高調拿地、重金挖來明星職業經理人，一系列動作讓市場猜測這個聚焦粵港澳大灣區的中小房企將加速上市步伐。4月21日晚間，方直髮展集團有限公司（簡稱“方直集團”）終於在港交所遞交招股書，正式啟動IPO程序。
雖然去年包括祥生控股、金輝控股、大唐地產、港龍中國地產、領地控股、上坤地產在內的一批中小房企成功登陸港交所，但是仍有一批中小房企折戟。今年，已經有天泰國際控股、新星宇控股以及方直集團遞交了招股書，但是它們的上市之路前景如何，仍是未知數。
匯生國際資本總裁黃立衝表示，去年，由於新冠肺炎疫情暴發，使得不少房企的上市程序受到影響。今年，這方面會好一些，但是從資金面來看，呈現偏緊的狀態，後期的股份發行與銷售不會太容易。
聚焦廣東省，土地儲備總建築面積僅430萬平方米
據招股書顯示，方直集團的歷史可追溯至2004年，由董事長陳專創立。而在創立方直集團之前，陳專的職業生涯始於室內設計及景觀工程行業。
2006年，方直集團開始在廣東省惠州市開發首個住宅物業開發專案山水華府。隨後，方直集團又在惠州的新市中心金山湖區收購多幅地塊，並開發了以方直·瓏湖灣及方直·星耀國際為代表的多個專案。2015年前後，以惠州為始，方直集團在江門、中山、東莞、深圳及粵港澳大灣區其他城市逐步推進物業開發業務。
除了物業開發及銷售外，方直集團也從事商業物業投資，如購物中心、寫字樓及酒店，還提供室內裝飾服務。但是在收入貢獻上，物業開發與銷售佔據大頭，在2018年、2019年、2020年的總收入中佔比分別為99%、99%、98.9%。
在物業開發體量和業務佈局上，方直集團帶有明顯的小房企、區域性特徵。資料顯示，方直集團的物業開發專案主要在大灣區，截至2021年1月31日，該企業擁有由43個專案組成的規模化專案組合，共覆蓋廣東省11個城市。在土地儲備總量上，截至2021年1月31日，總建築面積約為430萬平方米。
引入明星職業經理人、加速擴張，為上市鋪路
最近兩三年，中小房企赴港上市成為熱潮。對於方直集團來說，IPO亦早在計劃中，從2019年的IPO相關職位招聘到2020年以來的積極拿地拓展規模，都在為IPO鋪路。
公開資訊顯示，2019年8月和9月，方直集團曾在招聘網站中掛出多個要求有IPO經驗的職位，包括高階財務經理和法務經理。
在土地拓展上，資料顯示，在2018年，方直集團新增土地儲備面積僅38.7萬平方米，但2019年、2020年都出現明顯增長，分別為107.1萬平方米、152.47萬平方米。2021年1月份，方直集團新增土儲40.2萬平方米。
特別是今年3月份禹洲地產原執行總裁許珂的加盟，亦為其上市按下加速鍵。公開資料顯示，許珂是房地產行業的明星職業經理人，曾先後在萬科、陽光城、泰禾、禹洲等知名房企工作，擁有豐富的上市公司管理經驗。
信託融資佔比39%，高成本稀釋盈利水平
在財務指標方面，根據招股書，2018年、2019年及2020年，方直集團的收入分別約為30.45億元、33.59億元及31.52億元，毛利分別約為8.25億元、14.09億元及11.97億元，利潤分別約為2860萬元、2.39億元及2.88億元。在2020年，方直集團的收入和毛利均出現不同程度的下降。
雖然方直集團去年的毛利水平也下降了，但是在整個行業中處於較高水平，2019年、2020年，方直集團的毛利率分別為41.9%及38%。不過，在淨利率方面，分別為7.1%、9.1%，在行業中處於中低水平。
方直集團部分財務資料一覽
圖片來源 方直集團招股書
分析來看，方直集團在“三費”方面，成本並不低，尤其是融資成本，這拉低了其淨利率水平。資料顯示，2019年、2020年，方直集團“三費”在營業收入中的佔比分別為15.8%、16.7%，其中融資成本佔比分別為7.6%、5%。
對於未上市房企來說，由於融資通道有限，其資金來源除了靠自身房屋銷售造血外，還普遍依賴銀行借款，特別是成本較高的融資信託等。以方直集團今年的兩項信託融資為例，本金總額約為5.73億元，年利率在10%至15%。
方直集團在招股書中表示，銀行借款以及信託融資安排及其他融資工具已產生並預期將繼續產生大量利息開支。資料顯示，在方直集團的外部融資中，銀行貸款是主要來源，其次是信託融資。截至2021年2月28日，方直集團未償還的信託融資及其他融資安排總額約為43.65億元，佔借款總額的（包括銀行及其他借款）約39%。此外，在信託融資中，2022年之前到期的部分佔比超過一半。
規模擴張、融資通道有限，這使得方直集團的負債水平較高。截至2018年末、2019年末及2020年末，方直集團的淨負債率分別為668.3%、738.6%、231.4%。
各地樓市調控加碼，有息負債“三道紅線”、房貸“兩道紅線”以及土地集中供應等制度疊加，給房地產企業帶來高壓，尤其是中小房企，對未上市的方直集團來說，高負債下，利用上市拓展打通融資通道，是破局和突圍之路。
關於募集資金用途，方直集團表示，將為近期收購的三幅地塊的地價提供資金；將用於償還一部分已用於專案開發用途的部分現有銀行及信託融資貸款；將用於一般業務運營及營運資金。
新京報記者 段文平
編輯 武新 校對 薛京寧
來源：新京報