上坤地產：朱靜的“適度”智慧丨年報風雲㊾
樂居財經 楊宏彬 發自上海
上坤地產的首份業績會，是很養眼的。
出席釋出會的是俊男美女的組合。上坤地產（6900.HK）執行董事、董事會主席兼行政總裁朱靜站在C位，聚光燈下的她，周身鍍了一層光暈。執行總裁周青及助理總裁兼聯席公司秘書陸石媛分站兩邊，笑意盈盈。三人身後的背板寫著本場業績會的主題：理想啟新，篤行致遠，大紅色的背景為上坤的首場業績會添了絲“喜氣”。
作為第三個五年發展規劃首年的成績單，上坤地產表現亮眼。回顧期內，集團實現應占合約銷售約126.6億元，比上年同期增長9.1%，應占合約銷售面積77.8萬平方米，較上年同期增長11.1%。
銷售額增長的同時，2020年上坤地產的盈利能力穩健提升。期內，公司實現營業收入81.9億元，比2019年同期增長8.7%。實現利潤8.9億元，比2019年同期增長30.8%，其中歸母淨利潤達到3.56億元，較2019年同期大幅增長62.2%。綜合整體增長趨勢可以發現，上坤的增長相對趨穩，屬於高質量的穩健經營。
規模與質量齊頭並進,堅持3+X佈局優勢漸顯
上坤地產執行總裁周青表示,“在過去的2020年，經過全體上坤人的努力，我們在業績方面取得了一些進步和成績，年內，我們繼續深耕長三角，進一步佈局三大核心經濟圈，實現了業績持續高質量的適度增長。”
據瞭解，2020年，上坤地產結合公司發展需求和行業趨勢，進一步明確了“3+X”的區域佈局體系。持續深化在長三角經濟區、珠三角經濟區及中部核心經濟區的滲透。
這一戰略佈局也反饋在了公司銷售業績的貢獻上。公司2020年在長三角經濟區應占合約銷售額佔到總銷售額的78%，其中上海、蘇州、常州、寧波四個區域表現突出，合約銷售額合計達70.37億元，佔總銷售額的55.7%。
中部核心區和珠三角經濟區的銷售額分別佔比總銷售額的15%和7%。從城市能級來看，一線和新一線、二線城市佔到整個銷售的88%。
結合過往資料，上坤地產2018年至2020年的營業收入分別為68億元、75.35億元和81.9億元，複合增長率為9.4%。在營業收入持續增長的情況下，公司的銷售以及管理費率始終保持著相對穩定的佔比，其中2020年銷售費用的佔比為2.9%，管理費率的佔比為3.4%。
值得一提的是，在疫情的影響之下，上坤地產2020年簽約回款率仍然保持在91%的高水平，這背後是上坤經營能力和運營效率的體現。
營收的增長和費用的控制是上坤地產利潤增長基石。近三年來，上坤淨利潤始終保持在行業的平均水平，2018年至2020年，公司的淨利潤分別為6.73億、6.77億元和8.9億元，始終保持上升趨勢。淨利率一直維持在9%到10%左右，處於相對穩定的狀態。
特別值得一提的是，近兩年上坤的歸母淨利潤大幅提升，從2018年的1.5億元增長至2020年的3.6億元，增幅約140%，遠超營收、利潤增速，其淨利“成色”越來越高。
對於房企來說，保證企業未來增長的源動力無疑還是拿地環節，拿地質量的好與壞直接體現在土儲的佈局上。優質充足的可售資源將支援高質量、可持續增長的實現。
截至2020年12月31日，公司在長三角經濟區擁有專案數量約53個，總建築面積達332萬平方米，佔到年末總土儲面積大約64%。珠三角經濟區有專案5個，總建築面積約33萬平方米，佔到總儲備建築面積的6%。中部核心經濟區專案8個，總建築面積約155萬平方米，佔到總建築面積儲備量的30%。
據瞭解，上坤是以多元化方式拿地，降低了成本，提升質量。除了以招拍掛的方式以外，公司還透過收併購、產業合作以及政府平臺合作等多種方式獲得優質專案。2020年新增的土地儲備中，以招拍掛獲得的僅佔40%，收併購佔到24%，產業合作佔到21%，政府平臺合作佔到15%。
朱靜在業績會上表示，未來，公司將繼續精準投資，緊密關注市場變化，堅持區域深耕策略，透過多元方式充分挖掘投資機會。
“適度”邏輯下的輕槓桿與充裕現金
上坤業績的增長源自於一種名為“適度”的智慧，即不以極致槓桿來完成合約銷售增長，而是以保高質量作為發展的核心邏輯，杜絕野蠻生長。
周青同樣在業績會上強調，高負債、高融資槓桿的時代已經過去，未來整個行業比拼的是自身經營能力，上坤強調的是經營槓桿的作用，透過經營上的快週轉實現現金流的充分運用。
在財務方面，上坤地產把握“適度”槓桿原則，長短債結構在2020年得到進一步最佳化。2020年長期債務佔比是73%，遠好於2019年37%的水平。
同時，截至2020年底，上坤地產現金及銀行結餘約為人民幣53.3億元，同比增長約53.1%。手頭的現金完全足以覆蓋短期債務，為上坤未來的穩健發展提供了重要的保障。
對於未來的融資策略，上坤地產表示依然要保持合理的債務結構，整體的融資策略都是穩健為主，要優槓桿、優結構、優成本，不僅是更多地獲取成本相對較低的銀行借款，更是要嚴格控制長短債的比例，保持長期債務在65%以上。
除了財務“適度”外，上坤地產還善於利用“合作“槓桿來保障其適度規模增長，在其多元化的拿地方式下，公司補充了大量優質的土儲，但負債卻並沒有大幅上升。2020全年公司土儲增長超50%，而有息負債總額增長不過29%。
也正是由於“適度”邏輯的應用，2020年上坤地產的 “三條紅線”指標實現了全面最佳化：非受限現金短債比提升至1.5，淨負債率由118.8%降低至54.3%，唯一還處於紅線的剔除預收賬款後的資產負債率也從83.3%進一步下降至72.1%，僅略高於監管要求兩個百分點。
顯然，上坤地產在維持2020年的水平基礎上，三條紅線全部綠檔已指日可待。
同時，上坤地產也再積極拓展融資渠道，今年初，公司上市後首次發行一筆364天期1.85億規模的境外美元債券，該筆美元債作為近三年來發行規模較大的首發無評級境內房企境外債券，獲得了境內外多筆認購和市場的青睞。
對於2021年公司的銷售目標，集團執行總裁周青表示，上坤將在未來堅持實行高品質發展的策略，不僅關注增長的規模，更關注是否高品質增長，其中包含經營、產品品質、對客戶股東及社會價值的高品質。“如果一定要對2021年銷售目標進行量化，預計2021年合約銷售目標的增速應該在15%左右。”
朱靜表示，上坤用11年時間，探索了一個新銳房企的發展路徑，未來公司將會迎來行業的精益運營發展週期，作為行業資本市場的新生力量，上坤也會堅定不移地選擇在整個房地產行業持續做強，成為行業的長期主義者，實現高質量適度規模增長，形成符合時代特徵的成長型房企的發展路徑。