來源： 每日經濟新聞
在“三道紅線”之下，房企融資表現如何？
今日（11月2日），貝殼研究院釋出的《10月房企融資報告》（以下簡稱《報告》）顯示，今年1~10月，房企債券融資規模突破萬億元，累計約10283億元，同比微增1%。不過，11月將迎來年內償債高峰，同時盈利能力卻在下跌，房企面臨的壓力可見一斑。
貝殼研究院分析認為，年內境外債市在全球疫情爆發後長期處於不穩定狀態，預計短期將繼續保持波動性。隨著金融監管升級，預計至年末以防風險為首要方向，境內融資環境將持續收緊。
資料來源：Wind， 貝殼研究院整理
境外債佔比創新低
《報告》顯示，今年1~10月，房企境內外債券融資累計約10283億元，融資規模突破萬億元，融資規模佔比2019年全年87.1%。不過，融資規模同比僅微增1%，增幅較2019年同期大幅收窄20個百分點，這同普遍印象中的“開閘放水”並不相符。
從房企看，今年前10月，恆大、碧桂園分別以592億元、428億元的發債額排在前兩位。發債額TOP10房企發債總額達2739億元。
今年10月單月，房企境內外債券融資共發行66筆，較9月份增加1筆；發行規模摺合人民幣約692億元，較9月份下降10.7%。其中，境外融資共發行19筆，融資規模約332億元人民幣，環比增長46.9%；境外債券規模佔比約48%，較9月份提升19個百分點，主要是10月後兩週境外債市表現出波動性活躍。
資料來源：Wind， 貝殼研究院整理
房企面對海外債時，通常會面對高利率。但今年10月，房企境外債券融資平均票面利率6.74%，較9月份大幅下降，主要受香港中化5億美元1.63%低息永續債拉低。剔除此筆債務後，境外債券融資平均票面利率為7.29%。
同時，房企境外融資成本分化嚴重，其中頭部房企碧桂園融資利率僅為3.875%，而百強尾部房企佳源國際的融資成本高達12.5%。
此外，10月房企境內債券融資平均票面利率為4.76%，較9月份微增0.05個百分點。房企境內融資表現出規模下降、利率微升的特點。
值得注意的是，房企境外債券佔比達到2017年以來同期最低點。《報告》顯示，今年1~10月，境外債券規模佔比38%，較2019年同期下降8個百分點，為2017年以來同期低點。
貝殼研究院分析認為，年內境外債市在全球疫情爆發後長期處於不穩定狀態，受外界不確定因素干擾表現低迷，而在10月末期出現短期回暖跡象，預計境外債市短期繼續保持波動性。
資料來源：Wind， 貝殼研究院整理
11月迎年內償債峰值
進入11月，房企迎來年內最大到期債務規模——1071億元。
《每日經濟新聞》記者注意到，10月房企境內外債券融資到期債務規模約816億元，較上月下降3.7%。房企整體上已經有9~10月連續兩個月出現發債規模不及到期債務規模的現象，房企短期資金流動性壓力上升。
雖然10月房企強勁的銷售業績會對沖一部分流動性壓力，但高負債房企將面臨年內最大考驗。同時三季報顯示，房企業績壓力陡增，盈利能力處於下降態勢。
近期百餘家A股上市房企釋出三季度財務報告，其中涉及百強房企21家，盈利能力保持中期財報的下滑趨勢。這21家房企第三季度平均毛利率28%，較上年同期下降13.5%。
貝殼研究院認為，年內房地產行業利潤水平不斷下滑，一方面是由於地價成本逐漸走高；另一方面，房企開展的促銷讓利營銷活動也會有損房企的盈利水平。包括萬科、招商蛇口在內的多家房企表示，至年末企業毛利水平有進一步下降的可能。
資料來源：Wind， 貝殼研究院整理
從金融監管升級與償債高峰角度看，高負債房企對銷售回款的依賴程度將進一步加深。
某千億房企業相關負責人向陽與記者談及企業近況時表示，“我們現在都不敢明確說業績，況且隨著冬天的到來，疫情還面臨著不確定性，銷售壓力挺大的。”
貝殼研究院高階分析師潘浩認為，國內金融監管升級且有擴大樣本規模的趨勢，預計至年末，以防風險為首要方向，境內融資環境將持續收緊。同時，銀保監會加大查處銀行、機構資金違規流入房地產的行動，將進一步抬升房企境內融資的門檻，料四季度房企境內發債難度將升級。