2020年11月13日，國家發改委釋出《關於開展新能源汽車整車生產及專案情況調查的通知》，《通知》要求全國各地開展新能源汽車投資專案調查工作，並要求詳細報告恆大、寶能等企業2017年以來在當地投資和擬投資建設的汽車整車及零部件專案情況。恆大、寶能兩家房地產巨頭，在最近幾年間大力佈局新能源汽車產業，擴張迅速投資巨大。然而，這樣的的造車模式卻忽視了汽車行業的基本規則，被指有造車之名卻無造車之實。其造車的背後可能還隱藏著其它目的。
發改委《通知》內容，直指房企造車的痛點問題
在國家發改委本次釋出的《通知》中，明確點名恆大和寶能兩家車企詳細報告自2017年以來的在當地投資以及擬投資建設的新能源整車和零部件專案，包含土地佔用、建設內容、專案進展、完成投資等情況。《通知》還表示，2020年10月，國務院辦公廳印發了《新能源汽車產業發展規劃（2021—2035年）》，明確提出加強事中事後監管，夯實地方主體責任，遏制盲目上馬新能源汽車整車製造專案等亂象。
以恆大汽車為例，在《通知》釋出前，恆大汽車已經在全國規劃了十大生產基地，合計規劃產能達到了100-200萬輛/年。與此同時，恆大汽車同時簽約了三家工程設計公司，為恆大汽車設計了14款新車，這在人類造車歷史上是"從未有過的壯舉"。一般來說，初創車企打磨一款新車的週期都比較長——特斯拉用了3年來設計Model S，造車新勢力頭部品牌蔚來、理想、小鵬的第一款車也都用了大約4年的時間才走完整個流程。
恆大的14款新車，是這些品牌要花費將近10年的時間才能完成的工作總量。因此，恆大為這些新車規劃的生產基地也"前所未有"——2019年，中國新能源汽車市場的全年累計銷量為120萬輛，而恆大一家的產能規劃就超越了整個中國的新能源汽車市場銷量總和，也是特斯拉2019年全球銷量的三倍！
偌大的產能，顯然不符合市場的供需規律。恆大一次一次的大手筆背後，還藏著其它目的。自從恆大宣佈進軍汽車製造業以來，恆大汽車（原恆大健康）的股價最高翻了12倍，市值巔峰超越了2000億元，和整個恆大集團的港股市值不相上下。此外，有訊息稱恆大汽車還準備登陸科創板，雲峰基金、騰訊、滴滴、紅杉等都宣佈入股。而這，還只是證券市場的部分。
造車就要拿地，除了工業用地外，配套設施用地也必不可少。據報道，恆大汽車和其關聯公司僅在 2019 年 9 月至 2020 年 9 月間就在各地拿了 1133萬平米的土地。這其中只有大約半數土地的性質為工業用地，剩下的部分中有35%(403萬平米)是住宅用地，可以蓋商品房出售。13.34%（151萬平米） 是綜合用地，可以建商業地產、寫字樓、學校或商住兩用樓。
以恆大的南沙生產基地為例，這個工廠至今沒有生產任務，而不遠處的恆大陽光半島已經開盤，售價2.3萬元/平米，而恆大的拿地價格每平米還不到1萬元。為了扶持新能源汽車產業，地方政府可以申請開發新的配套住宅用地以支援相關產業的發展，恆大的汽車生產基地成本支出，在配套的房地產市場方面能夠透過盈利再賺回來。因此，恆大才會越鋪越開。
為了賣房，甚至連恆大汽車的工作人員也領到了推銷房子的任務。"十一"黃金週期間，恆大汽車的員工被分配的銷售指標為每8個人就要賣出一套房。工作任務相對較重的恆大汽車研究院的工作人員則為每26個人需要賣出一套房。如果沒有完成指標，相關人員不僅要被罰款，還要在員工大會上作檢討。
由此，房地產企業造車的痛點問題漸漸浮出水面。房企造車究竟是為了造車還是為了以低價拿地發展房地產業務？是為了趕上國家扶持新能源汽車產業的好政策還是為了上市募集資本？如果任由房企這樣造車，最終的結局還能否可控？違背了初衷，忽視產能嚴重過剩的造車模式，顯然不符合常規邏輯。《通知》的釋出，本意在此。
造車如兒戲，無視規則難成大事
"倒序造車"，是恆大汽車發明的詞彙。一般來說車企造車都要先確定生產車型，設計好生產線規格再在地面建設重型裝置、敷設管線，待生產線安裝完畢再建設廠房牆面、封頂。而恆大汽車的上海基地卻反其道而行之，廠房早已建設完畢，總裝車間已經鋪好了水泥，但為了安裝裝置，這些水泥不得不重新挖開。
恆大的廠房建設已經持續了兩年左右的時間，期間不斷拿地蓋廠。但與此同時，恆大汽車卻遲遲無法確定生產什麼車型。此外，恆大汽車的整車開發進度也極其不專業。雖然恆大汽車簽約了知名供應商隊伍，但在開發協調、時間節點設定、進度跟進、交付清單設定、責任劃分認定等環節顯得很"粗放"，供應商不清楚恆大的要求，不同供應商之間的進度無法同步，雙方在技術細節上不斷扯皮，大大延誤了整車的開發時間。
此前，有恆大汽車內部人士透露，作為主機廠，恆大汽車對產品需求的表述一直不夠明確，為開發商寫的指導說明書只有泛泛三四十頁。而一家成熟且高效的主機廠，為供應商編寫的說明書則非常詳細，需要花費幾個月的時間做論證和評審，文件規模也在幾百頁左右。恆大汽車在前期工作的不到位，給後期的生產埋下了大雷，隨著設計研發工作的不斷推進，試錯的成本也在大幅飆升。
核心系統的外包，讓恆大完全無法掌握新的技術，恆大汽車正在面臨專案延期、研發資金超支、零部件交付質量不過關等問題。此前恆大汽車曾花高價收購、投資的一系列汽車產業鏈企業也沒有為恆大汽車貢獻出什麼成果。比如恆馳前6款車型將會配備寧德時代供應的電池，而恆大汽車收購的電池供應商卡耐卻拿不出配套方案。動力總成選擇聯合電子為供應商，而沒有恆大與Hofer合資公司的產品，因為這家公司的產品目前還在研發階段。
恆大汽車收購的兩家輪轂電機公司這一次也沒能為恆大的車型提供相應的技術。恆大的一系列投資和併購都沒有讓恆大汽車在技術方面獲得實質性的提升。這些好牌沒有被恆大汽車好好利用，可能和恆大一直以來的管理模式有關。
從恆大汽車的公示資訊來看，恆大汽車副總裁級別以上的10名高管中，只有分管制造體系副總裁高景深來自法拉第未來，其餘人員全部都沒有汽車行業從業經歷。他們中有曾經的恆大旅遊集團董事長、有恆大足球俱樂部的總經理，也有恆大地產的高管。當不懂造車的人聚集在一起指揮規模如此之大的初創車企造車時，造車難度可想而知。
沒有科學合理的規劃、不懂得按部就班踏實生產、外行指導內行。這些問題拿出任何一個都足以讓別的車企陷入困境。恆大汽車造車如兒戲的行為，在未來會出現多大的麻煩可能都不會讓人感覺意外。而這樣不符合實際情況的造車計劃，也很難讓人信服恆大汽車真的只是為了造車。
《通知》釋出後至本文截稿日，港股恆大汽車的股價出現大幅跳水，11月25日跌幅一度高達10%，恆大汽車的市值蒸發數百億港元，這一輪下跌到現在還沒有見底的趨勢。
嚴格監管，於國於民都百利無一害
國家發改委《通知》的釋出，標誌著我國有關部門對房地產企業造車的問題已經有了足夠的重視。在恆大上市受阻、房地產板塊觸及"三條紅線"之後，我們應該嚴格防範房地產企業出現借"造車"之名為房地產業務融資的行為。一方面，我國的汽車產業供給側改革正在進行中，新建成車企的產能應當符合市場的實際需求；另一方面，嚴格控制房企的融資規模也符合"住房不炒"的精神，能夠更好實現"穩地價、穩房價、穩預期"的目標。對房企造車採取嚴格的監管，於國於民都百利而無一害。