長江商報訊息 成功邁入千億陣營的中駿集團，卻面臨毛利率下降和“業績注水”的質疑。
2020年，中駿集團（01966.HK）實現合同銷售金額1015.37億元人民幣，同比增長26.1%，邁入千億房企門檻。營收增速大幅提升的同時，歸母淨利潤增速僅同比增長8.35%，遠遠小於營收增速漲幅。
2018年，總部從福建搬遷至上海的中駿，開啟了三年衝擊1000億的擴張之路。在規模三級跳的同時，中駿集團近三年的毛利率呈現逐年下降的趨勢。年報資料顯示，從2018年到2020年，中駿集團的毛利率分別為34.6%、27.6%和24.1%。
此外，千億銷售額中有接近一半的銷售金額靠合營及聯營公司完成，這也引來了外界“業績注水”和“修飾債務”質疑。權益佔比資料顯示，2016年到2020年中駿合同銷售額中，合營公司及聯營公司的合同銷售金額佔比分別為32.9%、22%、45%、49.9%、45.40%。
長江商報記者注意到，中駿集團雖然已達到千億目標，但是市值常年徘徊在百億港元。截至5月21日，公司市值僅144.82億港元。在所有上市房企中屬於估值水平墊底的一部分。據悉，中駿集團主席黃朝陽於2020年累計斥資約3000萬港幣增持公司800萬股。
知名地產分析師嚴躍進表示，企業銷售規模和市值規模的不匹配，也說明市值方面並沒有真正吸收此類銷售業績的資料。當然從原因上說，部分銷售業績或得益於合作開發，後續也需要關注合作開發下帶來的一些弊端。而從後續企業發展來看，依然需要在獨立操盤方面研究，以夯實業績基礎，真正促進企業的成長。
邁入千億陣營毛利率三連降
中駿集團成立於1996年，至今已有25年。與風格激進、發展迅猛的閩系房企相比，中駿發展速度和規模長期陷入緩慢增長，2013年公司的銷售規模才首次突破100億元。
銷售破百億之後，中駿集團開始大規模擴儲備，公司在2017年至2019年間，拿地金額分別為322億元、389億元和477億元。
2018年，總部從福建搬遷至上海的中駿，開啟了三年衝擊1000億的擴張之路。大規模擴儲之後，銷售額開始有所增長。根據中駿集團此前公告資料顯示，2018年至2020年，其銷售額分別為514億元、805億元和1015億元。
根據最新發布的年報顯示，2020年，中駿集團連同其合營公司及聯營公司超額完成年度銷售目標人民幣930億元，創歷史新高，全年實現合同銷售金額約人民幣1015.37億元，合同銷售面積約737萬平方米，按年分別上升約26.1%及16.5%，成功衝入“千億軍團”。
不過，從增速來看，2020年3月，中駿集團將2020年的銷售目標由此前的1050億元下調至930億元，同比增速為16%，相較於2017年至2019年56%的複合年均增長率，2020年明顯放緩。
中駿集團的收益絕大部分來自於物業銷售收入。2020年，中駿全年收益約325.73億元，其中，物業銷售收入315.54億元，佔比高達96.87%，租金收入約為3.15億元，佔比不足1%。
規模的迅速擴張，與中駿集團在土地市場上的高歌猛進有直接關係。僅在廈門一城就獲取多幅高價地塊。2019年11月，中駿以總價59.4億元拿下廈門湖里區地塊，樓面價45103元/平方米，創當時廈門土地價格新高；2020年4月，中駿又以103.55億元競得廈門思明區一幅住宅用地，摺合樓板價49310元/平方米，成為廈門新總價和單價地王；9月，中駿繼續以33億元摘得廈門湖里區地塊，去配建後的樓面價高達58553元/平方米。2020年,集團透過“一體兩翼”戰略拿地23宗,佔據了新增土地宗數的6成。
“規模向上，利潤向下”，公司的毛利率和淨利率在逐漸放緩、盈利能力有所下降。年報資料顯示，從2018年到2020年，中駿集團的毛利率分別為34.6%、27.6%和24.1%。在2020年報中，中駿集團解釋稱“毛利率下降主要是限價政策影響專案平均銷售單價”。
土儲集中三四線房價承壓
合作開發和聯合運營的方式帶動了公司的銷售增長。近五年來，合營公司及聯營公司佔比持續增長。權益佔比資料顯示，2016年到2020年中駿合同銷售額中，合營公司及聯營公司的合同銷售金額佔比分別為32.9%、22%、45%、49.9%、45.40%。
接近一半的銷售金額靠合營及聯營公司完成，引來外界“業績注水”和“修飾債務”質疑。
土儲的權益佔比也不高，中駿集團權益土儲佔比從2016年底的75.7%下降至2018年的54.6%，2019年開始小幅回升至58%。截至2020年底，中駿集團連同其合營公司及聯營公司擁有土儲約3768萬平方米，中駿應占土儲約2566萬平方米，佔比雖然回升至68%，但對於龍頭地產企業來說佔比仍然較低。
從城市級別劃分來看，中駿集團在二線及三四線城市的合同銷售金額再創新高，分別為573.06億元、349.13億元，分別佔整體合同銷售金額56.4%、34.4%。
一線城市的銷售佔比正在不斷縮水。2018年，中駿及其合營公司及聯營公司在一線城市的合同銷售金額為77.17億元，佔合同銷售總金額的15%；2019年，一線城市合同銷售金額升至106.57億元，但佔比卻下降至13.2%；到2020年，一線城市合同銷售金額為93.18億元，佔比則進一步縮水至不足10%，僅為9.2%。
安信證券2020年12月發表的一份研究報告顯示，中駿集團2020年仍有超五成比重的土儲集中在三四線城市，這對於該公司未來的發展或將構成又一大隱患。
2017年中駿集團提出“一體兩翼”戰略，即以地產開發為主體、FUN WORLD購物中心和FUN LIVE長租公寓為兩翼，在戰略指導之下，中駿重點關注一二線核心城市，彈性進入高潛質三四線城市核心區域，佔領市場空白點的同時，穩步擴張土儲，持續最佳化完善土儲結構。
2020年中駿新增38幅優質地塊，其中23幅為支撐“一體兩翼”協同戰略的綜合性用地，新增世界城購物中心19個，新增方隅長租公寓9個。目前中駿已開發建設專案超過200個，涵蓋全國62座城市的全方位生活業態。
中駿集團董事局主席兼執行長黃朝陽曾經公開表示，2025年中駿集團將佈局100座世界城購物中心，實現租金收入超過45億元。
總負債達1315億現金流腰折
“降槓桿、穩房價”成為房企的主基調，在衝刺千億的道路上，公司的債務壓力也逐步攀升。財報資料顯示，2016年至2020年，該公司的負債總額分別高至387.63億元、496.17億元、793.51億元、1190.96億元和1314.62億元。
2018-2020年，中駿集團年末的貸款總額分別為333.38億元、420.77億元和465.63億元。
截至去年12月底，2020年中駿經營活動所用現金流量淨額為33.78億元，較2019年的70.88億元直接腰斬；投資活動所用現金流量淨額為43.19億元，較2019年的64.53億元下降33.07%；融資活動所得現金流量淨額57.32億元更是較2019年的171.32億元下降了近七成(66.54%)。
4月12日，標普確認中駿“B+”長期發行人信用評級，同時將中駿的展望從“穩定”下調至“負面”。如果債務增長仍然顯著，或者其利潤率(合併和按比例的)均低於標普的預測，標普可能會下調中駿集團控股的評級。
從“三道紅線”來看，2020年，該公司剔除預收款後的資產負債率為68.7%，淨負債率則降至59.2%，現金短債比為1.3，均符合房企新規“三道紅線”的標準，轉為綠檔。
負債壓力下，中駿集團少數股東獲得的回報並不理想。據財報資料披露，該公司2015年—2020年少數股東損益分別為4.01億元、3.18億元、5.57億元、2.33億元、4.78億元和6.42億元，佔該公司淨利潤的比例分別為25.57%、13.04%、16.14%、6.34%、11.88%和14.45%。
槓桿增加下，全國各地樓盤房屋質量問題頻出。曾獲得“2018年度江西省建築安全生產標準化示範工地”稱號、“為慶祝中駿成立30週年精工匠造”的專案——中駿雍景灣，在2019年8月發生地下車庫樓板坍塌；南昌東湖區的中駿世界城專案，還在動工時就被江西省住建部門通報2020年第三季度“百差工地”榜首；天津中駿柏景灣存在重大設計缺陷；深圳中駿雲景府專案業主反映存在木地板鋪設不好、木門脫皮、廚房等設計不合理等情形；北京中駿四季家園也有業主投訴專案存在窗戶鬆動、牆面開裂等質量問題。
在中駿集團的大本營福建，中駿泉州多個專案面臨維權問題。其中，中駿瓏景閣專案涉及學區虛假營銷、地下車位開裂滲水、小區部分屋頂漏水等問題；泉州天駿天璟被曝的維權點則為豪宅變公寓、容積率過高、會所和游泳池現實規劃缺失等。
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