8月10日，受港股集體走低影響，內房股出現大面積下跌，一向被視為優質民營房企代表的龍湖集團(00960.HK)也中招。截至今日收盤，龍湖股價大跌16.40%，報收20.90港元，一天內龍湖市值蒸發超200億港元，總市值僅剩1270.31億港元。
龍湖之外，今日港股房地產板塊及物業管理板塊集體走弱，弘陽地產下跌12.50%、旭輝永升服務下跌9.94%、碧桂園下跌7.97%、新城悅服務下跌7.18%、時代中國控股下跌7.09%、美的置業下跌6.52%、碧桂園服務下跌5.99%......
對龍湖今日的股價走勢，業內人士均感到意外。截至目前，龍湖維持著三道紅線“綠檔”的標準，且惠譽、穆迪、標普均分別保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級，是為數不多獲得境內外全投資級評級的民營房企。
不久前，龍湖還與碧桂園、美的置業等民營房企一道，被監管機構選定為示範房企，發行債券獲信用保護工具支援，並先後發行了規模5億元的公司債、4.02億元的供應鏈ABS。7月5日，龍湖還發行了2022年第三期境內公司債，規模17億元。
在當下的房地產行業，能從公開市場獲得融資的民企已是少數。今年7月份，龍湖按約定時間全數贖回2022年到期的優先票據，本金為4.5億美金，票息率3.875%。目前，龍湖今年內已無到期需償還債務。
在基本面尚為穩健的情況下，龍湖何以突然股價暴跌？值得注意的是，8月10日瑞銀髮布了報告，將碧桂園和龍湖評級下調至“中性”，目標價分別下調至2.7元及25.7元。據悉，該機構根據閒置現金衡量了碧桂園、萬科、龍湖和旭輝的現金消耗率。
瑞銀分析表明，這四家房企均在2022年上半年產生了負數自由現金流，相當於截至2021年底閒置現金餘額的11%～41%，投資者擔心這種現金消耗的可持續性。房企每月合同銷售額須從2022年上半年水平上升11%～16%，以使現金流恢復收支平衡。
此外，今日有網路傳言稱，龍湖商票存在逾期。對此知情人士稱“純屬造謠”，該傳言來源並非權威渠道，上海票據交易所票據資訊披露平臺顯示，龍湖並無商票逾期。
除了上述因素的影響，也有投資者認為龍湖此次風波系“強勢股補跌”，此前龍湖因財務穩健融資成本低、公司經營質量較高、持有商業可產生現金流等因素，在內房股中享有較高的估值水平，但在當下行業環境下難免會有所回撥。
日前，龍湖釋出月度銷售資料顯示，截至2022年7月末，龍湖累計實現歸屬公司股東權益合同銷售金額683.6億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積418.9萬平方米。7月單月，龍湖實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額118.5億元。
銷售環境不見明顯好轉，是當下地產開發商面臨的普遍問題。億翰智庫監測的40城資料顯示，7月全國商品住宅銷售面積為1870.8萬平米，同比下行32.6%，環比下行24.8%，有國資房企對記者表示“房子難賣、很多人都去買二手房了”。
作為房企最重要的資金來源，如果銷售遲遲起不來，即便是當下尚為穩健的房企，也會面臨一定的現金流出與可持續經營壓力。今日龍湖等內房股集體下跌，也反映出在銷售走弱、房企“缺血”、停工問題待化解的背景下，市場對房企的普遍擔憂。
在近日舉辦的2022博鰲房地產論壇上，海南雅誠房地產開發有限公司董事長朱榮斌表示，現在爆雷的房企集中在民企，其實還有很多潛藏可能爆雷的企業。還沒出現債務危機的國企，它們的資產質量、經營水平等也需要被關注。
旭輝控股董事局主席林中稱，現在很多同行都在反映，比如專案銷售了30%但貸款已經到期了，金融機構能否給那些銷售回款跟開發貸款產生時間錯配的專案，延長其開發貸款的期限，為有足夠銷售貨值的專案增加一些貸款。
“總的來看，現在房地產行業是比較平穩的，但分結構來看，民營房企的信貸總量是在收縮的。”他表示，在信貸總量的控制下，社會流動性非常好，房地產信貸的總量也是穩定的，但民企信貸有點不足，希望能為民營房企注入一些流動性。
不過，對不同企業要分類對待。林中稱，對已出現債務違約的企業，要進行風險隔離，讓地方政府、監管部門以及AMC進入。對還沒出現債務違約的企業，其實可以扶一把，只要注入一些流動性，就能挺過這一關。企業主體如果不倒，就不會出現更多爛尾專案。
【來源：第一財經】
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