導 讀
預計未來在資金的加持下，中海旗下的“明天”業務——持有商業物業將迎來加速發展。
01
專項債券加快長租建設未來發展仍需主動出擊
長租專案集中長三角，2020年將達6家
目前，中海旗下的長租公寓共分為海堂、友裡兩大品牌，分別定位為商務服務型公寓及舒適社交型公寓。截止2019年，中海已開業兩家長租公寓，其中中海友裡上海小崑山店為首家落地運營的長租專案，於2019年8月正式開業，總建面9809平米。2020年按計劃，中海還將有4家長租公寓專案入市，屆時中海旗下在運營長租公寓數將達6家。
據悉，此次中海發行的住房租賃專項公司債，發行規模不超95億元，扣除發行費用後，66.5億元計劃用於住房租賃專案建設，28.5億元用於補充一般運營資金；此外首期發行規模不超20億元，其中12.6億元用於自有租賃住房建設，共包括5個長租專案，預計可租建面超10萬平米。5個專案均位於核心一二線城市，如北京、上海、蘇州等，其中4家均位於長三角城市。
盤活物業營收多元，被動持有限制發展
此次中海發行專項公司債用於長租專案發展，與企業的戰略導向相吻合，既能有效盤活低效物業，又能實現營收的多元。隨著公司債的分期發行，相信會有更多長租專案加快建設進度。從優勢上來看，中海偏好一二線拿地，獲地的城市能級較高，能夠契合長租公寓的發展特點；中海擁有多年寫字樓及商場運營經驗，在長租公寓管理運營方面有經驗支援；此外中海的融資成本較低、財務穩健，一定程度上能夠滿足長租公寓的資金需求。
但從募集說明書披露的專案資訊來看，大多數中海的長租專案都是被動持有，是出於土地出讓時的自持要求，而被動持有的長租專案。這也造成了中海在拿地時主要以物業銷售為主要考量標準，而長租專案的地段位置沒有太多選擇機會。此外這類長租專案大多為小區內的特定樓棟，易與專案內的業主形成租金競爭，限制了專案的發展。由此判斷，目前中海旗下的長租公寓更多為低效物業盤活，但若要真正擴大規模、進軍長租，還需要在戰略上主動出擊，運營上輕重結合。
02
資產證券化釋放商業價值集中商業仍有漫漫長路
持有物業自行造血，未來商業加速擴張
集中商業具備擴張基礎，與第一梯隊仍有較大差距
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龍湖商業起步於2000年，龍湖拿下重慶北城汽車修理廠地塊，該專案是龍湖的首個天街專案，在此之後打開了龍湖商業佈局的大門。2010年是龍湖商業發展發力的“元年”，彼時國內商服用地供應大幅上漲，而且人均GDP的快速上漲也拉動了對商業的巨大需求，龍湖2010投資物業專案個數達到16個，較於2009年增加了12個。到2011年，龍湖明確商業發展戰略，成為龍湖繼物業之外的另一道主航業務，商業運營收入也逐漸成為整個上市公司收入增長，以及利潤上升的重要一極，彼時龍湖開業有7個商業專案，持有開業面積達到43.89萬方。較早的商業佈局，使得龍湖對自身商業的定位、以及發展佈局作出了恰當的梳理，到2012年，龍湖明確地列出了商業專案的3條產品線：天街、星悅薈、家悅薈。投資物業專案個數增長到25個，已開業專案10個。而後龍湖加速商場的開業速度，2013年起其商場的開業建面年均同比增長30%左右。截至2019年上半年，龍湖投資物業總儲備專案（含已開業）有80個，建面共計1013.5萬平方米。到2019年底龍湖已開業商場39個，建面超過380萬平方米，而隨著龍湖商業土儲的逐年釋放，到2020年龍湖預計開業商場超50個，而龍湖目前持有的八十多個專案，這些專案將會在未來幾年釋放，將加大龍湖商場的營業收入。