編者按：本文來自微信公眾號“市界”（ID:ishijie2018），作者：陶婷，編輯：胡劉繼，36氪經授權釋出。
2021年1月5日，廣汽集團和珠江投管集團的戰略合作簽約現場，坐著一位西裝筆挺的地產大佬。
這位大佬叫朱孟依，是昔日“華南五虎”之一合生創展實際控制人。他的兒子朱一航是合生創展的二股東，持有公司17.76%的股權。朱一航掌舵的珠江投管集團，剛剛斥資19.23億，入股廣汽蔚來。
隱退一年的朱孟依，出來為兒子的“大跨界”站臺。
合生系的這一次“大跨界”，也引起了業內對於合生創展的熱議。
合生創展上一回被行業熱議的新聞，除了2020年11月前總裁席榮貴從合生創展離任，往前還得回溯至2020年年初，謹慎用人的朱孟依，將合生創展徹底交到了女兒朱桔榕的手裡。
接過董事會主席權杖的朱桔榕，新官上任便燒起熊熊烈火，如180億元拿下北京南三環分鐘寺三個地塊、346.67億元的大手筆提前鎖定廣州海珠區鳳陽街鳳和更新改造專案等等。
一切看起來很美好的背後，不僅僅是合生創展備受爭議的“積極跨界”，更是其地產業務停滯不前帶來的“焦慮”。
沒了朱孟依在臺前的合生創展，將會駛向何方？
01 隱形的“大地主”朱孟依不當大哥好多年了，但他的發家史仍在地產江湖流傳。
1980年代中期，經商熱潮席捲朱孟依的老家廣東豐順縣城。20歲出頭的朱孟依，成為鎮上的一個包工頭。
那時候的豐順縣城，有很多人開商鋪，街道顯得雜亂無章。朱孟依卻從這裡看到了商機：“將這些人集中在一條街上，又好管理，又容易形成市場。”
有了想法的朱孟依，很快找到了鎮政府，表示願意幫助建設商業街，回報是：將業主租金給他分成。策劃投資、參與經營，與地產開發捆綁在一起，這遠遠超出包工頭的工作範圍。
有著敏銳洞察力的朱孟依，就這樣成為一名地產開發商。在隨後的幾年裡，朱孟依積累了豐富的人脈關係。
1992年，朱孟依在中國香港創辦了合生創展集團公司。
雖然合生創展是一家港資公司，但其主要活動地卻是在廣州。因與政府的良好關係，朱孟依預先獲知廣州新城未來發展的契機，購買了天河區的大塊農田。
有了這些農田後，朱孟依“大幹快上”。1993年，華景新城使合生創展聲名鵲起。在隨後的十年裡，合生創展在廣州相繼開發了駿景花園、帝景苑等十多個專案。
大盤模式的滾動下，2003年，合生創展集團已發展成為資產總值過80億元的香港上市公司。2004年，合生創展的銷售額達到百億，排名全國第一。
但好景不長。因慢週轉的開發模式，合生創展專案消化速度慢，被後來居上的其他房企甩在身後。2008年，在黃光裕案和金融危機的牽連下，合生創展一度走到資金斷裂的邊緣。
而京津新城專案的定位失誤，更是給了合生創展重重一擊。多個打擊下，朱孟依逐漸淡出公眾視線，合生創展自此在業內沒什麼存在感。
2004-2018年，合生創展的銷售額均未超過200億元。其中，2014年合生創展的銷售額只有53億元，僅為十年前的一半。也就是在這一年，合生創展跌出了房企百強名單。
不過，雖然外界春秋變幻，但這並不妨礙合生創展“悶聲賺錢”。被外界戲稱為“朱老農”的朱孟依，囤了大量的土地，蓋了數不清的房子。
比如90年代末，合生創展在廣州開發的20個專案，銷售商品房面積總額超過600萬平方米。如果算上北京及廣州的專案，總額超過1000萬平方米。
合生創展拿到的土地，雖然位置偏僻地價低廉，但是幾乎都位於城市未來擴張的中心區域，比如廣東的天河、番禺。
廉價的土地和大規模的建設，使得合生創展開發的專案，擁有比別人更低的成本。原合生總經理謝世東曾公開表示，一般開發商高層塔樓的建築成本是每平方米3500元，但合生創展的成本只有每平方米2500元。而十幾層的小高層，合生創展每平方米的建築成本僅為1700元，但其他開發商需要2300元。
低成本開發模式，給合生創展帶來了可觀的利潤。1998年、1999年，合生創展在廣州的利潤，就超過萬科當時在全國五個城市的利潤總和。
從2004年開始，合生創展毛利率長期保持在30%以上，淨利潤也基本都在20%以上。2019年中的時候，合生創展的毛利率高達52.23%。同期，號稱業界利潤王的中海地產，歸母淨利潤率也才25.4%；另一大標杆萬科則為10.5%。
即便到了2020年，合生創展也依舊是隱形的“大地主”。合生創展的員工向市界提起自家企業，不經意就會流露出“我家是地主”的自豪感。
截至2020年上半年，合生創展土儲高達3170萬平方米，其中，北上廣深等一線城市的土儲佔比高達56％。
不過，廣囤地的合生創展也飽受外界質疑：“這不是跟李嘉誠的長江實業如出一轍？”2020年10月，惠州市自然資源局釋出了疑似閒置土地調查公告，其中就有惠州市亞派房地產有限公司（屬於合生創展）水口地塊的國土證編號顯示為2012供應用地。
儘管朱孟依沉寂多年，但他一直有自己的煩心事。在拿下的眾多大盤之中，於歲月中蹉跎的合生京津新城，便是“朱老農”心口上的一根刺。
02 京津新城之困2003年，朱孟依受天津市寶坻區政府之邀，以78元/平方米的超低價，拿下一片2.5萬畝的地塊。
合生創展試圖複製當年在廣州天河的成功。按照合生創展的設想，這裡將被打造成一座“50萬人居住、生活、娛樂”的城，8000棟別墅、一個超大型五星級酒店、亞洲最大的溫泉鎮等等，將在這裡拔地而起。
然而，2006年，當別墅群建到大約3000座時，先前規劃的高鐵站泡了湯，而後天津發展重心又東移，再加上定位失誤之下，合生創展發現：房子不好賣了。
但此時，合生創展已經下了血本：16億元建凱悅酒店、12億元建大覺禪寺、5億元建玉佛宮博物館、4億元建溫泉度假村、10多億元建北京科技大學天津學院和天津財經大學珠江學院……
有資料曾統計，單單在2003年至2013年的十年間，合生創展在京津新城上投入就超過了200億元，結果卻陷入尷尬境地。
自2019年以後，京津新城活過來的訊息才又鋪天蓋地傳播起來。
不過，一位寶坻房產中介告訴市界：“這是開發商的過度宣傳，京津新城仍是荒涼一片。”
“投資和落戶都不建議買京津新城的房子，其價效比並不高。價格既沒有香江健康小鎮低，位置也沒有柒裡芳華和渠陽府好。”多名當地房產中介表示。
競爭激烈之下，合生創展一大波自帶高層、別墅等定位的樓盤，讓一些普通購房者望而卻步。
但也有人買了合生創展在這裡的別墅。第一類是北漂，他們要麼沒有北京戶口，要麼買不起北京的房子，但手裡還算有些錢。他們被合生創展“北漂”安家的宣傳吸引了過來。但他們平時很少來這裡，充其量到了週末，會去住上兩天。因為從北京到京津新城，開車就需要1個半小時。“這類人佔到了70%以上。”一名房產中介告訴市界。
第二類人，就是在天津的外地人，即所謂的津漂。他們沒有戶口，且資金實力有限，市裡的房子買不起，才選擇將家和戶口安在了京津新城。
第三類人，是來自河北、山西、內蒙古等地的投資客們。他們在合生京津新城“大幹快上”的頭幾年，以3000多元每平方米的價格入手的，而這些房子他們從來沒居住過。
最後一種是極少數的天津本地人。不過，即便一些本地人買了房，但因合生京津新城離市區太遠，他們也只是將這裡當做第二居所，用來休閒度假。
京濱高鐵2022年通車的訊息，曾早早地被合生京津新城當做重大利好。不過，僅憑京濱高鐵、津薊高速這兩條交通樞紐，恐難以帶動新城的發展。
因為薄弱的基礎設施建設，如醫療設施、商業配套、教育資源的不足，仍是擋在合生京津新城面前的攔路虎。
市界瞭解到，京津新城除了有幾所幼兒園之外，小學、中學各有一所，此外還有兩所屬於三本院校的大學。
商業配套，除了周良莊鎮的溫泉都商業廣場，基本靠街邊的社群商業。稀缺的還有醫療資源，“方圓五公里，並沒有像樣的醫院”。
更重要的是，要想聚集大量人流在這裡長期居住，最終還得依賴於寶坻的產業聚集能力。一個城市的發展，若沒有產業的支撐，就如同魚兒沒有水。
但顯然，以寶坻現在的經濟輻射能力，合生創展要想盤活京津新城，還有很長一段路要走。
合生創展房產展臺
2018年，朱孟依曾請來明星職業經理人馮勁義，希望馮勁義能重新定位合生京津新城。但僅一年後，馮勁義便離任了，沒能完成“朱老農”交給他的使命。
京津新城就這樣成了燙手山芋。
03 朱桔榕的轉型挑戰朱孟依關心的，還有合生創展的繼任者——他的女兒朱桔榕，怎麼掌舵合生創展的問題。
當同齡人還在苦惱“30歲100萬夠不夠花”時，32歲的朱桔榕就管理著總市值達437億的地產公司了。
2007年，朱桔榕從華南師範大學附屬中學畢業，並以港澳生身份考入中國人民大學金融學專業。從這一年開始，朱桔榕就被父親朱孟依安排到合生創展當實習生，管理整個公司的財務、人力。
2012年，年僅23歲的朱桔榕便獲委任為常務副總裁。此後，合生創展經歷了2013年、2014年兩年的連續增長，銷售額在2015年拉高至99.87億元之後，在2016年又掉頭向下，退縮到80.89億元。
儘管在2018年，合生創展149.75億元的銷售額突破了百億魔咒，但與其他房企相比，其銷售額相形見絀。2019年，在朱孟依臨近交棒前，合生創展突然變得激進起來。
這一年，合生創展在廣東江門和增城、杭州、北京等地佈局，土地儲備達3111萬平方米，同比增長6.47%，總拿地金額為76億元。
北京合生匯購物中心
2020年年初，朱孟依將權杖徹底交到了31歲女兒朱桔榕手中。新官上任的朱桔榕，立馬燒出了幾把火。
5月9日、5月19日，合生創展分別在這兩天，擊敗融創、中海等強勁對手，豪擲180億元拿下北京分鐘寺的三個地塊。
高溢價是合生創展解鎖這三個地塊的“姿勢”。其中，合生創展以72.2億拿下的北京豐臺南苑鄉分鐘寺L-24、L-26兩個不限價宅地，樓面價6.7萬元/平米，溢價率26.25%，重新整理了2017年以來北京南城樓面價單價新紀錄。
第三個地塊分鐘寺L-39，溢價率42.08%，樓面價76168元/平方米，溢價率和樓面價均創北京年內新高。
合生創展前腳剛剛豪擲千金，後腳就礙於資金壓力，引入金茂、世茂來合作。最後這三宗地塊定下來，分別歸三家企業操盤，江湖稱之為“分鐘寺三兄弟”。
2020年11月，“分鐘寺三兄弟”相繼公佈了案名：世茂北京天譽、東叄金茂府、合生縵雲。但尷尬的是，9月份之後，中央連續加碼房地產調控，推出三道紅線，對新增房貸進行規模、比例限制。
北京對房地產調控也越發收緊，尤其在對高房價專案的銷售價格審批上，不再寬鬆。比如四季青某豪宅專案想申請12萬元+的售價，就沒有成功。
此外，2020年四季度以來，北京豪宅市場供給不少。市場上有限的豪宅購買力選擇餘地很大，新專案入市銷售不如預期。
針對分鐘寺三兄弟，尤其是合生創展自己操盤的合生·縵雲的相關問題，市界聯絡合生創展華北相關人士，對方對此不予置評。
不過，分鐘寺這一關，對朱桔榕而言，或許並不是最重要的。除了哥哥朱一航的珠江投管集團，眼下，她掌舵的合生創展也在積極“跨界”。
2020年6月30日，合生創展方面就對外宣稱，公司擬開展新業務，正式把股權投資納入為主要業務活動之一。給出的理由是：提升現金儲備量、資產保值增值，以及享受優質藍籌股現金分紅並可以隨時變現。
2019年12月12日至2020年6月30日期間，合生創展共斥資64.2億港元（約合8.3億美元）購入Sea Limited、平安健康、平安保險、匯豐控股、中國移動、小米集團等公司股份。
若按2021年1月12日Sea Limited218.48美元/股的收盤價，合生創展持有上述股票的市值已達到5.46億美元，若按照當初45.50美元的平均購買價、1.14億美元的持倉成本來計算，目前合生創展浮盈了3.42億美元。
從合生創展2020年中期財報來看，其股權投資收入超過了商業地產投資收益，成為了僅次於物業發展的第二大收益業務。
其實，在外界看來，合生創展炒股不單純是為了獲取投資收益，或是為了轉型綜合性投資控股平臺。不過，房地產開發和投資是差別極大的兩個領域，做投資比做實業的風險要更大。
更何況，合生創展負債總額和借貸成本持續攀升。合生創展2020年上半年負債總額超1700億港元，較2019年末上漲31.69%，同比2019年中期約1148.8億元，增長約48%。與此同時，合生創展上半年的借貸成本總額上升至28.15億港元，與2019年底相比增加38%。
除現金短債比已觸及紅線外，合生創展的淨負債率和剔除預售款後的資產負債率也已逼近監管紅線。資料顯示，合生創展的現金短債比為0.9，淨負債率則大增至92%，剔除預收款後的資產負債率為66.6%。
並且，隨著2020年末席榮貴的離任，合生創展行政總裁的職位又空出來了。至此，合生創展在28年的生涯中，已經迎來送往了5任行政總裁。
一位接近合生創展的人士告訴市界，合生創展家族色彩濃厚，朱桔榕個性強勢，不好相處。
合生創展如何追趕失去的十年，答案尚未可知。但不可否認的一點是，父親朱孟依留給朱桔榕的，還有很多事要做。