%至2.51億元，毛利率約為33.8%，與去年同期約34.3%相比下跌0.5個百分點。

  根據中報資料，下跌的主要原因是佳兆業美好物業管理服務毛利率由截至2019年6月30日止六個月約34.1%跌至截至2020年6月30日止六個月約31.1%，下跌約3.0個百分點。其餘三大業務，包括交付前及顧問服務、社群增值服務、智慧解決方案服務，相較於去年同期毛利率都是有所上漲的。

  報告解釋了下跌乃主要由於按包乾制收取物業管理服務費的比例上升且其較按酬金制收取物業管理服務費的毛利率為低；及新收購專案比例上升且毛利率相對較低。

  關於毛利率的話題，年初業績會上也有過一番討論。同樣，管理層又一次提及了物管行業包乾制和酬金制這兩種不同的收入方式。

  當時解釋為，在會計核算中，酬金制收入的確認，將為專案收入的或成本的約10%比例確認為報表收入，但包乾制則可以將所有收支納入到報表中。

  此次易學忠更為具體地描述了佳兆業美好的毛利率走向問題：“由於最開始佳兆業美好是以深圳這個城市逐步發展開來並佈局到全國的，最開始接管佳兆業集團的專案主要還是以酬金製為主，毛利率會高一些。”

  “這兩年，隨著佳兆業美好第三方專案大幅度提升，而行業整體上還是以包乾制為主。基於行業現狀，透過併購、合作、投標等方式規模不斷提升之後，帶來了整體毛利率下行的趨勢。”

  易學忠坦言，擴張過程中會伴隨著毛利率的波動和調整，這是可以理解和接受的。由於未來包乾制的比重會逐步提升，佳兆業美好的毛利率會有下行情況。

  “但是總體下行的趨勢還是可以接受的，整體的業績規模會不斷穩健地增長。”

  在他看來，影響毛利率漲跌的因素比較多，除了收併購之外，佳兆業美好新接管的專案包括從母公司接管的專案，由於其區域落位主要還是以大灣區為主，從管理費定價、未來毛利表現上都是一個正向的交易。

  但與此同時，住宅與非住宅物管面積的佔比亦影響著毛利率的水平。目前，佳兆業美好非住宅物業面積為1251萬平方米，佔比25.7%，不到三成的水平。

  易學忠稱，非住宅業務毛利率表現的區間跨度還是比較大的：“這個跨度區間在15%-40%，比如說一些高階寫字樓的毛利率會表現得比較高，但是公建型專案毛利率相對偏低。”

  他進而透露，公司目前透過各種方式擴充的非住宅業務，毛利率基本上在20%-25%區間內。

  廖傳強也補充道，收購標的公司主要集中在非住宅，如果有住宅專案會一起併購，因為這是不能拆分的。雖然在長三角併購了很多專案，但是目前接觸的標的公司也有在大灣區，中部地區也會考慮，西部地區暫時不考慮做股權併購。

  不管如何，佳兆業美好仍然會秉持一貫的主張，進一步擴充在經濟較發達區域的非住宅業務。