房地產收併購融資今年已超2000億,流動性風險為何仍難破局?

日前,建業地產宣佈將引入河南鐵建作為二股東,華南城則引入特區建發入主大股東之位,金科股份也擬引入重慶本地國企……在房企股份收購的背後,更多的是房地產專案合作方之間的收併購。

自去年底“收併購融資”首次被提及之後,收併購成為房地產高頻詞彙,頻繁被提及。據機構統計,截至目前,近5個月的時間內,包括併購貸款、併購票據等在內的房地產併購融資總額超2000億元,但相比融資額,收併購的數量並不及預期。在業內人士看來,收併購專案是一塊難啃的“骨頭”。

房地產收併購融資今年已超2000億,流動性風險為何仍難破局?
據機構統計,近5個月內房企併購融資總額超2000億元。  新京報資料圖片

穩健型民企成為併購融資新主力

房地產行業風險事件仍在不斷出現。據中指研究院資料顯示,當前房企債券存量餘額約2.8萬億元,海外債佔比47%。一年內到期餘額為9500億元,其中海外債佔比33.2%,境內償債壓力較大,今年7、8月為年內第二波償債高峰。

值得關注的是,自去年底併購貸款被主管部門首次提及,明確金融支援出險房企專案“收併購”。2022年以來,房企連續獲得併購債、併購貸款支援。4月,監管機構鼓勵AMC(資產管理公司)、銀行參與出險房企專案收併購。收併購已成為當前風險化解的重要手段之一。

對此,中指研究院企業事業部研究主管王琳認為,出售專案或股權是出險房企的主動行為,出讓資產的同時剝離負債,為資產負債表“瘦身”;在部分資產出售的同時,也不影響房企持續經營能力,可快速回籠資金。而對於收購的企業來說,則可以優惠價格補充資產。

為此,收併購已經成為當前企業紓困、融資新工具。尤其是併購融資不納入“三道紅線”的考核範圍,這促使併購融資快速落地。

據克而瑞不完全統計,截至5月25日,房企各類收併購融資總量約有2119億元,其中房企獲取銀行授予的併購貸款額度總計約1960億元。其中,繼央國企之後,穩健型民企成為併購貸款融資的絕對主力,比如美的置業、碧桂園年內新增併購貸總額已超300億元,旭輝、新希望和瑞安也在100億元以上。

相比之下,銀行併購貸款佔了大頭,併購債券相對較少。據克而瑞統計,2022年至今,只有3家房企成功發行了4筆併購票據,合計為44億元。另據中指研究院的統計,今年房企併購債(含已批未發行)為122億元,而金融機構針對房企的併購債(含已批未發行)為450億元。

房地產收併購融資今年已超2000億,流動性風險為何仍難破局?

今年收併購交易金額未增反降

值得關注的是,政策支援的收併購融資並沒有給市場帶來更多的交易。克而瑞資料顯示,截至2022年5月19日,年內收併購事件約有22宗,涉及交易金額458億元。而2021年一季度和二季度約有百餘宗收併購事件,交易金額達到1412億元。2020年一季度和二季度收併購交易金額也達到1249億元。

從具體併購事件來看,2022年百億元以上的併購案例罕見,只有極少數大規模收購資產包案例,多數併購案例均集中於單個專案或物管層面。比如濱江斥資56.32億元購入中融信託永康眾泰小鎮專案100%股權;華潤永珍生活接連收購中南服務100%股權和禹洲物業100%股權,合計對價35.43億元。

在易居企業集團CEO丁祖昱看來,收併購讓很多房企看到了機會,但收併購專案是一塊難啃的“骨頭”,原因是買賣雙方對資產價格的判斷差距較大。當前現狀下,買方在收併購時希望資產打折,最好是打到“骨折”,而賣方打折的意願普遍偏低。

在中指研究院主辦的房地產專案收併購主題沙龍上,蔚然控股投資管理中心總監張夢文表示,收併購市場面對的問題是,當前一級市場價格較低,因此房企不願意在二級市場進行併購。與此同時,出險企業不願意出售持有的優質專案,但問題專案又鮮有人問津。總體來看,併購涉及盡調、資產剝離和歷史遺留問題處置,流程相對繁瑣,市場信心不足,併購意願較弱,此外,併購資金額度仍不充足,受眾面仍較窄。

對於收併購交易量處於低位的原因,王琳認為,為避免觸及核心資產,出險企業惜售優質專案,而受讓方投資謹慎,導致成交專案較少。另外,部分專案股權、債務結構複雜,盡調複雜,出讓難度較大。

既有合作方之間的收併購仍是主流

“當前,房地產市場仍以既有合作方之間的收併購為主,很少惠及第三方專案。”王琳稱,專案類收併購成為主要模式,尤其是房企合作專案股權併購,主要表現為專案開發企業股東收購其他股東持有的權益,這樣的收併購有合作基礎,出售流程短,資金回籠快。比如中海分別收購雅居樂、世茂持有的廣州亞運村專案股份,以及美的收購與花樣年、正榮等合作專案的相關股份等。

還有一種型別屬於集團層面收併購,比如由胡葆森控制的“河南一哥”建業地產,在6月1日深夜釋出公告稱,將引入河南鐵建作為二股東。在股東構成中加入國資背景的同時,出售股權對於建業地產來說也帶有“自救”性質。

此外,今年5月,特區建發以19.1億港元認購華南城33.5億股,成為華南城第一大股東。另有訊息稱,重慶政府牽頭本地國企擬入股金科股份。

中指研究院企業事業部研究副總監陳星表示,集團層面的收併購是指引入第三方參與風險處置,透過戰略合作、增資入股等形式最佳化股權結構,提升股東實力。優點是合作方往往為具有一定實力的國企央企、AMC(資產管理公司),可起到為企業增信的作用;缺點則是對雙方的要求都比較高,並且處置時間很長,而且一旦開始債務重組,企業可能就失去了控制權。

對於未來的房地產收併購市場,張夢文認為,“房地產核心利潤率高於一般製造業,資產變現率較高,因此仍為一個有潛力的行業。金融機構在開展收併購活動時,要做好地域佈局戰略,專案要有充足的安全墊,設定足額的風控。”

在王琳看來,當前如何及時化解企業風險、處置風險專案、控制行業整體風險,成為房地產行業當前面臨的首要問題。隨著政策的不斷深入落地以及併購融資的持續投放,併購市場將釋放更大的發展潛力,有能力的企業可抓住當前機遇,積極參與收併購活動,擴充規模、拓展布局。

新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

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