樂居財經魏薇 發自上海
“浪是看的到的，但風是看不到的，唯有不斷提升自身能力，找準方向才能迎風而上。”新城控股（601155.SH）董事長王曉松在業績會上還是一如既往的沉穩。
經歷過風浪，新城控股在過去這一年走得很穩健，目標也更明確了。2020年實現合同銷售金額2510億元，銷售面積2349萬平方米。
相比前幾年，新城謹慎了許多。2021年，新城將自己的銷售目標定在了2600億元，增幅不大。管理層在業績會上對這樣的銷售目標做出了這樣的解釋：新城更看重行穩而致遠，在擴大規模的同時，追求高質量的發展。
“只有不斷夯實內功，提升綜合能力，才能揚帆遠航。”正如王曉松所言。
自B股轉A股上市以來，新城控股做到了0股權融資，6年現金分紅累計近146億元，2020年現金分紅再創歷史新高，預計分紅46.33億元，股利支付率30.37%。
截至3月29日，新城控股收於46.04元/股，相比於22.8元/股的上市發行價，漲幅達101.9%。
住宅+商業雙驅動
2020年新城控股實現營業收入1454.75億元，同比增長69.46%，歸母淨利潤152.56億元，同比增長20.56%；扣非歸母淨利潤130.56億元，同比增長30.80%。截至報告期末，總資產達5377.53億元，同比增長16.37%。
以“雙輪驅動”作為企業發展動力的房企並不少見，但如新城一樣，能夠做到齊同發展，並且都很出色的並不多，新城是其中一家。2020年，新城控股董事長王曉松提出從“增量”到“提質”的轉變，也意味著新城控股“住宅+商業”雙輪驅動模式進入成熟期。
在商業運營上，吾悅廣場是核心所在。截止2020年底，新城的在管商業專案達到了百座。期內，新城控股超額完成年初制定的全年新開業30座吾悅廣場的目標，商業運營總收入增長至57.21億元，出租率達99.5%。其中吾悅廣場商業運營總收入增長至56.70億元，同比上漲超過30%。
值得注意的是，新城控股商業運營業務的毛利率高達70%，拉高了新城控股的整體利潤率。2020年，其淨利率達11.32%。
“商管有穩定的利潤，它可以抗週期，從商業模式層面來看，住宅開發和商業開發可以保證穩定的現金流來支撐。”這是新城控股雙輪驅動的核心所在。
年內，新城控股戰略性增加北京、上海、天津、蘇州、杭州等核心一二線城市的專案，並積極拓展西安、鄭州、昆明、南昌、濟南、石家莊、西寧、蘭州、南寧等全國重點省會城市。期內新增土地儲備120幅，新增總建築面積4139.41萬平方米，平均樓面地價僅3031.11元/平方米，其中商業綜合體專案新增2478.92萬平方米。
王曉松在業績會上表示，將會用計劃銷售額的40%用於拿地。就純住宅開發而言，新城將更加聚焦可以深耕的城市，暫停向外拓展新的城市。
截至2020年末，新城控股的總土地儲備達1.43億平方米。從城市能級來看，一二線城市佔比40%，長三角強三四線城市佔比30%；從區域劃分層面看，長三角區域佔比達38%，粵港澳大灣區、環渤海及中西部都市圈城市總計佔比62%。
對於商業板塊，新城控股提出了更高的要求，2021年計劃新開業吾悅廣場30座，到2021年底開業總數達到130座，全年商業運營總收入目標為85億元。
經營現金流三年為正
截至2020年底，新城控股剔除合同負債和預收款項後的資產負債率為74.12%，相較2019年同期下降0.78個百分點，淨負債率為35.61%，持續處於行業低位。同時，經營性現金流淨額為3.82億元，經營性現金流連續三年為正。
同時，新城控股的有息負債總額約為917億元，整體平均融資成本6.72%，較2020年6月末下降了13個基點，其中，短期債務239.13億元，佔比約26%，較2020年6月末下降17個百分點。在手現金餘額624.24億元，現金短債比高達2.61倍。截至期末，新城控股尚有銀行授信總額度1102億元，其中公司及子公司已經使用的授信為283億元，
就“三條紅線”而言，新城控股僅踩中一條。
2020年11月至今，三家境外評級機構經上調了新城控股的主體評級或展望。11月2日，標普將新城發展和其子公司新城控股的評級展望從“穩定”上調至正面，同時確認維持兩家公司的長期發行人信用評級為“BB”。12月4日，惠譽將新城發展的長期本外幣發行人評級和其子公司新城控股的長期外幣發行人評級由“BB”上調至“BB+”；2021年1月22日，穆迪上調新城發展、新城控股評級至“Ba1”，評級展望均為“穩定”。
2020年，新城控股透過公司債、CMBS和應收賬款ABS等融資渠道，共募集資金80.94億元；完成了多筆超短期融資債券的發行，共募集資金30億元；透過發行高階美元債券，募集資金8億美元。