綠城服務：宋衛平“造”聯盟

  樂居財經 王澤紅 發自廣州

  宋衛平的財技，在綠城服務（2869.HK）上變現得越來越嫻熟。

  6月14日，中奧到家（1538.HK）釋出公告，擬向綠城服務配售3692.8萬股股份。配售完成後，中奧到家淨籌資約3600萬港元，綠城服務則獲得中奧到家4.32%股權。

  這筆併購出手迅速。4天前，綠城服務剛剛完成配售2.67億股，淨籌約26.93億港元。而所得款項用途，綠城服務有明確表示，用於未來潛在的併購、戰略投資、營運資金及一般企業用途。

  在此之前，綠城服務曾透過控股股東減持、配股等途徑引入龍湖集團（0960.HK）作為投資者，還是濱江服務（3316.HK）IPO的基石投資者之一，持有其15%的股份。對於綠城服務的“鼎力相助”，濱江服務董事會主席朱立東曾表示，綠城物業真金白銀為濱江投票並不存在誰幫誰，純粹是基於市場行為的判斷而做出的投資決策。

  之前綠城服務的配股後用途也提到，將用於投資上市或未上市物業公司股權。而此次透過認購配股方式進入中奧，持股量小於5%，與其此前入股濱江IPO異曲同工。

  綠城服務“造”聯盟

  綠城服務打造聯盟的意圖很明顯。

  在引入龍湖作為戰投時，綠城服務管理層曾表示，綠城服務希望構建一個生活服務的聯盟，因此過去一段時間裡，綠城服務入股了濱江服務，同時也引來了龍湖的入股。“我們希望透過這樣股權的捆綁，擴大我們整體的客戶資源平臺，而股權的交叉持股，也可以保證這個聯盟的整體穩定性。”

  引入龍湖之後，再配售2.666億股新股，綠城服務連續兩次配售股份共融資約40億港元。在業內人士看來，這將為其未來的外延式擴張提供充足的彈藥，成為綠城服務於在管面積層面上咬住頭部梯隊的抓手。

  宋衛平是綠城服務的實控人。宋衛平、夏一波、壽柏年全資持有的 Orchid Garden Investment，目前擁有綠城服務 34.65% 的股份。宋衛平在綠城中國的股份不斷較弱，隨著新湖中寶入股，宋衛平持有綠城中國的股份已降至8.68%。而且，綠城中國在綠城服務的持股也僅為5%左右。

  截至2019年底，綠城服務2.12億平方米在管面積中，第三方專案貢獻佔比接近80%；而在儲備面積中，該比例高達94%。在對關聯方依賴度較低的背景下，綠城服務似乎在透過交叉股權打造自己的發展路徑。

  有觀點認為，這類舉措並未能帶來直接的管理面積增加，資本市場認可度一般。但無論如何，綠城服務的生活服務“聯盟”再添一員，也是繼龍湖、濱江服務後的又一重量級成員。

  在綠城服務的官網介紹中，並沒有對生活服務“聯盟”的具體介紹。綠城服務目前的合作模式，主要分為全委服務、股權合作、聯盟合作、諮詢服務和專業服務。而這種股權交叉的模式，更像是股權合作與聯盟合作的結合版。

  被低估的中奧到家

  至於綠城服務為何會選擇中奧到家？或許與其被低估有關。拋開其它層面，單純從投資角度而言，或是一個不錯的投資標的。

  如今物業板塊備受看好，物業股頗受資本市場追捧。如永升生活服務今年以來漲幅超過113%，中海物業、保利物業漲幅超過70%，鑫苑服務、 濱江服務、雅生活服務漲幅超過50%，還有新城悅服務、時代鄰里等6只個股漲幅超過30%。

  在市場一致高預期的當下，有投資者認為不少物管企業估值高企。這種心理預期下，越來越多的市場資金或許會更集中流向成長性高且估值相對較低的物管標的。像中奧到家這樣板塊估值較低的標的，或會成為高估值物管標的換場資金的選擇。

  中奧到家的股價漲幅也印證了這一點。樂居財經獲悉，早前滾動市盈率才5倍多的中奧到家，正成為物業板塊資金調整的受惠者。6月3日起股價開始了急速拉昇，近5個交易日的累計漲幅超過了50%；中奧到家五月收盤價0.53港元每股，十個交易日內股價漲幅達125%。

  截至2020年6月15日，中奧到家收盤價為1.26港元，總市值10.30億港元，市盈率8.49倍，遠低於行業平均水平23倍，是典型的價值低估者。中奧到家於2015年在港交所掛牌，成為繼彩生活、中海物業之後的第三家在港上市的內地物業公司。中奧到家主要有三大股東，分別為啟昌國際有限公司、Central Oscar Holdings Limited、Decision Holdings Limited，分別持有其53.3%、11.5%、6.6%股權。其中，啟昌國際為中奧到家的創辦人劉健， Central Oscar Holdings Limited的最終控制人為前阿里巴巴CEO衛哲，而Decision Holdings Limited的最終控制人易居中國董事局主席周忻。

  中奧到家2019年報顯示，2019年中奧到家錄得收益約人民幣15.2億元，較2018年增加48.5%，毛利為人民幣4.03億元，較2018年的人民幣2.82億元增加43.0%，毛利率由截至2018年12月31日止年度的27.6%略減至2019年的26.6%。

  截止2019年年底，中奧到家的在管面積規模為6540 萬方，在上市物管公司中處於中位水平。2019年合約面積同比僅增長了2.2%，達到7,197.1萬方；其中新拓展面積達到615.7萬平方米，較2018年下滑30.3%，在沒有開發商背景的前提下，中奧到家需要更多市場化舉措提升市場拓展能力。

  對於中奧到家而言，透過配股融資正當其時。股價上漲，物企配股融資迎來了視窗期。綠城服務、旭輝永生服務已經嚐到甜頭，中奧到家也在透過這種融資方式，充實現金流，以謀發展。