小易實探| 地鐵四期“官宣”、SKP定了！利好頻出的寧圍，美頌城能否補上最後短板？
近期和寧圍板塊相關的“重磅”新聞頻出。
先是地鐵四期“官宣”，寧圍板塊的濟仁路出現在了暫時“撤回”的規劃稿中，也就是說寧圍，大機率有地鐵了。
再是SKP簽約儀式圖流出，中國最“壕”商場落戶錢江世紀城。錢江世紀城及周邊的奧體、亞運村、寧圍一帶都迎來重磅利好。
此外，板塊內還有未來總部社群，多利好加持，5年以後板塊價值會很明顯。
雖然，板塊內樓盤選項多，但順發美頌城是目前大家關注較高的樓盤，已經領取了預售證，總價283萬起，這兩天正在登記。
接下來，就讓小易帶大家來一次實地走訪，看看專案的具體區位價值、產品規劃究竟價值幾何。
【專案名稱】順發.美頌城
【佔地面積】37476㎡
【建築面積】141006㎡
【樓棟數】7棟
【總戶數】639戶
【綠化率】30%
【容積率】2.5
【車位數】767個
【層高】2.9米
【物業】浙江萬興恆服務有限公司
【交付時間】預計2023年9月
順發美頌城由蕭山本土房企順發打造，開發商在蕭山的知名度還不錯，膾炙人口的樓盤比如美哉美城、順發恆園、順發和美家、順發堤香名苑、順發康莊，容易吸引到地緣性購房者。
美頌城總建面約14萬㎡，容積率2.5。規劃了7幢高層住宅、1幢公租房和一幢商業綜合體，共同構成約14萬㎡活力綜合體住區，規劃了98-119㎡的高層產品。
其中，地塊西南角體量約2.1萬㎡的商業MALL，在商業不足的寧圍具有很大的吸引力。
剩下的住宅部分，7幢可售住宅採用圍合式佈局，全點式設計，在小區內部營造了約6500㎡的中央景觀花園，將景觀做到最大化；同時圍合式佈局也將樓間距做到最大，讓業主有更多的採光，可以享受更舒適的居住體驗。
據銷售介紹，首開6、7#，共200套房源，兩梯四戶的設計，建面約98、99、119㎡，均價33500元/㎡。
從沙盤上看，美頌城的中央花園很大，每一幢住宅的業主都能享受到景觀。小區內部，有迎賓水景、社群會客廳、陽光大草坪、童玩運動匯、夜光跑道等配套設施，橫向對比周邊幾個樓盤，美頌城綠化、配套很不錯。
此外，除了6、7號樓底部為底商、物業用房，剩下的5幢全部有架空層，層高在2.95米，未來會在架空層裡設定兒童活動區、親子交流區、老年人休閒區、青年會客廳、全年齡段健身區、乒乓球室等主題，豐富業主的生活。
小區車位配比在1：1.2左右，車行入口位於樓盤外部，，所有車行都直接駛入地下負一層，人車分流管理，小區內部更加安靜、安全。
從現場施工進度來看，除了首開的6、7號樓外，其他部分樓棟都處在正負零零的階段。
小易在專案周圍轉了一圈，東面約100米在建通惠高架，將來也會有一些噪音影響，但首開的這一批房源相對來說距離高架遠一點。
專案周邊的介面也仍處於待發展的狀態，西面的商業商務用地還未出規劃，南北面空地和廠房不少。
寧圍位於蕭山北部，規劃範圍東至長山直河，南至北塘河，西至滬昆鐵路（含）、利群河（不含），北至機場快速路，總用地面積為6.16平方公里。
板塊給人最大的印象便是本地人多、自建房聚集地，生活氛圍濃厚，人員冗雜，城市介面一般。
隨著未來總部社群的規劃出爐，寧圍板塊的規劃開始亮眼起來了。在奧體核心3公里以內，板塊精裝限價3.35萬/㎡，顯然也是優勢。
除了地鐵2號線，地鐵7號線（在建）也在寧圍板設有新興路站。7號線西達吳山廣場、東至蕭山機場，途徑杭州火車站、市民中心、奧體等重要地點，待開通之後，板塊的交通優勢將進一步加強。
雖然目前寧圍板塊自身的城市配套不是很完善，目前商業生活配套普遍是底商、菜場之類。更高階的消費需求主要依賴奧體和錢江世紀城，開車需要十幾分鍾。
但美頌城最大的特點是：它是寧圍少有的自帶商業體新房。
專案自帶約2.1萬㎡綜合體，一層配備KFC、一點點等餐飲，二層是生鮮超市，三層也是餐飲，四層目前在洽談電影院。
並且，這個商業體是由順發自己運營的；有順發之前在蕭山旺角城新天地多年成熟的商業運營經驗，這個商業體後續的招商和運營不用擔心。
交通方面，專案至2號線振寧路地鐵站步行距離約1.9公里，至7號線新興路站步行距離約1.5公里，步行大概需要20分鐘。
如果，四期地鐵規劃真的能夠落地，那麼專案公共交通的短板也會得到一定程度的彌補。
教育方面，專案西側約540米有在建寧圍中心幼兒園，西南側直線距離約1公里有正重新翻修的寧圍小學和寧圍初中。
醫療方面，專案西側約1.8公里是浙醫二院國際醫學中心，3.1公里有省婦保錢江院區。
二手房方面，目前板塊內在售的二手房大多為老舊小區，參考意義不大，唯一可以參考的就是翡翠江南，目前在安居客上顯示掛牌均價在37123元/㎡左右，相比33500元/㎡的新房限價，存在一定倒掛空間。
美頌城戶型面積段在98-119㎡，本次首開的6、7#樓共有三個戶型，分別是98㎡中間套、99㎡西邊套、119㎡東邊套，整體來看確實是設計的不錯了，得房率基本在80%左右。
98㎡三房兩廳兩衛
中間套戶型，動靜分割槽、三開間朝南，採光不錯，
南向次臥帶封閉陽臺，實用性高，比如隔一個小書房，
次臥帶飄窗，各功能間的尺寸都相對舒適，整體均好性強。
99㎡三房兩廳兩衛
邊套戶型，進門即獨立玄關，隱私有保障，
動靜分離，明廚明衛，餐客廳一體帶飄窗，通透大氣，
套房式的主臥，帶飄窗、衣帽間和獨立衛生間，舒適性較高，
稍有遺憾的就是陽臺位於次臥，晾曬恐有不便。
119㎡四房兩廳兩衛
戶型格局和99㎡差不多，但是北面多了一個臥室，空間尺度更大，
北陽臺被納入了書房的空間，擴大了書房面積，實用性得到增強，
約6.2米長的側飄窗和與餐客廳形成了超大客廳，整體通透大氣，
稍有遺憾的同樣是陽臺位於次臥，晾曬恐有不便。
小易隨後還參觀了專案的實體交付樣板房，各個房間設計的尺度，和戶型圖基本沒有相差，這一點相當不錯。
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據銷售透露，在戶型設計上，順發還是花了不少心思，例如飄窗的空間尺度把控，例如衛生間的佈局儘量在一起，共用上下水管；
例如將廚房裡的煙道包封柱狀體，放在了戶外，給廚房又增加了一大塊操作平臺，節省出來的空間可以放一個烤箱或者一個電飯煲，這樣可以騰挪出空間。看來順發“偷面積”的老本行可沒忘。
裝標方面，3500元/㎡的裝標，美的中央空調+科林貝思新風+菲斯曼（鍋爐）地暖；並且，美頌城還是全屋地暖，就連衛生間也配置了丹弗斯電地暖。此外，美頌城的廚電為帶消毒櫃的三件套，牆面也是牆布，衛浴龍頭、花灑、臺盆都是科勒，玄關櫃包含在裝修內。
總體來說，這家蕭山本土的房企沉寂7年後的首次亮相，還是保持了一定的水準。特別是突出的戶型尺度設計，中央景觀大草坪，以及實在的裝標，這些都是亮點，包括自帶的商業體，如果能夠有好的商家入駐，那麼可以作為寧圍新的商業中心的補充。
如果想買寧圍的盤，小易覺得美頌城可以列入其中。