樂居財經徐酒眠鄧鑫妮發自鄭州
單獨上市似乎已不是物企眼中的“香餑餑”。已經遞表在排隊，就差臨門一腳，卻選擇下場不踢了。
前有陽光智博“換股”入萬物雲，後有富力物業“全身而退”賣給碧桂園服務。
不過，有人主動退出，也有人在加緊入場。
碧桂園服務宣佈收購富力物業幾個小時後，被稱為萬物雲“睿聯盟”合作平臺上首個上市“試驗品”——升龍物業向港交所遞交了招股書。
9月20日晚，萬盈服務集團（簡稱“萬盈服務”）向港交所完成遞表。而萬盈服務便是升龍集團騰挪物業資產中成立的最終控股公司。
去年10月底，在萬科的一次媒體交流會上，朱保全曾透露已與升龍投資集團達成戰略合作。也因為萬物雲的預備戰投，萬盈服務的上市程序一直備受矚目。
不過，如今招股書擺上港交所，但其中，並沒有看到戰略股東萬物雲的“身影”。
股東名單不見萬物雲
“未來升龍物業上市，我（萬物雲）是它的戰略股東和科技服務商。”朱保全在採訪時說的話，兌現了一半。
升龍物業的境外母公司萬盈服務已經遞表，但是股東名單中卻不見萬物雲的身影。
從萬盈服務的股權架構來看，股權分配較為簡單，分別由創始人林億的直接持股公司ALPontos（簡稱“AL”）和其家族信託PontosNominee（簡稱“PN”）持股99.9%和1%。
由於林億為家族信託的委託人，所以其間接持有了萬盈服務100%股權，在此之前受林億委託的代持人，如今已全部退場。
萬盈服務之前，林億在河南創辦的升龍物業已經小有名氣，一度被當作上市的“種子選手”，如今也是萬盈服務的運營主體之一。
升龍物業成立之初，林億派來兩位代持人黃偉慶和許清峰，均持股50%。一年後，黃偉慶辭職，其手中股權落到了林章平頭上。直到2012年，許清峰再將其股權轉讓給林江海。至此，升龍物業重組前的股價已經清晰，分別由林章平和林江海持股50%。
林億的代持人戲碼還沒有結束。萬盈服務介入前，升龍物業的股權還經過上海升龍投資集團有限公司（簡稱“升龍投資”）之手，這是一家受林億安排成立於2007年的公司，並逐漸從林章平和林江海手中接過股權。
最終，升龍投資以1.03億元將升龍物業100%股權轉讓給廣州萬盈，這是萬盈服務的全資附屬公司。
填充資源也提上了日程。今年以來，萬盈服務陸續將升龍投資集團旗下的升龍物業、澤龍物業、尚錦物業、天瓴物業收歸麾下。眼下，其運營和主體已經又升龍物業、澤龍物業、尚錦物業等6家公司。
主要股東“留白”
單從萬盈服務的股權穿透中，很難看到萬物雲的身影。不過有意思的是，其主要股東尚未確定，萬物雲是否會入股，還要畫上一個問號。
萬盈服務的招股書中，巧妙地將“主要股東”一欄用“編纂”代替，即尚未確認，為後續股東的加入留下了一扇窗。
而在這一章節下面，萬盈服務100%權益目前仍由林億享有。
雖然難以從股權判斷萬物雲對萬盈服務的影響，不過按照雙方的口徑，早在去年10月便已經有合作落地。
去年10月31日，朱保全在華東媒體交流會上表示，萬物雲會戰略投資睿聯盟成員企業並支援其上市。在這場媒體交流會的前一天，萬物雲便與升龍投資達成戰略合作，還成立了合資公司加入睿聯盟。
樂居財經翻閱工商變更資訊，並未發現該合資公司成立的跡象，也就不排除在境外成立合資公司的可能。
對於為何戰投升龍物業，朱保全曾直言，“升龍不會做物業，所以想找人做物業，但是它又不想失去今天資本市場給物業的這份紅利。現在幫他梳理全套物業管理流程，我幫他找總經理，這個公司還是升龍物業......”
即使在股權合作中難以窺見更多資訊，但是如朱保全所言，管理層或許是二者重合的地方。
目前，萬盈服務共有7名董事，其中擔任非執行董事的施劍鋒，曾於2009年8月-2013年8月，任職於上海萬科企業有限公司設計管理中心，擔助理總經理職位。隨後便來到升龍集團，先後進入了升龍投資和萬盈服務。
九成以上是“城更”
回溯林億與升龍的過往，從福建起步、開拓鄭州市場，以舊改在行業中打響名聲。跟隨母公司升龍集團發展腳步，萬盈服務也重倉河南，並以城市更新專案為特色服務。
截至2021年6月30日，萬盈服務擁有63個在管專案，總在管面積1126.7萬平方米。其中，58個為城市更新專案，在管建築面積合計1040萬平方米，佔其在管總建築面積的92.5%；同期，城市更新專案在物業管理服務貢獻了75.5%的收益。
時間線進一步拉長，2018-2020年，物業管理服務中有8成左右的收益來自城市更新專案，分別為80.3%、80.7%、79.3%。
而在區域佈局上，63個在管專案中有59個專案分佈在河南的鄭州、洛陽及濟源，合計在管建築面積989.4萬平方米，佔其在管總建築面積的87.8%。
2018年，升龍集團南下廣州，斥資近千億元“押注”舊改，拿下廣州新的“舊改大王”稱號。今年上半年，萬盈服務在以福州為主的海峽西岸，以及以廣州為主的大灣區也拓展開了一些局面。截至2021年6月30日，在這兩個區域的在管面積分別為16.1萬平方米、121.2萬平方米。
此外與大多數分拆的物業公司一樣，萬盈服務的在管規模大多來源母公司升龍集團，2021年之前，萬盈服務沒有來自獨立第三開發商的專案。
直到今年上半年，萬盈服務才有獲得獨立第三方委聘管理3個城市更新專案，總建築面積為120萬平方米；而與之對應的是，截至2021年6月30日，其由升龍集團開發的在管建築面積為1005.5萬平方米，在總在管面積中佔比89.2%。
業務老三樣
與大多數物企一樣，萬盈服務的三條業務線分別為物業管理服務、非業主增值服務、社群增值服務。
其中，物業管理服務佔據大半江山。截至2018-2020年，以及截至2021上半年，其物業管理收益分別為2.14億元、2.20億元、2.39億元，以及1.24億元，在總收入中的佔比分別為86.3%、84.1%、85.2%、80.3%。
社群增值服務是萬盈服務的第二大收入來源，佔比在13%左右。截至2018-2020年，以及截至2021上半年，該業務收入分別為0.34億元、0.39億元、0.37億元，以及0.20億元。而非業主增值服務的收入增勢明顯，截至2018年底的收入僅有39.1萬元，而截至2021年6月30日，該部分收入就已有1084.1萬元。
此外，從業態來看，萬盈服務住宅物業的在管規模在非住宅物業之上，而非住宅物業收益已經逐漸超過住宅物業。
截至2018年-2020年，以及2021上半年，萬盈服務的住宅物業在管總建築面積分別為740萬平方米、760萬平方米、770萬平方米，以及770萬平方米；同期非住宅物業的面積分別為220萬平方米、220萬平方米、230萬平方米，以及360萬平方米。
萬盈服務的非住宅物業包括寫字樓、商業綜合體的商業物業，以及更新前的城中村、幼稚園及養老中心的公共物業，其中以商業物業佔比更多。截至2018年-2020年，以及2021上半年，該部分收入分別1.03億元、1.06億元、1.21億元，以及0.65億元，在總收入中的佔比分別為48.4%、48.1%、50.5%，以及52.1%。
社群增值服務的發展以及收費較高的商業物業管理專案增多，萬盈服務的毛利率在2019年及之後都維持在30%及以上，截至2018年-2020年，以及2021上半年，其整體毛利率分別為23.8%、30.4%、33.4%，以及34.1%。
文章來源:樂居財經