2020，房企經歷重重考驗，上半年“集體抗疫“，下半年”三道紅線”，如何在嚴監管和求發展中尋得平衡，成了每一家房企前進過程中的必答題。
歷時近2個月的年報季剛剛落下帷幕，一片數字矩陣是企業過往的軌跡，也是未來的註腳。國際金融報研究院聯合億翰智庫多維度出發，撥開資料迷霧，揭秘嚴監管下房企生存大變局。
作為“三道紅線”的指標之一，淨負債率不僅有助於反映房企的資產結構，也是衡量其長期償債能力的指標之一。
按“三道紅線”要求，企業必須達到一定的槓桿水平才能實現有息負債穩定增長。因此對高槓杆企業而言，當前的主要工作任務是降低財務槓桿，實現淨負債率下降，滿足“三道紅線”要求。
本篇《50家典型房企淨負債率表現》，旨在探究房企階段性資金鍊安全和槓桿水平變化。
淨負債率水平下降
億翰智庫統計資料顯示，截至2020年末，50家典型房企的平均淨負債率水平較2020年上半年的94.2%大幅下降18.4個百分點至75.8%。其中，降負債率低於100%的房企增至43家。
按淨負債率區間分佈來看，2020年，淨負債率不超50%的房企數量較2019年的6家升至9家，淨負債率在50%-80%區間的房企有23家，與2019年持平；淨負債率超80%的房企數量則減少至18家。
其中，萬科的淨負債率水平在2019年33.9%的基礎上下降15.8個百分點，以18.1%的水平位居榜首；招商蛇口和華潤置地緊隨其後，二者的淨負債率分別降至28.8%、29.5%。
至此淨負債率排行榜中的TOP 3皆將該指標降至30%以下，在一眾房企中遙遙領先。規模房企中，越秀與金茂的淨負債率降幅也頗大，二者分別從2019年的75.2%、74%降至2020年的47.5%、40.7%。
降幅更大的是建發國際。2020年上半年，建發國際的淨負債率尚有247.7%，在50家典型房企中位居最後一名，是淨負債率最高的房企。
彼時，“三道紅線”下，房企對新政大多展現了積極態度。然而背靠廈門地方國企的建發國際對自身的高槓杆不以為然，其高管在2020年中期業績會上表示，“大股東給我們提供了很大的財務支援，所以淨負債率較高對我們在金融體系的信用和發展的影響並不大。”
嘴上說著不在意的建發國際行動卻很“誠實”。截至2020年末，其淨負債率狂降173.9個百分點至73.8%，求得安全線內。
淨負債率的下降還體現在不同梯隊的平均值上。2020年，“大於80%”的房企平均淨負債率為110.4%，較2019的148.7%下降38.3個百分點；“50%-80%”區間的房企平均淨負債率為63.9%，相比2019年同期的67.8%下降3.9個百分點。
但同期“不超50%”的房企平均淨負債率為37.3%，相比2019年同期的31.6%有所增加。億翰智庫認為，這一梯隊的槓桿水平提升對企業自身影響並不大，“這個區間內的房企本身財務槓桿就比較低，償債能力強，可以極大的隨公司投資需求的變動而提升。”
11家逆勢上漲
在降負債成為行業共識的情況下，依然有房企在逆勢上漲。
《國際金融報》記者統計發現，50家典型房企中，新城控股、碧桂園、金地集團、綠城中國、中梁控股、榮盛發展、中國奧園、融信中國、禹洲集團、藍光發展和首開股份11家淨負債率同比上漲，其平均淨負債率較2019年的72%增至80.9%。
具體來看，碧桂園、融信中國、藍光發展淨負債率分別上漲9.3%、12.8%、9.5%。新城控股和禹洲集團更是唯二的兩家淨負債率增幅超20個百分點的企業。2020年，二者的淨負債率分別為43.7%、85.8%，同比上升27.3個百分點和20.2個百分點。
在逐漸消除2019年“黑天鵝”事件影響後，新城2020年開始恢復擴張步伐，淨負債率上升至43.7%。
不同於許多房企的束手束腳，由於淨負債率偏低，新城在攻城略地上毫不手軟。億翰智庫資料顯示，2020年，新城新增土地儲備4139.4萬平方米，同比增加65%，新增土地儲備以中西部和長三角地區為主，佔比分別為43%和30%。
另外，2020年新城也加大了對二線城市的佈局。公司2020年新增土地儲備中有41.3%來自二線城市，較2019年同期增加2.6個百分點。
禹洲淨負債率的上漲則是出於對規模的渴求。按公司此前計劃，2020年是禹洲衝刺千億最為關鍵的一年。為了實現規模跨越，2020年上半年，禹洲拿地金額佔銷售金額比例超過70%，遠超行業平均水平。
截至2020年末，禹洲在六大區域38個城市合計佈局177個專案，總土地儲備可供銷售建築面積約2310萬平方米，建面同比上升14.8%，平均樓面成本約6876元/平方米。
儘管淨負債率上漲，上述絕大部分房企的淨負債率皆仍處於安全區。對於部分淨負債率較低的房企而言，指標上漲未必不是一件好事。
億翰智庫稱，為了滿足“三道紅線”的要求，房企會在2023年之前持續加強對淨負債率的管控，爭取長期維持在100%的要求之內。但淨負債率並不是越低越好，槓桿的高低決定公司未來規模的發展力度，為了保持企業實現穩健經營，銷售金額保持增長，在遇到不錯的投資機會時，部分低槓桿企業的淨負債率或有不同程度的增長。
增厚淨資產是妙招
首開股份顯然不屬於這一行列。2020年，首開股份淨負債率較2019年的170.7%繼續攀升至178.6%，為50家典型房企中淨負債率最高的企業。
除此之外，首開股份現金短債比以及剔除預收賬款之後的資產負債率也皆不達標，“三道紅線”全中，公司在未來面臨限制融資的困境。
因而，對首開股份而言，降檔迫在眉睫。而相較於剔除預收賬款之後的資產負債率，實現淨負債率的下降更為容易。這也是不少房企將回歸“綠檔”的首站定為淨負債率的原因。
淨負債率包括三個指標，分別為有息負債、貨幣資金和淨資產，房企為降低淨負債率無外乎是減少有息負債，增加貨幣資金和淨資產規模。
從上述50家典型房企三項指標情況來看，2020年有息負債總額合計為5.0萬億元，同比增長僅2.7%；而貨幣資金合計2.4萬億元，同比增長7.7%；淨資產合計4.1萬億元，同比增幅達到19.8%，是淨負債率下降的主要原因。
在億翰智庫看來，未來房企降槓桿的手段仍然是圍繞這三個指標，實現控負債、增資金和提權益。在融資收緊的環境下，除了控制有息負債規模外，推動淨資產的快速增長會是企業降槓桿的主要手段。
以祥生控股和金輝控股為例，兩者在未上市的2019年淨資產規模分別為59.8和213.8億元，在2020年上市後，同比增速分別高達168.4%和68.9%，淨資產達到160.4和361.1億元，淨資產的大增得以讓祥生和金輝的淨負債率下降。
但是房企透過整體上市來提升權益總額的機會寥寥，因此不少房企將目光放在了分拆業務上市上面。
2020年合計有18家物業企業和代建企業實現上市，對房企最直接的影響就是推動淨資產規模提升，實現淨負債率的下降。2021年開年，榮萬家等企業便實現分拆上市。
億翰智庫預計，2021年全年仍會有部分企業積極分拆多元業務上市，增厚公司的淨資產。
記者 孫婉秋 吳典 時子欽
編輯 左宇
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