記者丨張曉雲
介面新聞記者獨家獲悉，中國證券投資基金業協會收緊對於資管計劃投資購房尾款的備案，不新增，存量到期不續。
根據中基協內部下發的證券期貨經營機構私募資產管理計劃案例通報，近期，部分證券期貨經營機構設立單一資管計劃投資購房尾款資產，違反《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號——私募資產管理計劃投資房地產開發企業專案》（下稱《備案管理規範第4號》）規定。
具體情況為，A基金子公司設立資管計劃，產品期限一般為6-12個月，主要向B保理公司購買其持有的購房尾款資產，回款來源為銀行發放的按揭尾款。部分資管計劃設定迴圈購買機制，資金迴流後繼續投資新的購房尾款資產。
通報稱，資管計劃投資購房尾款不同於傳統的房地產專案投資，有觀點認為相關企業並未違反《備案管理規範第4號》規定。一是不屬於房地產企業新增債務，未提高房地產企業負債率，不屬於房地產企業融資的行為；二是購房尾款不屬於《備案管理規範第4號》正向列舉的禁止投資範圍。
中基協研究認為，資管計劃投資購房尾款，雖不屬於正向列舉的禁止投向，但實質上為房地產企業資金週轉提供方便，一定程度增加了房地產企業融資槓桿，與國家產業政策及“房住不炒”的導向不符。
中基協表示，為進一步規範此類業務，協會已將前述情況報告至監管部門，並開展專項抽查工作。同時，證券期貨經營機構應進一步落實房地產調控政策及《備案管理規範第4號》要求，不得新設資管計劃投資購房尾款資產，存量產品應有序壓降購房尾款投資規模，到期後不得展期。
什麼是購房尾款資產？據瞭解，購房尾款的形成背景是商品房已銷售，開發商與購房人簽署了房屋預售合同並備案，購房人已經按要求支付了首付款，銀行/住房公積金中心已經受理了按揭款申請，剩餘部分的購房款即形成購房尾款。
根據購房人選擇的付款方式不同，購房尾款的來源可分為商業銀行按揭貸款、住房公積金貸款、組合貸款（商業銀行按揭貸款+住房公積金貸款）及自行分期。
目前監管只允許發行按揭貸款類購房尾款產品。因此，從還款來源看，購房尾款的還款來源為銀行按揭款，需要關注其是否能夠如期、足額髮放，並且能夠實現還款現金流安全迴流。
2020年8月，以“三條紅線”為代表的房地產金融審慎管理政策橫空出世。按照監管層的要求，對房地產融資的管理，主要以“三條紅線”為標準，具體為：剔除預收款後的資產負債率大於70%； 淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。
根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然後實施差異化債務規模管理。此後，對於房企融資進一步收緊。
對於房地產企業而言，購房尾款融資是一種新型的盤活資產流動性的創新方式，同時，鑑於其本身回款現金流保障性較高的特點，此類產品也受到某些投資人的認可。
“其實從業務風險來說，只要做好風控核查，購房尾款作為底層資產是不錯的。協會的這個通報更多是在‘房住不炒’的大環境下做出的。”某基金子公司人士向介面新聞記者表示，“但在實際操作中，不排除存在某些房企行購房尾款之名，做信用借款之實。”