作者：王澤紅
出品：焦點財經
4月29日，金科股份（000656.SZ）釋出2021年業績報告。資料顯示，2021年金科實現營業收入1123.10億元，同比增長28.05%；結算面積1,200.96萬平方米，同比增長18.34%；實現淨利潤66.88億元，歸屬於上市公司股東淨利潤36.01億元。
2021年以來，樓市政策調控升級、融資環境收緊、購房者預期下降，房地產行業面臨巨大挑戰，諸多房企利潤下滑甚至是虧損，少數企業更是面臨嚴峻的流動性危機。
在此背景下，金科堅持 “四位一體、生態協同”的高質量發展戰略，強力推進“一穩二降三提升”的經營發展策略，即堅持穩健發展，主動降負債、降庫存，提升盈利能力、提升核心競爭力、提升資產運營能力，展現出強勁的發展活力與後勁，交出了一份難得的業績。
牢守現金安全 回款率高達101%
2021年，房企們紛紛 “禦寒”過冬，以“去庫存、收現金”為主要目的各顯神通，保障現金流生命線。金科也不例外，在“一穩二降三提升”的經營發展策略之下，主動最佳化財務結構，全力搶抓銷售回款，充分重視現金安全，積極盤活優質資產，果斷聚焦經營質效。
尤其在現金流管理方面，金科一再強調“將保障現金流安全作為一把手的頭號工程”，多措並舉保障和增強企業的內生造血功能，追求有現金流的利潤和有利潤的現金流；在“以收定支、先收後支、收大於支”的現金流管理模式下，堅持抓有回款質量的銷售，以有價值的銷售回款充盈企業現金流。
效果立竿見影，金科2021年實現銷售金額1840億元，連續3年位居行業前20；銷售回款1853億元，回款率高達101%，創歷史新高；銷售面積1966萬平米，連續4年位居行業前10。
除此之外，還透過金科服務引進戰略投資者貢獻現金超40億元，同時透過動態調整生產經營節奏等方式實現全年經營性現金流量淨額142億元，連續四年為正……多方舉措之下，金科牢牢守住了現金安全底線。
更難得的是，在加固現金安全的前提下，金科的有息負債規模大幅壓降，由上年末的976.64億元下降至806.10億元，同比壓降規模約170億元，較2020年6月末最高峰值壓降規模近300億元。
負債指標也相應下降。截至2021年底，金科資產負債率為79.07%，同比降低1.65個百分點；淨負債率為69.51%，同比降低5.56個百分點，扣除合同負債後的資產負債率為69.17%，同比降低0.68個百分點，存貨週轉率為39.99%，同比增長9.99個百分點。
在增強穩健財務能力的有力舉措中，金科越發凸顯行業“穩健派”實力。
信用評級良好 融資渠道通暢
穩健發展，也讓金科持續保持了良好的信用評級。不僅在境內保持了主體信用評級的穩定，獲得中誠信、聯合評級機構AAA級評級；在境外更是獲得標普將國際評級由B+跳級提高至BB-，展望穩定，自2021年4月調整後，持續保持至今。
良好信用背書之下，即便行業融資趨緊，金科2021年依然成功在境內外發行各類公開市場債券融資，包含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS等在內10次，融資規模高達約118億元，位居國內A股民營房企前列，為現金流安全提供了有效保障。
同期，金科也得到了多家金融機構的支援，主要銀行一直對公司保持穩定的授信額度，負債結構進一步最佳化。截至2021年度，金科銀行融資餘額為419.39億元，佔比52.03%；非銀行金融機構融資餘額降至197.13億元，佔比降至24.45%；公開市場融資餘額為189.58億元，佔比提升至23.52%。
更重要的是，在行業屢現債務違約的情形下，金科保證了所有公開市場債務100%兌付，全年累計兌付金額超106億元。
進入2022年，金科成功發行2022年首期15億元公司債，不僅堅定了投資者的信心，也彰顯了金科優質的信用背景和穩健的市場形象。在“發債難”的大環境下也在一定程度上振奮了同行業債券發行的景氣度。
同時，多家銀行也加大了對金科的開發貸投放力度；證券公司、保險公司、信託公司、資管公司等持續落地與金科的非標業務融資支援。
當下的金科，現金流管理與融資已經形成了一種良性迴圈。愈牢守現金安全底線，財務愈穩健，金融機構愈認可；融資愈通暢，又會反哺現金流安全度。
土儲量足質優 城市能級再提升
當然，金科的安全與穩健也與其投資邏輯強相關，拿對地很關鍵。
土地是房企最重要的生產資料，土儲太少不行，否則巧婦難為無米之炊。但土儲也不是越多越好，在當前形勢下，反而會帶來沉重的財務成本。一般來說，能夠保障未來2-3年開發需求的土儲量，是一個比較理想的狀態。
在集中供地“前熱後冷”的背景下，金科2021年堅持多元化拿地模式，累計新增土地儲備47宗，土地購置合同金額為376億元，計容建築面積976萬平方米，投資銷售比控制在40%以內，有效補充了優質土地資源。
其中，透過“地產+商業”、“地產+產業”、收併購等方式獲取的土地計容建築面積為557萬平方米，佔比56%；新增土地儲備按計容建築面積計算二三線（含新一線）城市佔比約87%，城市能級進一步增強。
截至2021年底，金科累計土地儲備面積達6591萬方，可售貨值4685億元，可覆蓋未來2-3年銷售，恰好處於一種理想狀態。
如同其他民營房企一般，金科也縮減了土地購置金額，但投資城市能級在穩步提升，按照城市能級可售面積計算，二三線（含新一線）城市佔比達80.23%；按城市能級可售貨值計算，二三線（含新一線）佔比達82.47%，一線、四線及以下僅佔17.53%。
分割槽域來看，重慶可售面積達1622.81萬方，佔比24.66%；西南區域（不含重慶）佔比19.49%；華中區域佔比18.14%，華南、華北和其他區域佔比分別為7.72%、6.20%、5.14%。當中，重慶可售貨值達915.87億元，華東區域1113.16億元，西南區域896.65億元。
想要實現高質量發展，必須要有高質量的土儲結構來支撐。為此，金科建立了自己的一套拿地策略，緊密圍繞“三圈一帶”、 “八大城市群”進行投資佈局，體現在城市能級上，就是“二三線為主，一四線為輔”。
金科有自己的邏輯，一方面一線城市發展相對成熟，土地供應有限，進駐難度高；另一方面，四線城市基本面支撐力不強，市場穩定性較弱。而二三線城市（含新一線）則不同，正處於快速發展階段，市場容量大且有上升空間。
所以，在這一投資策略的指引下，金科近些年的土儲結構愈趨均衡，2021年又更進一步。資料顯示，金科2021年在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南區域銷售金額佔比分別達到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%，區域佈局日趨合理。
地產+全面提速 輕資產運營成效凸顯
面對行業競爭加劇，金科積極挖掘新的利潤增長點，依託“四位一體、生態協同”的高質量發展戰略，提出精耕地產主業，做強智慧服務，做優科技產業，做實商旅康養，進一步整合產業鏈生態圈，保持行業競爭優勢。
由地產主業向多賽道協同發展轉變，不斷加大新業務、新賽道的拓展和落地，為金科2021年帶來了新的業績增長點，尤其是金科服務可以用高增長來形容，多項核心資料增長超過七成，全年營收達到59.68億元，同比增長約77%；淨利潤10.77億元，同比增長70%；歸母淨利潤10.57億元，同比增長71%。
金科商業2021年營收同比增長30%，EBITDA同比增長32%，形成了以金科中心、金科愛琴海和金WALK未來生活中心為主的三大成熟產品線。截至2021年底，金科商業在管專案80個，在管面積307萬平方米，其中自持體量98萬平方米。
金科產業2021年先後完成濰坊智慧科技城開園運營，江津智慧科技城、濟寧生命健康科技城等招商工作，累計開發運營管理專案28個，面積超1300萬平方米，入園的戰略合作伙伴超過3000家，入園企業年產值超過2000億元，建成並運營長沙科技新城、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊總部基地等標杆產業園區。
作為金科多元賽道佈局的主力輕資產板塊，構建的系統性運營能力也開始凸顯。報告期內，金科服務直拓獨立第三方管理面積超5000萬方，市場化獲取專案超400個，佔比近90%；第三方累計在管面積近1.4億方，佔比達到58%。管理規模不僅大幅提升，外拓能力也愈加明顯。
產業運營輕資產業務初見成效，為重慶天海星工業社群、山西中小企業園、儀徵光合造物社、濰坊國際智慧製造科技城等專案輸出專業定位諮詢、代理招商及運營服務。
代建業務發展模式也日趨成型，2021年實現代建專案銷售金額超20億元，新增代建儲備建築面積140萬平方米，代建儲備建築面積600萬平方米，代建儲備貨值近500億元，當中一二線城市專案佔比52%。
多元化發展進入快車道，輕資產從體系內經營賦能向對外能力輸出的轉型開始加速，一個更加行穩致遠的金科正在長成。