觀點地產網 4月20日，深圳天氣多雲、微風，華僑城在總部舉行週年股東大會。
與去年一樣，股東大會採用了兩個分會場連線的形式舉辦，一個會場在集團總部，另一個佈置在了50米外酒店的會議廳。
不同的地方在於，去年因為疫情只有寥寥數人，而今年兩個會場坐得滿滿當當，不少股東從外地特意趕到，地域已不止廣東省內，也有不少來自福建、上海、北京等地的投資者。
“今年比往年多了好多股東來現場”，華僑城方面的工作人員稱。
會議依舊是從一一宣讀議案開始，在正式流程結束後，很快便進入交流環節。股東們關注時下熱點內容華僑城的動態，如物業、集中供地、毛利率下滑、標準化等等。
只是，核心的矛盾點在於，股東們希望市場將華僑城看成一家文旅公司，而非地產公司。
向文旅靠攏
“華僑城股價未來大漲肯定離不開市場對華僑城文旅屬性的認可”，有股東如是點評。
“如果長期不披露文旅資料，引來的分析師全是房地產分析師，按照房地產估值，PE就只有5倍、6倍。”現場有股東強調，希望華僑城多披露文旅專案的業績，如入園人數，門票收入等，對標文旅上市公司，估值就不是個位數，而是幾十倍了。
事實也是如此，在經營資料上，華僑城始終將文旅收入歸為旅遊綜合收入。其2020年報具體的描述為去年實現主營業務收入804.14億元，其中旅遊綜合收入431.75億元，房地產業務收入372.39億元。
有關旅遊專案的經營情況，華僑城僅披露了部分總資料，包括其旗下24家景區、24家酒店、1家旅行社、4家開放式旅遊區，共接待遊客4282.5萬人次，恢復至2019年的82%。除此之外，便再無其餘描述。
此外，華僑城逐漸新增的月度資料披露中，亦沒有針對文旅資料進行解析，而是採用當月在哪個專案舉辦什麼活動，下個月將舉辦什麼活動的形式進行披露。
“開個餐館，每天來了多少人，那就多少人，這有什麼不能披露的嗎？”股東對沒有旅遊方面具體資料披露的現狀甚感無奈。
亦有股東指出，以前華僑城債券報告中，是有提供過各個歡樂谷入園人數，門票收入等資料。“我們不是強求區分羅列，而是華僑城現階段發展比較好，提供同比增長情況，我覺得對市場是一個很好的增強對文旅認知信心的方法。”
顯然，對於股東而言，需要更多的文旅資料，進而讓市場認識到華僑城是文旅行業當之無愧的龍頭，是最重要的工作。因為反映到股價上，房地產公司因為行業“天花板”等因素，普遍估值較低，而旅遊企業，幾十倍的估值還是有的。
“我們希望引導市場去認可我們的綜合開發能力”，華僑城管理層對於上述問題這樣表示。“與華僑城業務型別一樣的，市場上沒有，如果市場上沒有，硬要向地產公司，或者文旅公司靠攏都是很難做到的。”
“從2017年到現在為止，我們綜合旅遊收入佔比越來越高，這就是華僑城整個管理團隊想向市場傳遞的資訊，就是希望綜合開發業務有能力得到市場認可”，管理層強調。
而針對沒有披露文旅專案具體經營資料，華僑城管理層表示是行業目前沒有共同認可的統一標準。
同時，華僑城管理層強調，因為公司是行業領頭羊，會參與國際行業評比，若披露實際資料，行業會在資料上做加減法，進而會引起一些爭議。
“所以在旅遊資料上，我們是持保留態度的”，管理層如是稱。提出上述意見的股東很快表示並不能接受這一說法，但也並未再糾纏。
不過亦有股東表示理解，稱管理層的大意此為商業機密，公佈後有其他公司競爭，在資源獲取時，就失去了一些談判優勢。
關鍵詞：物業、毛利率
拋開信披問題不談，股東們關心的內容不算提多，基本集中在時下熱門話題：物業、毛利率、集中供地等，管理層也一一作出解答。
有股東非常細心，指出在2019年和2020年年報中，物業管理業務被華僑城單獨拎出來作為一項與文旅綜合開發業務、房地產業務並列的業務。
“今年單獨拎出來，因為物業在集團是非常重要的兵種，近年來也特別關注物業的專業能力建設。”管理層表示，華僑城物業不僅有住宅專案，也有商業專案，還有工業，公園，文旅等，在各方面物業都有管理經驗，所以就把物業作為特別重要的兵種建設。
最新資料顯示，2020年，華僑城物業公司全年新增管理建築面積312萬平方米、儲備管理面積431萬平方米。目前整體管理專案佔地面積超過200平方公里，在管建築面積近2000萬平方米，業務範圍覆蓋深圳、北京、上海、成都、南京、武漢等超50個城市。
“華僑城也在內部整合和推動，有意進行下一階段計劃”，管理層稱，未來物業會是華僑城重要的流量平臺入口。“我們會有公開的計劃，合適的時候會對外。”
由這個問題引入，股東關心起華僑城未來的戰略是否亦會有所調整。對此，管理層表示在可以預見的的一段時間內，都將繼續保持目前的格局。“因為文化和旅遊需要時間培育，需要反覆有資源去支撐。”
“文旅其實是華僑城的核心競爭力，需要大量資源增強核心競爭力的建設”，管理層稱，“華僑城前幾年成立專業兵種，專門把所有運營經驗累積在一起，這樣護城河就非常寬。”
這種護城河也為華僑城提供了保持高盈利水平的能力。資料顯示，在2020年，華僑城毛利率50.03%，其中，旅遊綜合毛利率42.02%，同比增加1.39個百分點，房地產業務毛利率59.32%，較上年同期減少15.28個百分點。
華僑城管理層表示，公司主業有旅遊和地產，相對來說旅遊及相關行業的毛利率比較平穩，房地產業務則因為限價、限貸、限購等政策，毛利率整個行業都有下滑趨勢，華僑城也改變不了。
“綜合開發能力是我們的優勢，包括拿地優勢，未來會盡全力在毛利率方面力爭達到行業有競爭力的水平。”
延展到集中供地，管理層表示，華僑城更多是和政府溝通綜合用地，相對來說影響較小。“當然招拍掛肯定會有一些影響，但國家政策肯定是希望地產發展更規範，所以對我們影響還是有限。”
顯然，如今的華僑城已經走出一套屬於自己的行之有效的模式。有股東歸功於華僑城集團現董事長段先念，因為他在2015年提出華僑城三個轉型思路：一是繼續推進“旅遊 地產”的創業模式；二是創新“旅遊 網際網路 金融”的補償模式；三是深耕“文化 旅遊 城鎮化”的發展模式。
明顯，在“十三五”期間，華僑城完成了跨越式的發展。
“我們股東非常擔心段總離任，華僑城就又變成平庸的公司”，有股東私下向工作人員反映，希望段先念留任華僑城，因為是他激活了企業經營思路。
該股東甚至直言，雖然段先念今年63歲，離退休年級不遠，但是格力董明珠已經67歲了，李嘉誠也很晚才退休。