作者：時代財經 謝斯臨
10月，物業板塊仍在持續下探，平均跌幅超10%。
年初開始，受疫情影響，具有較高抗風險能力、成長潛力的物業股板塊價值得到重新發現，股價節節攀升，在8月份達到頂點。但月滿則虧，水滿則溢，實際上物業股的價值，已經無法支撐此前炒作氛圍下的高估值。當潮水褪去，物業股股價一路下行，市場逐漸恢復理性。
但與此同時，在分拆物業上市的熱情背後，紅杉資本、高瓴資本、雪湖資本等專業投資機構作為基石投資者身影越來越頻繁，並未被新股發行動輒60-70倍市盈率的高定價嚇退。
市場兩個截然相反的表現折射出物業股的真相。短期內股價的持續下跌是對於此前數月不理性高漲的回撥，但這並未影響物業股的長期邏輯。未來行業的集中度以及景氣度有望持續提高，行業已進入規模增長、收併購拓展、品質提升的關鍵階段。
超八成物業股下跌
據時代財經統計，10月，在成功登陸資本市場的35家物管企業之中，股價下跌的物管企業高達29家，其中15家物管企業跌幅超過10%。剛剛上市的第一服務以41.67%領跌，同時合景悠活、藍光嘉寶服務、金融街物業、時代鄰里等5家物管企業跌幅超過20%。
僅5家物管企業市值微漲。其中，方圓房服集團以10.87%的漲幅領漲。隨後是浦江中國、祈福生活服務、卓越商企服務、彩生活，漲幅分別為4.67%、1.79%、1.69%及1.08%。而10月最後一天上市的世茂服務，收盤報價16.6港元，勉強保住發行價。
富途證券認為，物業板塊出現大幅回撥的主要原因在於，目前多數個股估值處於高位，疊加同質化新股大量上市，市場供給大幅增加，導致板塊整體估值中樞下行。
截至10月31日，已有35家物管企業成功登陸資本市場，其中有10家是在今年上市。與此同時，目前已遞交招股書尚未上市交易的物管企也也同樣達到10家，根據最新公告，融創服務、金科智慧服務兩家物管企業已透過港交所上市聆訊，將於近期上市。
在一個同質化的行業，且在公司整體實力相近的情況下，可比公司之間的估值不會相差太大。在投資標的大量增加的情況下，投資者自然不再願意出高價。在匯生國際融資總裁黃立衝看來，未來物業股表現仍將進一步迴歸，合理的市盈率應該位於18-29倍之間。
資本熱情仍在
但物業板塊的熱度並未真正散去，板塊的變動主要是對此前過高估值的調整，方圓房服集團的上漲說明市場依然認可物業行業在穩定性、成長性方面的優勢。
10月15日，此前主要聚焦在房產交易服務領域的方圓房服集團釋出公告，宣佈以6800萬元對價收購控股股東方圓集團旗下物業板塊，正式進軍物業行業。隨即公司股價大漲，一改此前低迷的表現，最高價達到0.7港元每股，漲幅高達42.8%。
克而瑞證券認為，股價是短期博弈的結果，但物管行業的基本面並沒有發生變化。物業股仍然是接下來成長性比較確定的板塊。行業的真正價值是與居民生活所需、城市發展所需的碰撞所創造出巨大可能性。
而且，由於物業行業正在經歷從傳統向現代服務業轉型的過程中，分化的背景下，物企市場仍較分散，也遠未達到充分競爭的狀態，行業整合、龍頭物企市場佔有率的提升還有很大空間，如果能在較早期投資優質股，可以獲取高倍數的成長。
基於這一認知，哪怕近期物業股表現不如人意，市場卻仍能發現，擬IPO物管企業不斷傳出引入基石投資者、戰略投資者的訊息。
據時代財經統計，年內透過公開發行股份成功登陸資本市場的10家物管企業之中，僅有興業物聯、第一服務、世茂服務等3家企業沒有引入基石投資者。其中，第一服務雖未引入基石投資者，但其股東榜中同樣出現鼎暉投資、新龍脈資本等投資機構；世茂服務背後更是引入紅杉資本、騰訊作為戰略投資者。
而在建業新生活、合景悠活、卓越商企服務等企業背後，雪狐資本、高領資本等明星級別的投資機構，以及騰訊、阿里、京東等網際網路巨頭的身影同樣在不斷閃現。
富途證券直言，即使短期板塊遭遇大幅回撥，長期邏輯卻並未因此改變，物管行業的集中度以及景氣度有望持續提高，行業龍頭市佔率和業績空間遠未見頂，堅定看好具備紮實基本面和成長空間的龍頭物業股。