12月3日，惠譽將合景泰富集團的長期外幣發行人違約評級自'BB-'下調至'B+'，展望負面。惠譽同時將高階無抵押評級自'BB-'下調至'B+'，回收率評級為'RR4'。在報告中惠譽表示，相信合景泰富有能力用自有資金償還債務。
此次調整或與惠譽採用的新評分標準有關。有機構人士指出，市場提出新標準如隱含性回款率及槓桿率計算方法只計入非並表合作專案債務，但不考慮這些專案的回款，對合作專案多的房企這些指標會比較弱，評分自然較低。近幾年越來越多開發商利用合作開發模式分散風險，降低成本和擴大規模，新評分標準可能未能反映合作專案實際業務情況，或不可避免存在對房企經營狀況的判斷偏差。
合景泰富方面表示，公司保持現金充足，對近期需償還的債務提前進行規劃，已做好資金安排，受評級影響不大。
受惠譽更新標準影響 合作回款不被納入計算
受行業融資收緊影響，惠譽將29家中國房地產開發商納入標準觀察(UCO)範圍。UCO狀態表明，評級可能因釋出新的或修訂的標準而改變，即使是投資級房企亦未能倖免。
截至目前，29家被列入觀察名單的開發商當中，惠譽已對10家開發商下調評級，7家調整展望，所以此次對合景泰富下調評級實屬計劃以內的意料之中。
在修訂後的最終標準中，惠譽更新了中國房地產開發商行業回報效率、資本週轉率和淨債務/淨資產子因素的比率定義，回報效率和資本週轉率的更新由外部反饋驅動。
與原來相比，新評分標準部分指標對合作專案較多的公司不利，新評分標準可能未能反映合作專案實際業務情況。
關於隱含性回款率低這項指標，根據新計算方法，分子只包括並表公司回款，分母卻包括全口徑銷售，該指標低主要是因為合景泰富有一半合作專案，而合作專案回款不被納入考慮範圍。去年合景泰富新增土地並表率93%，今年新增土地並表率100%，預計未來1-2年公司並表率顯著提升。根據可克而瑞11月銷售榜單，1-11月合景泰富合同銷售937億，同比去年增長3%，合景泰富表示將於12月繼續推出新盤，並對明年發展充滿信心，銷售持續增長。
除了規則改變帶來的經營水平判斷偏差以外，事實上，國際評級機構已對房地產企業進行多達50多次的調整，評級和展望下調已進入常態化階段。真正評價公司是否穩健，還得看這家公司的現金流與回款的真實情況與資產結構價值構成。
惠譽：相信合景泰富有能力用自有資金償還債務
值得注意的是，惠譽指出，合景泰富權益銷售和槓桿率都在BB- 指標上，其中隱含回款率達到B+指標範圍。同時，惠譽相信合景泰富有能力用自有資金償還債務，但受限於市場融資環境，融資能力將削弱。
惠譽在報告中提到，相信公司在不需要資本市場融資情況下也有充足現金流應付未來一年短期債務，今年以來，公司共如期兌付118億境內公司債及6.5億境外美元債，槓桿率已從52%下降至49%，彰顯其現金流管理實力。
可見，調整隻是由於惠譽認為未來行業不穩定及融資環境受限，而非公司本身經營情況導致現金流削弱。
事實上，合景泰富一直備有充足現金應對近期債務。
除以上已兌付債務以外，對於今年12月17日剛性到期的公司債【15合景01】25億，公司已經提前準備好資金屆時兌付；對於明年1月到期的2.5億美元債，公司已在今年9月發行共計2.58億美元債對其進行再融資。
2021年上半年，合景泰富剔除預收款的資產負債率下降3.3個百分點至71.8%，非受限現金短債比從1.6倍提升至1.8倍，淨負債率下降7.6個百分點至54.1%，公司非受限現金達到426億。
在現金流方面，一直以穩健見長的合景泰富今年按部就班安排正常銷售節奏，沒被市場悲觀情緒左右影響。其中，香港啟德尚·珒溋專案已於今年11月交付，香港鴨脷洲專案也將在明年發售，以上兩個專案合計釋放420億港幣的剩餘可售貨值，是公司境外資金的有力補充。
除此之外，在投資方面目前行業觀望情緒持續，合景泰富保持審慎的投資態度規避風險，其表示，將拓寬拿地渠道，降低地價成本，更加註重收入及利潤同步增長。
事實上，數字化轉型和多元化佈局的疊加效應，合景泰富優質資產的市場價值進一步放大。
投資性物業方面，上半年合景泰富商場以及寫字樓運營表現亮眼，租金收入達到9.01億元，同比增長55.3%。運營半年以上的商場整體出租率達89%，客流量同比增長88%；零售額同比增長超82%。
寫字樓方面，合景泰富的寫字樓全面覆蓋長三角城市群、粵港澳大灣區等全國重要城市經濟圈，目前已開業運營9座寫字樓，為集團提供穩定的租金流入。2021上半年集團寫字樓整體出租率為87%。
同時，合景泰富預期新開業的優質商業專案，包括25個商場和11個寫字樓，且這些專案多位於大灣區、長三角以及成渝等經濟發達地區的一線及核心二線城市。隨著疫情防控進入常態化，集團旗下商場透過新的消費業態、創新的線下活動，數字化賦能，擴大消費生態圈。
文章來源:樂居財經