華創證券：保利地產業績略增，拿地轉好，報表最佳化

  樂居財經訊 李禮 11月4日，華創證券釋出保利地產（600048）2020 年三季報點評。

  3Q20 營收 1,174 億、同比+5%，業績 132 億、同比+3%，利潤率略下行

  3Q20 公司營業收入 1174.0 億元，同比+5.0%；歸母淨利潤 132.0 億元，同比+2.9%；扣非歸母淨利潤 128.7 億元，同比+5.0%；基本每股收益 1.11 元，同比+2.9%；毛利率和淨利率分別為 34.0%和 11.2%，同比分別-1.9pct、-0.2pct；三項費用率合計 8.3%，同比-0.6pct，其中銷售、管理和財務費用率分別同比-0.3pct、-0.1pct、-0.3pct；投資收益 24.9 億元，同比+54.8%，源於合作專案密集進入結轉期；公司營收、業績同比略增，源於竣工交付增速放緩、結轉毛利率下降、公允價值變動收益-0.08 億元（同比減少 5.1 億）以及少數股東損益佔比 28.0%（同比+1.1pct）；3Q20 加權平均淨資產收益率 8.1%，同比-2.1pct。

  3Q20 銷售 3,674 億、同比+6%，充裕預收、積極竣工助力全年業績穩增

  3Q20 公司簽約金額 3,673.8 億元，同比+5.9%，銷售回籠 3,317.4 億元，同比+7.1%，回籠率 90.3%，同比+1.0pct；簽約面積 2,444.1 萬平，同比+6.6%。銷售均價 15,031 元/平，較 19 年均價+1.6%。3Q20 公司新開工面積 3,839 萬平，同比+4.4%，完成全年計劃 89.3%；竣工面積 2,203 萬平，同比+27.9%，完成全年計劃 64.8%；在建面積 1.4 億平，同比+18.3%。考慮到：1）20Q3 末預收賬款 3,801.1 億，可覆蓋 19 年營收 161.1%；2）20 年全年計劃竣工 3,400 萬平，同比+14.4%，並且 19 年結算竣工比僅 59.4%，創 09 年來新低，20 年或能持平略增；綜合助力全年業績保持穩增。

  3Q20 拿地額/銷售額 36%、拿地漸轉積極，負債率下行，財務結構最佳化

  3Q20 新增建面 1,982.0 萬平，同比+32.8%；對應地價 1,314.0 億元，同比+31.9%；平均樓面地價 6,630 元/平，同比-0.6%，其中在 38 個核心城市拿地金額佔比83%；3Q20 拿地/銷售額佔比 35.8%，同比+7.0pct；拿地/銷售面積比 81.1%，同比+16.0%；拿地/銷售均價比 44.1%，同比持平；公司拿地略轉積極，並在成本可控下加大了一二線拿地力度。截至 20H1 末公司未結轉土儲約 1.1 億平，同比+3.5%，可覆蓋 19 年銷售面積 3.5 倍，其中重點 38 個核心城市佔比約 58%，土儲較為優異。20Q3 末資產負債率 77.9%，淨負債率 70.9%，分別同比-1.7pct、-11.4pct，現金短債比 1.9 倍，長短債比 3.7 倍，財務報表持續最佳化；公司 20H1有息負債綜合成本僅 4.84%，較 19 年-0.11pct，繼續保持行業最低水平。

  投資建議：業績略增，拿地轉好，報表最佳化，維持“強推”評級

  公司積極變革始於 16 年，目標方面，董事長宋廣菊提出未來三年重回行業前三，顯露央企龍頭氣魄；激勵方面，17 年推出大力度跟投方案，領銜央企最高水平，消除激勵不足詬病；資源整合方面，中航集團旗下地產專案收購完成，保利置業股權收購也有突破性進展，彰顯資源整合優勢；16-19 年，公司積極拿地，重點佈局一二線及城市圈，拿地結構最佳化的同時成本穩中有降。但考慮到公司竣工交付增速有所放緩，我們小幅下調 2020-22 年每股收益預測分別至2.57、2.88、3.22 元（原值 2.61、2.91、3.27 元）對應 20/21 年 PE 分別 6.1/5.5倍，19A 股息率達 5.2%，維持目標價 21.50 元，維持“強推”評級。

  風險提示：新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控政策超預期收緊