編者按：本文來源創業邦專欄雷達財經（ID：leidacj），作者張凱旌，編輯深海，創業邦經授權轉載。
3月19日晚華僑城A釋出的公告顯示，合計持有公司8.98%股份的股東前海人壽及一致行動人深圳市鉅盛華計劃減持公司不超過總股本2%的股份，以華僑城A目前股價估算，減持金額最高接近16億元。
資料顯示，前海人壽和鉅盛華背後的實控人均為寶能系大當家姚振華，自2021年2月以來至3月19日，華僑城A股價一改往年不溫不火的態勢，扶搖直上一路探至最高9.97元，漲幅接近50%，而在姚振華精準減持後，3月22日華僑城單日跌幅達4.74%。
華僑城A隸屬華僑城集團旗下，目前主營業務由文化旅遊業務、房地產兩大塊構成。
雷達財經注意到 ，這並非文旅首次被地產大佬“拋棄”。曾經，在王健林手中，文旅是足以叫板迪士尼的資本，但高企的負債讓他無奈斷臂求生，如今雖又在文旅方面投入重金，卻已不復當年之勇；而對接過王健林13個專案的孫宏斌來說，文旅則是詩和遠方，雖已重金押寶，但回報還在遙遠的未來。
值得一提的是，知名演員李亞鵬也曾押注文旅。然而，就在華僑城A釋出減持公告的前一天，李亞鵬被判向泰和友聯支付4000萬元債務及利息，起因為8年前一處商業文旅地產專案開發不力。
“文旅地產，王健林都玩不轉呢”，有網友對此評論道。
寶能系減持華僑城，浮盈近30億
據公告，此次減持股份的來源，為華僑城A於2015年非公開發行的股份。彼時，華僑城A向華僑城集團、前海人壽和鉅盛華等3名發行物件非公開發行股份，發行價格為6.81元/股，前海人壽和鉅盛華合計認購約7.05億股，對應持股比例8.46%，合計耗資48億元。
天眼查顯示，鉅盛華為前海人壽的大股東，持股比例51%，而鉅盛華則由姚振華透過深圳市寶能投資集團有限公司間接控股。
華僑城A是旅遊地產行業龍頭上市公司，在全國各地開發了包括歡樂谷、世界之窗等知名IP專案和主題公園。
寶能系入股時曾有行業人士分析稱，華僑城“旅遊+地產”的商業模式使公司在行業毛利率下行的情況下始終保持在50%以上的高位，但公司依靠地產開發變現旅遊資產的盈利模式，並未得到二級市場合理的估值。
然而此後，華僑城股價也始終未出現明顯起色，其在2018年2月後的很長一段時間都未能突破9元大關，直至2021年2月的這波上漲。
從訊息面上看，華僑城股價的暴增與在疫情控制取得新進展的情況下，文旅行業重新受到機構青睞有關，多家機構紛紛給出“買入”評級，主要理由是“疫情後報復性消費支撐遊客快速復甦，估值將修復。”
寶能系藉此減持，可謂獲利頗豐。以3月19日公告當天收盤價9.7元計算，前海人壽和鉅盛華透過股價上漲獲得的賬面浮盈約為21.28億元。在此期間，華僑城A還曾進行4次現金分紅，合計每10股派紅利10.06元，其中寶能係獲得約7.4億元，兩相結合，寶能系自非公開認購華僑城A股份以來，累計浮盈達到約28億元。
文旅地產龍頭的債務危機
此次遭到寶能系減持的華僑城A，已在文旅地產深耕多年。
公開資料顯示，華僑城A於1997年登陸深交所，2009年公司營收已突破百億大關。自創業以來，華僑城A一直奉行“地產+旅遊”的組合拳戰略，公司的毛利率也因此常年保持在行業平均水準以上。
2019年，公司的銷售毛利率和銷售淨利率分別為56.58%和23.89%，相比之下，行業龍頭萬科和保利的這兩項資料則為36.25%、14.99%和34.96%、15.92%。
有業內人士指出，華僑城在毛利率、淨利率資料方面的領先是其特有的文旅拿地模式造成的。如果建造一個歡樂谷，不僅可以拿歡樂谷的地，還可以借勢把周邊的地全拿了，而且地價打包的，所以整體價格較低。
官網資訊顯示，截至2019年末，華僑城集團資產總額超5500億元，實現營業收入超1300億元，利潤總額近240億元。其入園遊客數更是突破1.5億人次，是全球主題公園集團三強，位居亞洲第一。
不過，近幾年來集團卻開啟了資產甩賣模式。資料顯示，2018-2019年，華僑城集團分別出售了至少18家和11家子公司股權及債權。另據華僑城A於2021年1月釋出的公告，公司過去一年透過公開市場成功完成了11個專案的轉讓工作，合計交易對價68.9億元。
也有媒體報道稱，僅2020年10月、11月，華僑城集團擬處置轉讓旗下公司資產或股權多達15家，已公佈轉讓底價的涉及金額約99.4億元。
根據各平臺披露的華僑城旗下公司轉讓資產的相關資訊，華僑城“割肉”的專案中普遍存在債務高企、發展不如預期的情況。
如10月中旬，華僑城子公司雲南創意擬分別轉讓藍月山谷公司、石卡雪山公司的46%股權及相關債權，財報顯示，截至2020年9月30日，藍月山谷資產總計8019.87萬元，負債總計9459.79萬元；石卡雪山資產總計7686.46萬元，負債總計8614.37萬元，兩公司均已資不抵債，且負債總額接近2億元。
12月，華僑城轉讓的成都華僑城盈創公司，該企業專案已超過一年未動工，2020年前11月淨虧損1154.58萬元，且其房地產開發經營資質也已於2020年9月4日到期。
景鑑智庫周鳴岐認為，華僑城A最近這一輪變賣資產中多次出現了文旅專案，可能是由於旅遊+地產的綜合性開發模式，已經讓其肩上的包袱越來越重。
三季報顯示，華僑城A目前總負債達到3291.39億元，此外，2017-2019年，華僑城A經營活動產生的現金流量淨額已連續三年為負，分別為-79.14億元、-100.41億元和-51.88億元。
周鳴岐還曾指出，“究其原因，它過於看重地產利益，已轉型成了一個房企，旅遊完全是為地產勾地而存在，文旅團隊創新枯竭，缺乏核心優勢。近幾年來除了在2017年5月透過戰略投資並表雲南世博和雲南文投獲得一些景區，幾乎處於停滯的發展狀態，只能靠財報上玩弄文字遊戲充充旅遊的門面。”
文旅難倒一眾英雄漢
華僑城在文旅地產開發方面遇到的困境，只是房地產行業的一個縮影。長久以來，文旅就像是許多房地產從業大佬心中追逐的夢，人們不斷向其發起挑戰，卻又不斷鎩羽而歸。
3月16日，知名藝人李亞鵬被北京市朝陽區人民法院判決向泰和友聯支付4000萬元及利息，此案起因即為8年前李亞鵬方斥巨資開發的雲南雪山藝術小鎮專案開發不力。
2012年，泰和友聯為幫李亞鵬開發雪山藝術小鎮，出資6000萬元對李亞鵬實控的雪山公司進行注資。在李亞鵬的夢想中，雪山藝術小鎮是一個集藝術中心、影院、青年酒店、藝術家工作室、酒店式公寓、商業院落等為一體的商業街區。
然而該小鎮在開盤半年內僅售出30%，移交到陽光100手中後，2018年-2020年年中累計銷售的面積還不到1000平方米。
折戟雪山藝術小鎮後，李亞鵬又提出“中國文谷”概念，致力於打造將音樂、戲劇、舞蹈、藝術展，乃至服裝秀、論壇、網際網路等與居住生活相融合的商業樂園。但其2017年拿下的鄭州中國文谷地塊已經成了“不存在”的專案，2019年拿下的贛州中國文谷地塊也失去了進一步的訊息。
“文旅地產，王健林都玩不轉呢。”有網友對此評論稱。
事實上，王健林是最先暢想“文旅夢”的那批房地產企業家。“萬達要做百年企業，必須向文化、旅遊轉型。”早在2008年，王健林就找到了智綱智庫的創始人王志綱，請教旅遊度假綜合體的開發問題。
王志綱告訴王健林一個規律：做旅遊，小投入，無產出；中投入，小產出；大投入，大產出。
2009年8月，長白山國際度假區專案正式開工，此後王健林帶著團隊順勢拿下了西雙版納、大連金石灘等超10個文旅專案，逐漸構建起了萬達的文旅帝國。“文化旅遊已成為萬達商業地產之外的核心支柱產業，而且我本人這三年對商業地產過問很少，全力抓文化旅遊”。王健林曾在接受採訪時表示。
兩個細節足夠彰顯王健林在文旅專案規劃上的重視和野心。
2014年，在萬達商業赴港上市的前一天，王健林還在武漢為漢秀站臺。據悉，漢秀是中國首個舞臺劇劇場，位於武漢中央文化區，耗資25億元，其表演模式採用飛行變化LED巨幕、水下升降等特殊裝置，堪稱業內首創。
2016年，王健林在央視《對話欄目》上公開叫板迪士尼，“迪士尼不信中國有萬達，實在不應該來大陸。我是有勝算把握的，有萬達在，上海迪士尼20年之內贏不了利。”
天有不測風雲，在宏觀形勢生變和債臺高築的背景下，王健林只得選擇斷臂求生。
2017年7月19日，萬達與融創、富力三方簽約，萬達商業以總價637.5億元，將北京萬達嘉華等77個酒店轉讓給富力地產；將西雙版納、南昌、合肥、青島、廣州、海口等十三個萬達文化旅遊城專案91%股權轉讓給融創。
“萬達十幾個文旅專案疊加在一起，雖然透過銷售物業能回收大部分現金，但至少五到六年內，每年淨增1000億負債，壓力相當大。”談及清倉文旅資產時公司的財務狀況，王健林曾提到。
王健林之後，代替他扛起地產文旅大旗的是接受萬達13個專案的融創。融創掌門人孫宏斌的文旅版圖，也是從與萬達的“世紀大交易”開始構建的。
2018年，融創成立單獨的文旅集團，並在10月以62.8億元收購了萬達文旅城專案的設計、管理及規劃公司，獲得了一隻規模近5000人的文旅團隊。2019年年底，融創又收購了雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權，一次性大手筆豪擲153億元。截至2020年6月，融創文旅已在國內佈局12座文旅城、4個旅遊度假區、25個文旅小鎮、8個會議會展中心，涵蓋49個樂園、48個商業、近150家高階酒店。
但是押寶文旅的孫宏斌，並非沒有煩惱。2020年融創文旅的總資產為1250億元，佔到融創中國總資產的14%左右，卻只貢獻了38.79億元營收，佔集團收入的1.7%，與2019年相比幾無二致。而在這一年裡，融創中國的股價也是一路下行，縱使2021年稍有反彈，目前的市盈率也僅為3.68，在所有房企中為倒數的水平。
有媒體報道指出，若在不再追加一分錢投資的基礎上，按照融創2020年的運營效率，需要超過32年才能回本。
2021年自曝債務逾期的華夏幸福也曾有類似經歷。公司曾試圖在嘉善越裡完美呈現古代嘉善的小鎮形象，並將其打造成長三角中高階人群休閒度假生活集聚地。
歷時5年，嘉善越里正式開業，然而據新旅界，位於嘉善越裡的山裡寒舍門店已於2019年底閉店；上海隱居酒店管理有限公司總裁則表示，“園區氛圍不夠增加了經營難度，華夏幸福原本計劃2019年投資上億元在上海做營銷推廣，後來不知為何取消了……”
“嘉善越裡完全不是按照文旅專案的配套進行招商，而是什麼都想招進來，哪類客群的需求都想滿足，最終結果就是所有人的需求都滿足不了。專案定位不清，壓根就沒搞明白自己要做什麼。”某資深旅業高管指出。
文旅開發難在哪？
為何房企們對文旅趨之若鶩，但實際效果卻難以令人滿意？
據媒體報道，多位房地產業內人士稱，房企在文旅專案的佈局，一定程度上會為其帶來在當地的拿地優勢。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜則直言，“現階段來說，文旅是拿地的IP，底層還是房地產開發。”
柏文喜指出，房企之所以熱衷文旅地產，是因為這是一個投資和運營並重、具有長期經營價值的產業，對於一個地區的經濟發展、城市建設和就業具有綜合效應，比單純的住宅開發更具有社會與經濟的雙重意義，因此以文旅切入地產開發更容易獲得地方政府的支援，獲取更加優惠的開發條件。
另有資深投行人士在接受採訪時稱，目前的大多數重倉文旅房企，為的是依靠文旅城帶來的勾地收益和周邊房價上漲帶來的住宅銷售收益。
不過，文旅地產也面臨不少難題，首當其衝的就是回款慢，其次是對消費者的定位拿捏。
一直以來，由於前期資金投入大、回報週期長，文旅行業呈現“721”規律，即70%虧損，20%勉維持，10%才盈利。
此外，有業內人士表示，地產行業文旅專案很少考慮專案創新，尤其是文旅與地產客群的區別。“以‘文旅’之名，來行‘房地產’之實的道路將越走越狹窄”，北京協成機構文旅事業部總經理鄭子涵指出。
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