掘金物業|雷達掃描：興業物聯難逃“蚊型”命運

在眾多上市物業公司中，興業物聯（09916.HK）被貼上“蚊型”標籤，似乎是命中註定。

作為正商集團旗下的物業公司，興業物聯主要接管非住宅物業，這也決定了其規模難以做大。即便背靠母公司、頻繁輸血，其規模桎梏仍然難以掙脫。

全國影響力較弱 盈利能力有待提升

據上市物業公司綜合實力測評結果顯示，興業物聯排名第17，綜合得分為117.74分。

來源：北京林業大學程鵬研究團隊

在價值創造力及資源統籌力維度中，興業物聯均排名前3，其中資源統籌力排名第1，表明其為股東持續創造了高於市場的平均價值，並充分挖掘了現有資源和資產的潛力。在產品創新力維度中，興業物聯處於行業中下游，表明其在創新產品與服務方面還有較大的提升空間。在市場領導力、全國影響力兩個維度中，興業物聯均排名第25，表明其在整體營收與規模方面幾乎落後於所有上市同行，同時在管專案高度集中、市場影響力極為有限。

與同行相比，興業物聯屬於典型的“蚊型”物業公司。在2017-2019年，興業物聯營收分別為0.76億元、1.31億元、1.84億元，同比漲幅分別為60.90%、72.27%、40.50%。同期，在管面積分別為1.2百萬平方米、1.6百萬平方米、2.4百萬平方米，同比漲幅分別為73.9%、33.3%、50.0%。雖然興業物聯的營收及在管面積增長幅度較大，但由於營收及在管面積基數較低，整體規模仍然較小。

據悉，興業物聯的收益主要來自3方面，分別為物業管理及增值服務、物業工程服務、副食品供應服務等等。除了物業管理及增值服務屬於傳統業務，物業工程服務、副食品供應服務均在2018年才開始貢獻營收。

具體來看，2017-2019年興業物聯物業管理及增值服務營收分別為0.76億元、1.07億元、1.49億元，漲幅分別為60.90%、41.29%、38.86%。其中，物業管理服務近3年營收分別為0.72億元、1.03億元、1.41億元；增值服務的營收分別為0.04億元、0.05億元、0.08億元。從營收的資料來看，物業管理仍為興業物聯的核心業務。

在過去的兩年間，物業工程服務的營收分別為0.18億元、0.34億元；副食品供應服務的營收分別為0.05億元、0.01億元，呈現下滑趨勢。翻閱興業物聯2019年報可知，有關副食品供應服務營收出現下降主要由於2018年訂立的合約已屆滿。然而，截至2019年12月31日，興業物聯也只訂立了1份合約，而有關副食品供應服務的最後1份合約已於2019年8月終止。

上述兩類業務不僅貢獻營收少，且基數較小，對興業物聯整體的影響也較為有限。

值得關注的是，在2017-2019年，興業物聯的毛利率逐年下降，分別為50.23%、47.53%、42.72%。究其原因，主要是營業成本的增幅遠大於營業收入的增幅。在過去3年間，興業物聯的銷售成本分別為0.38億元、0.69億元、1.05億元，漲幅分別為51.64%、81.59%、53.40%，對應的營收增幅分別為60.90%、72.27%、40.50%。尤其是從2018年開始，營業成本漲幅明顯。長此以往，興業物聯的盈利空間或將被擠壓。

母公司頻繁輸血 獨立發展存疑

為了維持興業物聯的盈利能力進而得到資本市場的肯定，母公司正商集團透過各種方式對興業物聯輸血。

今年2月18日，正商實業(00185.HK)釋出公告稱，其與興業物聯訂立物業工程總框架協議及物業管理總框架協議。據此，正商實業將委任興業物聯為其服務供應商，於生效日期起至2022年12月31日期間向集團提供物業工程服務、物業管理及增值服務。

上述公告也表明，正商集團正不斷加大對興業物聯的支援力度。從目前的發展來看，母公司對於興業物聯的支援尤為關鍵，後續興業物聯能否增強其業務獨立性仍然存疑。

在2016-2019年，興業物聯來源於母公司的收益分別為0.46億元、0.71億元、1.18億元、1.73億元，收入佔比分別為97.68%、93.46%、89.89%、94.18%。

綜上可知，除2018年來自政府樓宇物業服務收入大幅增加及新增副食品供應服務收入導致來源於母公司的收益佔比低於90%外，其他年份收益佔比均高於93%，2019年佔比更是高達94.18%。

以物業工程服務為例，此業務的營收幾乎全部來源於母公司正商集團。2019年興業物聯物業工程服務貢獻營收0.34億元，較2018年大幅上漲86.60%。興業物聯的物業工程服務主要包括規劃、設計及安裝保安及監控系統、門禁系統、停車場管理系統及建築工地管理系統。不難推測，此業務營收的快速上漲離不開母公司正商集團的持續輸血。

翻閱興業物聯2019年報，其在管物業組合涵蓋17幢商用樓宇、3幢政府樓宇及1個工業園，總建築面積約為2.4百萬平方米，而興業物聯合約物業組合的總建築面積約為4.1百萬平方米。但細看這21項物業，除了政府樓宇及工業園外，17幢商用樓宇全部與母公司密切相關。

相比來源於母公司的在管專案，興業物聯對在管業態也進行了調整。2018年，興業物聯的學校業態在管面積歸零，由5.9萬平方米降為零。學校業態退出在管業務組合後，興業物聯第三方在管面積僅剩3幢政府樓宇及1個工業園，而後續的發展仍然依賴母公司。

來源：興業物聯招股說明書

興業物聯招股書顯示，其截至2019年9月30日共有11個儲備專案，全部來源於母公司正商集團。其中，2020年預計交付3個專案，2021年預計交付4個專案，2022年預計交付4個專案，而這些待交付專案也是興業物聯後續3年業績增長的主要來源。

即便有母公司的支援，興業物聯仍然難以擺脫蚊型物業公司的命運。眾所周知，正商集團作為一家以住宅開發為主要業務的公司，2019年實現銷售額518.7億元、銷售面積448.4萬平方米。而銷售額及銷售面積中絕大部分物業為住宅物業。

實際上，正商集團旗下共有兩家物業公司。興業物聯是其中之一，主要接管母公司的非住宅物業。根據正商集團官網顯示，預計2020年興業物聯服務面積超300萬平方米，而2019年其在管面積已經達到240萬平方米，後續增長乏力。

另一家為河南正商物業管理有限公司（下稱“正商物業”），主要負責管理住宅物業，當前累計接管面積1600餘萬平方米，合同面積1600餘萬平方米，服務專案60餘個。

來源：東方財富網

由於母公司的非住宅物業開發力度較小，專案數量較少，即便高度依賴母公司，興業物聯所能獲得的管理面積也非常有限。加之，其對外拓展的專案寥寥無幾，興業物聯的未來發展堪憂。

然而，資本市場已然對上述擔憂有所反饋。從興業物聯的股價來看，頗有上市即巔峰的意味，上市首日的股價最高點及收盤價迄今為止尚未被打破。即使受疫情影響6月以來物業股普漲，興業物聯的市盈率也並未突破20，明顯低於行業均值。

早在上市之時，興業物聯就透露出收併購的野心。根據興業物聯招股說明書，其上市所得款項淨額約為167.8百萬港元，其中約72.3%將用於透過收購合適併購目標以拓展自身的業務。不過，由於侷限在非住宅物業服務領域，不少物業專案本身都是較為優質的資產，其收併購與專案拓展難度也相對較大。

因此，興業物聯未來能否透過收併購降低自身對母公司的依賴、增強獨立發展能力仍是一個問號。