房企8月融資規模維持高位

　　8月上中旬，房地產行業信用債發行規模高達261億元，融資規模維持高位。大部分房企為了應對未來可能的市場變化，加快儲備資金，長期和短期、境內和境外、高成本和低成本的融資屢見不鮮。

　　融資大規模“搶收”

　　中原地產研究中心統計資料顯示，截至8月20日，房地產行業信用債發行規模月內高達261億元，處於2020年年內高位。今年以來，房地產企業累計發行811只公司債券，融資金額合計高達6242億元。

　　中國證券報記者梳理發現，近期包括金融街、旭輝、金科、光明地產、珠江實業在內的多家房企釋出大額融資計劃。融資品種包括優先票據、中期票據、超短期融資券、ABS、公司債等。

　　大部分房企為了應對未來可能的市場變化，加快儲備資金。從融資用途看，多數房企稱，融資是為了償還到期負債。“借舊還新”成為房企融資的重要目的。此外，部分上市公司稱，融資是用於補充流動資金。

　　業內人士指出，一旦融資收緊，中小房企受波及程度要遠大於規模房企。中小房企自身抗風險能力不足，在新規影響下，融資受限，有可能選擇轉讓全部、部分股權或土地資源。從長期看，去槓桿、降負債、預防系統性金融風險，是確保房地產金融市場平穩健康的重要保障，房企或早或晚都將面臨這一道必考題。

　　境內融資仍是主流

　　中國證券報記者梳理發現，從上市房企近期的融資動作看，境內融資仍然是融資主流。從整體資料看，房企普遍加大了融資力度，雖然境外融資收緊，但最近境內融資明顯放開。不少公司近期釋出的公司債券僅為證監會核准額度的一小部分，換句話說，很多公司已核准未發行的額度較多。

　　以濱江集團為例，公司8月20日晚公告，公司2020年面向合格投資者公開發行公司債券(第一期)發行規模不超過6億元(含6億元)，根據簿記建檔結果在預設的利率區間3.2%至4.7%內確定本期債券的最終票面利率。根據公告，公司面向合格投資者公開發行不超過27億元的公司債券8月9日已獲得中國證監會核准。

　　從票面利率看，近期上市房企融資利率普遍較低。已確定票面利率的上市公司中，不少公司票面利率低於5%。8月19日，珠海華髮集團有限公司釋出公告稱，公司2020年面向專業投資者公開發行可續期公司債券(第二期)確定票面利率為4.22%。

　　部分房企融資利率雖然達到7%，但相比境外融資利率依然處於低位。陽光城8月21日公告，公司2020年面向合格投資者公開發行公司債券(第二期)發行規模為不超過10億元(含10億元)，本期債券為4年期，附第2年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。8月20日，公司和主承銷商在網下向合格投資者進行了票面利率詢價，本期債券利率詢價區間為6%至7.2%。根據網下向合格投資者詢價結果，經發行人和主承銷商協商一致，最終確定本期債券的票面利率為7%。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，過去幾個月海外資本市場的動盪，基本封死了內地房地產企業海外融資的可能性，部分房企非常重要的海外融資明顯減少，少數融資也面臨融資利率高企的風險。隨著6月海外疫情的部分緩解和國內房地產市場平穩，融資視窗再開，房企大額海外融資再次釋出。

　　據瞭解，受疫情影響，春節之後，房地產企業境外融資普遍受阻。從3月底到5月初，上市房企海外融資規模驟減。6月開始，上市房企海外融資逐步恢復，7月出現年內小高峰。8月以來，上市房企海外融資維持高位。

　　銷售放緩

　　中國證券報記者瞭解到，上市房企加大融資力度，一方面和房企到期債務較多、“借舊還新”壓力較大有關；另一方面，與房企普遍面臨較大的銷售壓力、經營活動產生的現金流減少有關。

　　房企專案人士介紹，近期南方地區受降雨影響，不少區域樓盤開工出現放緩的跡象。推盤節奏放緩後，直接導致8月份銷售受到影響。

　　不少房企在近期的融資公告中也透露出這一資訊。以金融街為例，公司8月19日晚釋出的《2020年面向專業投資者公開發行公司債券(第三期)募集說明書》顯示，2020年1-3月，公司經營活動產生的現金流量淨額為-45.93億元，上年同期為21.17億元。下滑的主要原因是，受疫情影響，公司銷售簽約和回款較上年同期減少且公司支付投標保證金等支出較去年同期增加。本期債券的償債資金一部分來源於公司開發專案銷售回款及持有專案經營收入，若未來公司經營活動產生的現金流量淨額波動較大，則會在一定程度上對公司的償債能力造成不利影響。

　　公告顯示，截至2020年7月末，金融街有息負債餘額為948.04億元，累計新增有息負債金額為78.53億元，佔公司2019年末淨資產的比例為20.15%。

　　市場人士指出，未來一旦融資收緊，被新規限制融資的房企有可能延遲或取消近期土地投資計劃；融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升，房企大機率將啟動“加速銷售模式”。