來源：功夫財經
01 廣州樓市，兩大熱門
談到近期的廣州樓市，很多人感到迷茫。
有人認為，相比深圳、東莞，廣州樓市的盤子太大，多區域、多中心，廣佛一體化，供應沒個邊、沒個界，隨便都能找到200萬平方米的超級大盤，樓市彈性不足。再說，“7.24”房地產工作會和“7.30”會議以後，政策基調轉為收緊，反彈不到哪去。
但有人不樂意了。當下的廣州樓市，就像投資A股，全域性平淡掩蓋不了區域性火熱。
廣州作為一線城市，也是華南中心、大灣區雙核之一，區域規劃利好很多，產業升級快。以琶洲（網際網路、創意文化）、黃埔（高階製造）、南沙（現代服務業）為代表的重點區域，定位很高，面貌一天一個樣。
這些區域的房價，比深圳低多了，甚至還不如二線城市的廈門、三亞，下一步可能要被杭州趕上去了，這不就是機會嗎？
7月中旬，深圳、東莞限購之後，倉皇逃出的資金一路向西，狂奔到了廣州南沙。記得當時，南沙某樓盤打出“身在南沙、心在前海”口號。
南沙的定位，比深圳前海還要高階，不僅是廣州“唯一不二”的副中心，還是華南最大的自貿區，真正的大灣區核心。但是，南沙整體房價還停留在“2萬+”，即便是南沙核心——明珠灣起步區的房價，也才“3萬+”。
面對這樣的價格，比前海還高階的規劃，深圳客當然毫不手軟了。據悉，南沙新房成交客戶來源中，深圳客戶佔比從7月份之前的17%，提升到了50%。
從南沙看，廣州樓市確實火，7月中旬以來，南沙新房成交快速上升，周成交量均超300+套，到8月中旬更是達到創紀錄的664套。
而且，南沙土地市場也熱得發燙，8月先後誕生2個地王，8月20日深圳房企深業置地拿下橫瀝島搖號地塊，樓面價19140元/平，重新整理南沙地價。
圖：6月份以來南沙新房周成交量（單位：套）
廣州的另一個熱點片區——新黃埔（蘿崗），近期樓市也比較熱。
以區政府所在地、片區面貌最好的科學城為例，學區房、次新房的價格漲幅在10%左右，比如萬科東薈城、萬科金色夢想、譽城南苑和北苑等。
這裡的樓市回溫，一個重要的原因是區域定位很高，總部經濟+資訊科技+生物醫藥+高階製造，產業落地比較快，知識城、科學城產業集聚效應好，區域面貌也不錯，交通短板在迅速補上，而房價還在2-3萬元，這是各路購房者看好新黃埔的主要原因。
注：黃埔新房成交80%集中在蘿崗所在的新黃埔
還有一個重要原因，就是名校加持。作為高階產業集聚區，新黃埔這幾年一直在招商引資，但教育配套比較差，拖累了招商工作和引進人才。
為吸引大家買房，中心區優質教育資源——華師附、廣州二中等這些名校，都在建新黃埔分校了。一旦和名校沾上邊了，房子就好賣了。
其實，不僅是黃埔，南沙、白雲、增城，這些外圍樓市供應的主力區，靠名校賣房是普遍套路。
試想，中心6區名校學位房價格，都到“8萬+”了，如天河華附、廣州中學；越秀區名校扎堆兒，執信、省實等名校的學位房價格，甚至到了“10萬+”，但在新黃埔這裡，名校學位房價只要3萬多。
有學位光環，甭管是不是合作辦學，需要多長時間沉澱、分校和本部師資有無差距，名校加持能抓住購房者的心思，房子賣的就是好。華師附、廣州外國語、廣大附等作為廣州最好的中學、小學，都在南沙設分校。
去年，廣外南沙分校“開放日”，數萬家長參觀，樓市能不好嗎？
除名校外，軌道交通也少不了。廣州太大了，市中心到南沙、增城要60公里，到科學城要30公里。買房選擇多，同樣是3萬元的均價，番禺、白雲、老黃埔、廣佛等，選擇很多，通勤也不錯。
所以，軌道交通就是賣房的利器。在新黃埔，除已開通的6號線、21號線、28號線外，有軌電車1號線試運營，7號線開通首段。未來，還有電車2號線、17、23、29、37號線等。
南沙也一樣。原來的地鐵4號線因“太慢”被詬病，新規劃的18、22號線，相比4號線提速了4倍，可謂自貿區速度。
作為廣州唯一的海岸線，南沙地處珠三角幾何中心，珠江口有12條跨江通道，其中有7條途經南沙，足以看出南沙“樞紐”的地位。
近期，南沙到深圳機場水上航線開通、使得南沙和深圳的距離都大大拉近，從一個小時的路程縮短到了30分鐘。
02 南沙的火爆能持續多久？
南沙、黃埔、花都等，近期樓市成交量回升，還有一個推動力，就是人才政策。
去年開始，外圍這幾個區都發布了人才綠卡政策。符合條件的人才，購首套房時不受戶籍、社保和個稅繳存時間限制。
疫情後的一段時間，樓市比較冷清，人才綠卡認證也睜眼閉眼，假證販子又活躍了，中介代辦很普遍，花錢買個綠皮證書，輕鬆解決購房資格，也是這些區域樓市回暖的推動力。
7月中旬以後，政策風向變了，深圳、東莞限購以後，估計私下做了“視窗指導”，廣州這幾個區“人才政策”嚴格起來了，學歷證書要驗證，綠皮的職業資格證書不好使了，要藍皮的證書（透過考試或評審才能拿到）。
比如，花都現在辦理人才綠卡，需要在花都區繳納6個月社保。
從銷售情況看，除南沙以外（深圳投資客多），其實8月以來廣州其他區域的成交量都開始下行了。
比如，佔到廣州新房交易量30%多的增城，7月份周均成交量高達650套，8月以來連續下降；黃埔區近2周的成交量，也從7月份周均3500套的水平，降至2200套。從下圖來看，其他區也類似。
出現這種情況，一方面在於政策邊際收緊，包括管理層要求“資金直達實體”，LPR連續4個月未降，按揭貸款利率邊際收緊。
另外，廣州作為華南中心城市，商業和製造業實體為主，監管容忍程度很低，自然要做出表率，各區乖乖地收緊了人才政策，防止限購被人為突破，引發輿情。
最近的一週（8.10-8.16），廣州有8個新盤入市，720套新增房源供應，番禺2個盤首開，黃埔、增城、南沙6盤加推入市，但整體去化表現差，去化率低至12.5%左右。
也就是說，當疫情後積累的需求釋放完畢，外圍把投資炒房的口子堵上了，調控開始收緊，回暖的動力就弱了。
圖：6月份以來廣州周度成交量走勢圖（單位：套）
我們看到，拋開南沙的話，廣州整體成交量已趨於平穩，甚至開始有下降的跡象。即便是佔到廣州1/5-1/4成交量的南沙，當前的火爆，也主要靠的是深圳等地的外來投資客。
但無論是深中通道、深珠通道利好下的中山、珠海，還是有深莞一體化、濱海灣新區利好的東莞，又或是深惠一體化下的惠州等，都有規劃利好，而且中山、惠州的房價要比南沙低，南沙的火爆能維持多久呢？
03 廣州不具備大幅反彈的條件
相比北上深、杭州、廈門、合肥、武漢、海南等城市，廣州樓市穩定性很高，基本面不具備大幅反彈的氣質。
供應上，這幾年廣州與外圍互聯互通、軌道交通不斷向外延伸，城區建設上，除了一主一副（越秀、天河、荔灣、天河、白雲、黃埔等6區構成主城區，南沙為副中心）外，還在花都、從化、番禺、增城打造若干區域中心，金融和總部經濟區就規劃了19個，遍及11個行政區。
2019年，廣州首次實現11個區全部通地鐵，總里程500公里。按遠景規劃，2023年達800公里，2035年達2000公里。
軌道+地產，已成了廣州實現“灣區核心”定位的主要手段。於是，近年來大規模供地（特別是外圍新區），2019年達到創紀錄的4200萬平方米建面，各區也一樣。
圖：廣州及全市重點區域年度供地建築面積（單位：萬平米）
同時，舊改開始全面放量。2019-2021三年舊改行動計劃中，確立了4500萬平米建面的舊改規模，相當於廣州4年左右的商品住宅成交量。
2019年，廣州28個村確立舊改，今年上半年，舊改進一步提速，又有27個村確立舊改，其中黃埔、番禺、南沙、增城佔比超過60%。
這就不難理解，為何外圍各個區，動輒200萬平方米大體量的單盤供應（單盤就相當於深圳半年銷售）。當然，現在每個盤都是看菜下碟，先蓄客，後推盤，庫存被掩蓋起來了。
表：2020年上半年房企在廣州獲取舊改專案情況（以改造金額排序）
除此之外，廣佛同城、主城區無縫對接，一體化發展快速，兩地一直是大灣區的供地大戶，也是全國同城地產裡面，規模最大的。
臨近佛山的廣鋼新城，舊改地價已經突破4萬元了，但保利的精裝新房才賣到5萬出頭，開發商利潤很薄，完全是靠薄利多銷，供給的價效比也很高。
之所以出現這種情況，就在於配套差不多、離廣鋼新城才3個地鐵站的地方，就是佛山CBD千燈湖了，多數新盤買3萬多，價差近2萬。
整體看，佛山靠近廣州的區域，房價只有廣州臨近佛山區域的1/2，且都是超級大盤，排到佛山成交量TOP10。總之，海量供應將價格壓得死死的。
從需求來看，北京、上海、深圳，非富即貴、金主太多，樓市從不缺購買力。談到廣州，創造樓市購買力的行業（金融、網際網路、高科技、創意文化等），遠不如京滬深，主打產業還是汽車、石化、電子資訊、商貿物流等。
甚至，電子資訊方面，也不完全集中在廣州，深圳、東莞、珠海、佛山等，也分流了很大一部分。產業相對傳統，自然提供的購買力也有限。
04 投資廣州，要長持
還是筆者常說的那句話，廣州創造富豪的行業少、就業機會少，但創造中產階層的行業多、就業機會多。為啥廣州人偏愛去外圍城市買房，包括二手房，就是因為中心城區的房價對當地人來說太貴了（其實，僅相當於京滬深的60%）。
所以，沒有大刺激，廣州樓市回升可能是短暫的。
我們看看二手房市場，從31周（7月27-8月2日）開始，成交量連續下降，從7月份的周均800套降至700套以下。
同時，二手房業主降價依舊是成交主流。所以，儘管珠江新城（嘉裕公館、中海花城灣等）、琶洲保利、科學城少數二手房漲價，但依舊掩蓋不了市場的主流。
隨著政策開始收緊，前期需求釋放，加上大盤密集上市，後續成交量可能高位回落，漲價也持續不了多久。
當然，相比北上深，廣州樓市的韌性很足，未來一段時間，高位橫盤是基本態勢，前期較熱的區域有所回落，市場帶旺的中心區（越秀、海珠、天河等），繼續回升。
廣州的底盤非常厚，這是廣州的優勢。商貿、物流、電子資訊、教育培訓等勞動力密集型產業體量大。不僅商品房價格較低，城中村佔存量住房的50%，也造就了廣州的低生活成本、強包容性。
所以，廣州每年都有40萬以上的人口淨流入，就業和紮根容易，也就給樓市打下堅實基礎。
近期，廣州開始跨區域搶人，長三角、珠三角等城市戶籍准入年限在廣州累計認可。另外，隨著大灣區軌道交通規劃出爐，廣州與外圍的通達性會越來越好，省內居民到省會廣州買房，將是未來的常態。
底盤穩、有韌性，這就是廣州樓市的氣質。
這幾天，不斷有人在平臺上諮詢我廣州買房的建議。
我認為：
投資廣州是沒有問題的，你不會高位站崗，但也別指望絕對的窪地，更別指望短期獲益（除非有2015-2016年那樣的刺激，但這是不可能的）。
要耐得住性子，無論是南沙、科學城，白雲新城，還是番禺萬博、白鵝潭、北部空港新城，規劃是有點超前，但基本面是健康的，未來都會慢慢地發展起來的。
我們要做時間的朋友，分享城市長期釋放的紅利。
當然，到處都餅攤、餅攤得太大，而政府財力有限，總難免有坑，關鍵看產業落地、人口增長、公共服務跟進，交通接駁等一些關鍵指標。