疫後樓市觀察：區域性回暖 分化加劇
來源： 中國房地產報
隨著疫情的陰霾逐漸散去，樓市復甦的跡象愈發明顯。一二線城市出現久違的火爆場面，諸如深圳的“百萬喝茶費”“千萬級豪宅秒光”，杭州和成都的“萬人搖號”，北京的“開盤14分鐘售罄”等新聞不斷刺激著購房者神經。與區域性市場火熱形成反差的是，多數三四線城市土地流拍不斷，庫存壓頂。根據上海易居房地產研究院的統計資料，截至4月底全國百城新建商品住房庫存達4.7億平方米，連續17個月同比增長。
在區域性市場火熱的背後，一些中小城市長期面臨著房地產市場萎靡、經濟發展失速的窘境，隨著人才、資金等各類資源進一步向熱點城市聚集，房地產市場區域發展不平衡將愈發明顯。
多重因素支撐樓市回暖
從5月份以來的市場表現看，一二線城市市場恢復明顯，供求兩旺；三四線城市則遜色很多。據世聯EVS統計，5月份全國指標城市銷售環比上升16.5%。其中一線城市上升12.8%，二線城市上升20.9%，三線城市上升10.8%，四線城市上升0.2%。存量住宅成交全線回升，銷售面積環比上升9.5%。其中一線城市上升20.9%，二線城市上升4.7%，三四線城市上升4.1%。
從房企銷售角度看，根據克而瑞釋出的資料顯示，5月TOP100房企單月實現全口徑銷售金額達到10915.4億元，環比增長21.3%，同比增長12.2%。
5月份以來的樓市回暖並不令人感到意外，綜合分析有以下原因：
首先是政策利好刺激。寬鬆的貨幣政策增加了市場流動性，房企融資環境大為改善，融資成本下降，這也為房企進一步拿地擴張增添了底氣。對於購房者來說，銀行信貸審批放寬、貸款成本降低也為加速入市創造了條件。雖然地方限購政策未能大幅放開，但諸如人才引進、放鬆落戶、刺激投資等政策措施也對樓市形成實質性利好，熱點城市吸引力加大。
其次，大量優質樓盤的推出，使購房者有了更大的選擇空間。隨著疫情緩解，各地預售審批加速，條件放寬，大量優質樓盤湧向市場，造成供需兩旺。以北京為例，4月份集中推出7個新盤，直接的結果是5月新建住宅銷售超過5000套。進入6月，至少再有9個新盤推出，這樣的批售節奏在以往並不多見。
最後，營銷創新 讓利促銷。從疫情開始，各大開發商即打起了線上營銷戰役，各種“明星 直播 賣房”手法花樣翻新。線上蓄客和廣告宣傳為疫情之後的線下成交打下了堅實基礎。加上各種打折促銷，效果充分顯現。以恆大為例，透過全員賣房和大規模打折促銷活動，一系列打折促銷 線上營銷，恆大連續5個月實現銷售正增長，前5月合約銷售額約2727.9億元，同比增17.8%；累計合約銷售面積3007.9萬平方米，同比增39.6%。
房價總體平穩
半數城市環比上漲
根據中國房價行情網的二手房成交資料，318個列入統計的城市中，5月份房價同比上漲的243個，同比下跌的僅75個；環比上漲的157個，與下跌城市基本持平。5月份一線城市同比漲幅深圳最高，達到16.68%；上海、北京、廣州同比分別上漲5.6%、3.01%和2.85%，保持穩定。在嚴格的調控政策之下，深圳成為一線城市中特例，不僅漲幅遙遙領先，房價絕對值也超越北上廣，達到7.28萬元/平方米。
除深圳外，房價漲幅居前的多為三四線城市，其中鄂爾多斯(600295,股吧)同比上漲24.23%居首，宿遷、德宏、西寧、連雲港(601008,股吧)等三四線城市分列2——5位，漲幅分別為21.47%、20.52%、19.86%、19.24%。這些城市多數屬於房價基數較低，前期滯漲，有一定的補漲因素。值得注意的是10年前因炒房與溫州齊名的鄂爾多斯，在經歷了房價“從2萬到3000”的斷崖式暴跌之後，今年又重新站上漲幅榜榜首，但此時的平均單價也僅為7581元/平方米。
從環比資料看，環比漲幅居首的是阜陽，漲幅達到9.61%，其次是興安、通遼、武 漢、濱州、瀋陽、呂梁、東莞、萍鄉和三亞。阜陽房價的上漲，主要因素源於去年樓市限價政策的放開，造成土地溢價率上升，直接影響到房價。武 漢作為本輪新 冠肺炎疫情的“震中”，雖然深受疫情影響，但不失中部樞紐的地位，房地產市場復甦勢頭也最為迅猛。5月武 漢新房成交13674套，同比上漲超過8成。“紅五月”開盤55次，過半數樓盤備案均價上漲。
全國房價收入比總體下降
中房智庫連續多年對全國主要城市房價收入比進行統計，從今年的統計資料看，35個大中城市（直轄市、省會城市和計劃單列市）房價收入比與去年同期相比均有所下降，其中北京、福州、海口、南京和青島降幅最為明顯。這一方面說明近年來的房地產調控效果有所顯現，房價得到有效控制；另一方面，城鎮居民可支配收入漲幅明顯高於房價漲幅，居民的購買力明顯提升。
從房價收入比排名來看，深圳連續3年位列房價收入比榜首，房價收入比達到34.95；北京、廈門、上海、福州緊隨其後。三亞雖然沒有列入該榜單排序，但其房價收入比已達到28.18，超過北京的26.69，僅低於深圳。
在列入排名的35個大中城市中，銀川、長沙、烏魯木齊、呼和浩特和貴陽房價收入比最低，分別為5.33、6.03、6.04、7.22、7.33，5個城市均為中西部城市。
市場分化加劇
市場分化首先體現在區域發展不平衡愈發明顯。由於地理位置、資源稟賦、人口等多種因素影響，我國房地產市場發展不平衡的現狀長期存在。疫情之下寬鬆的貨幣政策和財政信貸政策等利好因素相疊加，一些熱點城市房地產市場將很快擺脫疫情困擾，人口和資源的聚集導致城市的虹吸效應加劇。而一些中小城市由於資源稟賦的差異，在疫情打擊之下愈發缺少經濟支撐，形成惡性迴圈。
從房價絕對值看，一線城市和部分二線城市房價居高不下，單價2萬元以上的城市有15個，均為沿海發達城市。單價最高的深圳達到7.28萬元/平方米，而單價最低的鶴崗只有2377元/平方米，二者相差30餘倍。從同比環比跌幅資料看，跌幅居前的均為三四線城市。西雙版納、甘孜、孝感等城市同比跌幅超過10%；甘孜、孝感、贛州、崇左、安慶、白城、南陽、銅川、佳木斯、金昌等城市環比跌幅均超過5%。這些城市有的是因前期過度炒作，如西雙版納和崇左即是如此；有的則是人口流出、城市空心化嚴重，房地產市場長期低迷，例如東北大多數城市、西部欠發達城市。
另一種分化是房企之間的分化。疫情之下，優質房企能夠更充分享受到融資便利和各種政策利好，獲取資源和資訊的能力、創新能力更強。這些房企緊抓市場發展機遇，創新營銷模式，加大銷售力度，為未來業績釋放提供支撐。這一點從前5個月房企的營銷資料便可清晰可見。對於中小房企而言，疫情影響可能是致命的打擊，將有更多的房企在市場競爭中被淘汰。從媒體公佈的資料看，截至目前已有208家房企破產。這或許僅僅是一個開始。