文/樂居財經 楊宏彬
“一定會讓萬物雲上市，我們會考慮在未來適當的時候給萬物雲做上市安排。”四個月前，鬱亮曾在萬科2020年度股東大會上說過。
實際上，在股東大會之前，坊間就已經有了萬物雲要上市的訊息。彼時據媒體報道，萬科物業IPO或籌資20億美元。但後來得到了官方的闢謠。而從鬱亮在在股東大會的發言來看，萬物雲上市一事，似乎還在等待一個恰當的時機。
但現在看來，時機已經成熟了。
11月6日晚間，萬科A（000002.SZ）釋出公告稱，擬分拆萬物雲空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物雲”）於港交所上市。截至公告日，萬科直接或間接合計持有萬物雲62.889%股權。分拆上市後，萬科仍將保持對萬物雲的控股權。
在鬱亮眼中，萬物雲的定位並不是傳統意義上的物業公司，而是城市服務商，是側重科技服務的平臺。其意欲以科技的競爭，打造一個開放式物管賦能平臺。這或許是萬物雲至今才發起上市的原因之一。
目前，萬物雲已經擁有三大業務板塊，分別是Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）。至於分拆萬物雲上市的影響，萬科公告中提到，本次分拆上市有助於突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，有利於萬科向開發、經營、服務並重的轉型發展。
萬科絕對控股
目前，萬物雲合共有14位股東，萬科除了自身直接持有60%外，還透過萬頃管理諮詢、萬殊之妙管理諮詢、萬斛泉源管理諮詢、萬斛管理諮詢、盈達投資基金管理、萬馬爭先管理諮詢，6家子公司持約有3%。
既然萬物雲上市已經提上日程，那公司的早期投資者們也自然會進入大眾的視野。萬物雲的股東中，除萬科及其子公司外，剩下的7名股東均為外資公司，持股為0.2970%-25%不等。
在這之中，Radiant Sunbeam Limited則是萬物雲目前的第二達股東，持股25%。據瞭解，該公司私募股權基金博裕資本旗下公司。該公司的進入，需追溯到4年前。
2017年，萬物雲引入兩家戰略投資者，其中之一便是博裕資本，彼時博裕資本以其管理的基金認購萬物雲25%股權，認繳註冊資本1.66億元。
而另一位戰略投資者，則是姚勁波，其透過58系公司Dream Landing Holdings Limited認繳註冊資本0.33億元佔股5%。目前Dream Landing Holdings Limited位萬物雲第3大股東。目前，姚勁波擔任萬物雲的董事一職。
在引資完成後，彼時萬科物業（萬物雲）整體的投資總額也從13.7億元變更為19.7億元。這兩位股東也一直陪伴萬物雲至今。
在2017年之後，萬物雲的股東並沒有發生特別重大的變化。唯一的波動出現在今年的9月。彼時，陽光城釋出公告，擬以旗下物業公司陽光智博全部股權換取萬物雲4.8%的股權。不過，現在萬物雲的股東列表裡，並未有陽光城的身影。
同樣是在9月，萬物雲還進行了一次增資擴股。不過，股東的持股份額並未隨之改變。9月26日，萬物雲的註冊資本從10億元增加至約10.5億元，增資5042萬元，增幅為5.04%。
上市前的“路演”
今年，行業遇冷，眾多地產公司遭遇流動性危機，無奈之下將物業資產變賣，以謀求生存。“頭兩年物業成香餑餑、成了未來，現在地產不行，就把“未來”給賣了。”10月份的一次公開亮相，萬物雲CEO朱保全表達了對物企出售的看法。
相比之下，萬科如今踩下了物業上市的油門，或許並不值得驚訝。
今年8月份，萬科交出2021年上半年的成績單。報告期內，實現營收1671.1億元，同比增長14.2%，歸屬上市公司股東淨利潤110.5億元，同比下降11.7%。受此影響，萬科現金及現金等價物淨增加額為13.2億元，同比減少95.3%。
之後，地產行業驚雷不斷。在這樣的背景下，萬科或許需要一個好訊息來提振信心。
鬱亮曾公開講，“如果只是傳統意義上的物業管理服務，我覺得多一家上市公司、少一家上市公司並不重要，但如果我們是一個城市服務商，我覺得會變得很重要。”弦外之音是萬物雲要作為城市服務商去敲鑼。
早在10月底的媒體交流會上，萬科似乎有意做一場預備“路演”。現場，朱保全表示，在跟大家分享過去一年做的事情外，更重要的還是要把未來做的事和大家講一講。他用一系列資料證明，萬物雲已經在淡化“物業服務商”的身份，為轉變“城市服務商”努力。
比如，進入老城市的老街道。據朱保全透露，萬物雲城進駐的第一個老城市街道便就是華南海鮮市場周邊的唐家墩街道。在那裡，萬物雲城一次接了99個無物業小區，透過開啟政府規劃的物業管理區域“紅線”。
此外，其先後在深圳的沙頭，深圳的福保、廈門的鼓浪嶼、揚州南河下、濟南港溝、佛山祖廟等等街道，也取得了一些成績。“廈門鼓浪嶼，我們接管15個月，穩居廈門第一。”
對於未來，朱保全立下了一個目標，“萬物雲城要有決心做成做大，要發揮它的領跑紅利，要保持不低於60%的增長。”
這場“路演”向外界傳達了一個關鍵資訊，萬物雲已經轉型城市服務商，具備了鬱亮提到的敲鑼條件，而做大做強、保持領跑，則少不了資本市場的助力。
萬科的“算盤”
通常來說，分拆旗下公司上市後，母公司可獲得比整體更多的融資，從而現金流壓力也會有所減緩。同時，若有效的利用二次融資，在一定程度上會增厚母公司的業績。
此外，分拆上市後，市場會給予分拆子公司更高的估值水平，在一定程度上會提高母公司的估值。
有分析稱，參照碧桂園服務等公司，市場給予萬物雲的估值在1500億－3000億之間；此前遞表的萬達商管，估值達1800億。截至11月5日收盤，碧桂園服務的總市值1772億，與之爭鋒的萬物雲一旦上市，市值規模或不相上下。這意味著，萬物雲將有望成為另一個“萬科”。截止11月5日收盤，萬科A的總市值為2072億元。
有業內人士分析稱，“在物業被出售以回籠現金流的當下，萬物雲上市，獨立融資，既是沙灘上撿魚的好時機，又能為母公司節省一大筆的現金流，用於收購地產專案，還能為萬科提供充沛資金。”
當下，上市募資是短時間內獲取數十億無息資本的“捷徑”之一。自去年以來，上市物企超過20家，其中華潤永珍生活募資淨額超120億港元；融創服務、金科服務等募資淨額超過了50億港元。相比之下，萬物雲上市募資百億，似乎並不是一件難事。
不僅如此，今年5月，碧桂園服務募資104億港元，創下物管行業最大金額配股融資紀錄。2020年上市物企有過一波配股融資潮，彼時綠城服務募資淨額超過38億港元，旭輝永升服務募資淨額超過15億港元。
業內人士稱，股權融資將有力補充房企現金，從而拉低負債水平，改善資本結構。在“三道紅線”的監管下，分拆物業上市，仍將是部分房企提升現金流、降低負債水平的重要方式之一。
成色幾何
在萬科此前公告的半年報中，萬物雲的相關營收資料披露的更詳盡。2021年上半年，包含向萬科集團提供服務的收入，萬物雲實現營業收入103.8億元，同比增長33.3%。
其中，住宅物業服務收入57.1億元，佔比55.0%；商業物業及設施服務31.6億元，佔比30.4%；智慧城市服務收入6.3億元，佔比6.1%；社群生活服務收入5.6億元，佔比5.4%；萬物成長板塊收入3.2億元，佔比3.1%。
據瞭解，萬科的物業服務以萬物云為載體，依託“萬科物業”、“萬物梁行”以及“萬物雲城”等品牌開展社群空間服務、商企空間服務與城市空間服務等多項業務。而在10月22日的年度業務交流會上，萬物雲CEO朱保全用大量的篇幅介紹了萬物雲城。
而萬物雲的資產挪騰，是從年初開始的。彼時，萬物雲在9天時間裡，將旗下24家物業子公司股權轉讓給萬科物業控股。
除了萬物雲內部，年內萬物雲從外部也吸納了不少資產公司，其中不得不提除了陽光智博，還有伯恩物業，其股權已經全部被納入萬物雲控股子公司深圳市譽鷹物業服務有限公司（簡稱“譽鷹物業”）名下。
萬物雲目前38家對外投資，控制企業275家。涉足領域包含房地產業、金融業、餐飲業等多個行業。其中，房地產業的控制企業數量最多。
截至2021年6月30日，萬物雲未經審計的總資產為190.10億元，總負債119.30億元，所有者權益70.8億元。
文章來源:地產K線