導讀：作為A股房企第一張三季報，招商蛇口的情況十分具有代表性，隨著房地產行業進入存量房時代，增速放緩之後，各大房企利潤率下滑、同時降槓桿，保證財務穩健已經成為共識。
觀察者網·大橘財經訊（文/張志峰 編輯/尹哲）
“三道紅線”之後，內房企面臨融資和降槓桿壓力，越來越依賴於專案回款帶來的資金流入。為此，房企不得不選擇犧牲利潤來維持銷量。
營收翻倍，利潤減半
10月19日晚間，A股第一份上市房企三季報誕生。
資料顯示，今年前9個月，招商蛇口營收501.18億元，同比增長96.21%，幾乎翻了一番。
銷售方面，儘管受到上半年疫情影響，招商蛇口在房地產行業總體銷售不利的大環境下，1-9月依舊累計實現簽約銷售金額1902億元，同比增加17.36%。
按照克而瑞公佈的百強房企銷售榜，在全口徑銷售金額中，招商蛇口以極其微小的優勢擊敗龍湖，順利保住了其行業TOP10的地位。
不過，保持銷售額領先的“代價”同樣不菲。在營收同比翻番的情況下，企業盈利能力大幅下滑。
財報顯示，前9個月企業實現毛利潤僅有121.9億元，毛利率24.32%；企業歸母淨利潤則為21.92億元，同比減少56.96%，歸母淨利率僅4.37%。
要知道，2019年全年，企業毛利率和歸母淨利率分別為34.65%、16.42%，而截至去年三季度，這兩個數字更高，分別為36%和19.94%，與同為大型國企的中海、保利等持平。
對此，招商蛇口表示，公司房地產業務結轉規模同比增長，歸屬於上市公司股東的淨利潤同比減少，主要系報告期內，受房地產專案結轉結構影響，社群業務毛利率同比下降。
此外，自今年初新冠肺炎疫情爆發以來，公司履行央企責任，對租賃物業採取了減免租等措施，導致公司園區業務利潤同比下降明顯。
有投行人士向觀察者網·大橘財經指出，招商蛇口盈利指標之所以出現大幅下滑，與企業大量推盤、加速去化不無關聯。事實上，犧牲盈利空間來快速獲取現金流，增強企業自身的流動性和財務穩定性是目前絕大多數房企都在做的，前有泰禾等房企深陷債務危機，後有“三道紅線”政策明確限制房企融資，降負債和保證資金流動性將是房企的首要任務，與之相比，任何其他指標都要往後站。
“斷臂”保現金流
的確，為了保證自身專案回款帶來充足的資金流入，招商蛇口推盤力度之大前所未有。
特別是9月份，借力傳統銷售季“金九”，企業一口氣在全國推出了15個新盤，其中太原3個，南京、合肥、西安各2個。
由此，企業三季度經營活動產生的現金流量淨額今年來首次轉正，前三季度累計132.36億元，同比增長337.54%。
此外，作為重資產行業，在資金流動性吃緊時及時“賣子”也是房企的常用手段。9月23日，據北京產權交易所披露，招商蛇口擬轉讓深圳市樂藝置業有限公司49%股權，轉讓底價為6.07億元。
值得一提的是，樂藝置業另外59%的股權早在2019年，就已經被深圳市集達發展有限公司透過增資擴股方式取得。這筆交易當年為招商蛇口貢獻了2.79億元的投資收益。
而在樂藝置業49%股權掛牌轉讓前不久，招商蛇口還披露了一項資產出售計劃。
9月14日，招商蛇口旗下公司與招商局仁和養老投資有限公司就廣州金山谷創意園區專案達成部分房產整體購買意向，標的資產包括位於廣州市番禺區市廣路與東藝路交匯處金山谷創意園的共計6棟建築物（其中辦公樓5棟、酒店1棟）對應的土地使用權及上蓋物，地上確權建築面積約3.08萬平方米，共260戶；地下車位共計268個。該交易金額為5.27億元。
此外，9月15日，招商蛇口在北交所另有兩家公司掛牌出讓，分別為深圳招盛閣置、明華(蛇口)海員服務兩家公司100%的股權。
其中，前者經營範圍主要是樂場所，自有物業租賃、物業管理；後者則為管理明華船員基地，包括明華船員培訓中心、招待所及南山區蛇口龜山路八號停車場機動車停放服務，經營游泳場、保齡球館、健身房、乒乓球室、壁球室等。
不過，對於兩家子公司100%股權的轉讓價格，招商蛇口尚未披露。
需要指出的是，企業接連“甩賣”的四項物業公司，均為難以快速變現的商辦物業專案，毫無疑問，“賣子”之後，將為招商蛇口迅速帶來數十億元現金流入賬。
由此，截至今年九月底，招商蛇口總資產7063.25億元，同比增長14.35%；而歸屬於上市公司股東的淨資產874億元，卻同比減少7.85%。
而也正是有此底氣，本就在“三道紅線、四檔管理”中處於綠檔的招商蛇口，繼續削減自身有息負債水平。
截至9月末，企業籌資活動產生的淨現金流自2012年以來首次為負，為-80.92億元；企業剔除預收賬款後的資產負債率由年中的47.09%進一步降低至46.25%，而這一數字去年同期為50.1%，遠低於行業平均水平。
著名財經評論員嚴躍進告訴觀察者網·大橘財經，作為A股房企第一張三季報，招商蛇口的情況十分具有代表性，隨著房地產行業進入存量房時代，增速放緩之後，各大房企利潤率下滑、同時降槓桿，保證財務穩健已經成為共識。
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