特寫｜小物企的“差異”勝利法
文/樂居財經徐酒眠
辛丑年冬月十五，西南川蜀，芙蓉之都，晨間氤氳的水汽勾勒出城市的輪廓，武侯區錦城大道155號門口人群熙攘，成都盛美利亞酒店內燈光璀璨，鮮花擁簇。
伴隨著3、2、1的倒計時聲，時針指向了上午9:30，大紅錘敲響銅鑼，“咚……”鑼聲悠揚。
從初夏走到深冬，歷時半年，德商產投服務集團有限公司（簡稱“德商產投服務”）正式掛牌港交所，拿到了主機板市場獨屬自己的身份程式碼：02270.HK。
首日開盤，德商產投服務贏得漲幅4.5%的“彩頭”，報1.16港元/股，總市值約7億港元。
此前一天，12月16日，德商產投服務公佈了招股結果，全球發行1.50億股，發行價為每股1.11港元，募集資金總額約為1.67億港元，募得資金淨額約1.28億港元。如果行使超額配股權，德商產投服務最多還可額外配發2250萬股，額外募資約2497.50萬港元。
按照招股書的計劃，募集資金的約60%將用於戰略性投資及收購，以擴大物業管理和商業運營業務；約20%用於投資資訊科技系統及支撐資訊科技系統的人力資源；約10%用於招募及培養人才；約10%用於營運資金及一般公司用途。
9.3%犒賞老將良臣
開啟德商產投服務的資本盛宴，鄒康不吝與老將共享。
招股書顯示，在德商產投服務上市後的股權架構中，公眾股東持有25%，鄒康作為控股股東合計持股佔比64.95%，其中個人持股62.07%，與姐姐鄒健作為為一致行動人持股佔比2.88%。
此外，鄒康為德商產投服務引入的獨立第三方投資者——惠宏投資，持股佔比0.75%；餘下9.3%的股份，全部都犒賞給了良臣與老將，張志成、楊彬、周洪波，以及鍾馨，4為個人股東各自持股佔比3.75%、3.45%、1.38%，以及0.72%。
現年51歲的張志成，自去年9月加入集團，目前是德商產投服務的董事長兼執行董事。資料介紹，張志成在房地產及物業管理行業擁有逾20年經驗。加入德商產投服務之前，張志成曾先後任職於青白江區房管局、嘉寶生活服務、藍光發展及旗下多家公司，以及同信地產集團等。
而楊彬、周洪波、鍾馨三人，與鄒康並肩作戰多年，楊彬與周洪波更是鄒康早年間一起創業的夥伴。
1992年，鄒康辭掉了“鐵飯碗”，幾番輾轉，在1999年拉攏楊彬等友人共同創業，最開始進軍過網際網路，直到2005年後才轉身投入房地產行業。
德商產投服務成立於2010年，前身為成都德商，最初分別由鄒康、鄒健、鍾馨、楊彬，以及周洪波各自持股佔比43.5%、44%、5%、5%，以及2.5%。
同年11月，德商產投服務由股份公司改製為有限公司，籌備衝刺主機板資本市場，也是在此時，張志成進入股東之中。同時，鄒康拉來龍湖集團的聯合創辦人之一的蔡奎以惠宏戰投。
最終，在德商產投服務上市前的股東架構中，鄒康持股82.75%，鄒健持股3.84%，鄒氏姐弟為一致行動人，合計控制86.59%的股份。而張志成、楊彬、周洪波、鍾馨，以及獨立第三方投資者惠宏投資各自持股佔比為5%、4.6%、1.84%、0.97%、1.00%。
而緊隨公眾股份發行後，上述股東持股都被不同程度稀釋。
近8成收入來自成都
德商產投服務從於四川省成都市起家。財務資料顯示，2018-2020年，其80%以上的收益來自成都市場，今年前五個月的收益中，對成都市場的倚重有所減少，不過佔比還是有76%。
招股書披露，截至2021年5月31日，德商產投服務在管專案30個，總在管面積為415.4萬平方米；已簽約專案54個，總合約面積為736.5萬平方米。合約在管比1.77，而2021年中期行業均值為1.63。
上市前，德商產投服務突擊收購了2家物業公司，標的公司均重倉四川省。
去年8月，德商產投服務與柳軍、邵家楨、閻震浩及肖琨簽訂股權轉讓協議，收購了四川的物業公司中能集團100%股權，總代價為1500萬元。
資料顯示，中能集團成立於2006年5月，管理位於四川省六個城市的住宅及非住宅物業，為2020年12月31日的物業管理組合貢獻的在管建築面積及合約建築面積分別為約250萬平方米及330萬平方米。
四個月後，去年12月24日，德商產投服務的全資附屬公司成都金捷再次出手，向獨立第三方中誠新佳收購了成都栢悅嘉誠的50%股權，代價為5萬元。緊隨收購事項完成，成都栢悅嘉誠成為德商產投服務的的全資附屬公司。
近年來，成渝經濟城市群是物業圈地的主要發力區之一。資料顯示，2015年至2020年，成都地區物業管理公司在管總面積從635.3百萬平方米增加至814.6百萬平方米，年複合增長率為8.8%。
未來幾年，川渝地區房地產市場快速增長，對區域深耕的德商產投服務而言將是富裕的沃土。
資料顯示，預期到2025年，成都地區物業管理服務公司的在管總面積將達到983.1百萬平方米，2020年至2025年的預期年複合增長率為5.4%；預期到2025年，川渝地區物業管理服務的總收益將達到924億元，預期2020年至2025年的年複合增長率為10.9%。
增勢服務拉高毛利率
收併購給德商產投服務帶來規模增長，同時也拉動營收。2021年前五個月，德商產投服務實現營業收入為8915.9萬元，較2020年同期大增140.6%，同期淨利潤為1000.3萬元。
事實上，德商產投服務的在管規模並不具優勢。不過，其業務聚焦中高階住宅物業、商業物業提供物業管理服務，以及商業運營服務，都是毛利率相對較高的領域。其中，商業運營服務中包括向商業物業開發商及租戶提供市場調研服務、招商服務及街區管理服務。
在德商產投服務420萬平方米的在管面積中，住宅物業與在管非住宅物業的總建築面積分別約為190萬平方米和230萬平方米，分別佔德商產投服務在管建築面積的44.7%和55.3%。
資料顯示，2020年，德商產投服務在管物業平均物業管理費為3.9元，較成都市物業平均物業管理費2.6元高50%；較全國物業的平均物業管理費1.9元高105.3%。
而將時間線拉長，2018-2020年，德商產投服務分別錄得收益6400萬元、6910萬元及1.28億元，2018年至2020年的年複合增長率約41.4%；同期，純利分別為3140萬元、3100萬元及4290萬元，2018-2020年的年複合增長率約16.9%。
近三年，德商產投服務的毛利率分別為59.7%、51.9%、49%。
資料顯示，自2018年起，德商產投服務逐步進入廣東省、江蘇省和雲南省等物業管理市場，向當地銷售案場提供增值服務。而毛利率水平較高的增值服務佔比較高，拉昇了德商產投服務的整體毛利率水平。
招股書顯示，2018-2020年，以及2021年前5個月，德商產投服務收入中增值服務收入佔比分別為52.9%、50.5%、52%、48.4%。
文章來源:樂居財經