曾經的“華南五虎”之首，如今卻一直徘徊於二線房企陣營，經營性現金流連續8年為負，2000億負債將集中到期，近日更是遭遇機構連續下調評級，富力面臨債務大考。
5月25日，穆迪將富力地產股份有限公司的評級由“Ba3”降至“B1”，展望從觀察名單變為“負面”。
穆迪認為，富力地產評級的下調，反映出穆迪對其經營現金流疲弱以及未來12-18個月內大量債務到期的擔憂；負面展望則反映了富力地產在未來12-18個月的再融資需求較高。
風雲地產界梳理富力地產歷年財報發現，自2012年起，富力地產的經營性現金流始終為負。
去年末，富力地產有息負債規模1971.41億元，3月末攀升至2057億，其中，短債869億，賬面現金337億，現金短債比進一步縮小。
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六成債務集中到期 舉新還舊不確定性加劇
近年來，富力地產的槓桿率一直居高不下。從2017年至2019年，富力地產的淨負債率分別為170%、184%、199%。今年一季度末又上升至257%。
穆迪認為，2019年末富力地產一年內到期債務約620億元，持有現金僅約380億元，加上測算後富力地產未來12個月的運營現金流，不足以償還上述債務，只能借新債還舊債。
去年末，富力地產有息負債規模1971.41億元，一年內到期債務622.71億元，兩年到期債務576.07億元，六成債務集中在2020、2021兩年到期。
截至1季度末，富力地產的負債規模達到3518.9億元，有息負債規模進一步攀升至2057億，其中短債869億、賬面現金337億，現金短債比為0.39，2019年這一資料還是0.62 。
今年以來，富力地產先後發行了7億元超短融、4億美元的優先票據以及40億元的境內公司債。
五月初，富力地產100億元公開債獲批發行，計劃全部用於償付主要在今年到期的7只人民幣債券。
截至去年末，富力地產共有395.6億元境內債券，2020年、2021年到期債券分別為181億元、191億元。
鑑於富力地產2019年合同銷售額僅增長5%，以及2020年前四個月合同銷售額同比下降23%，穆迪認為，富力地產經營現金流的疲弱狀況在近期不太可能有實質性改善，疲軟的經濟形勢和投資者的謹慎態度，將加劇富力地產舉借新債的不確定性。
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現金流連續8年為負 “世紀併購”成掣肘
富力地產風頭最盛的時候一度位居行業前五，還被賦予“華南五虎”的稱號。
因快速擴張，加上金融危機衝擊，2008年之後富力地產就長期徘徊在二線房企陣營。
2017年那場“世紀併購”讓富力地產再次贏得矚目。富力地產以近200億元併購萬達77家酒店後，成為中國最大的房企系酒店集團。
隨即，富力地產還確立了2020年衝擊3000億銷售額的目標。
但是，富力地產沒能一鼓作氣重回巔峰。儘管在2018年邁入千億陣營，但2019年在降價促銷的情況下只完成1382億元銷售額，排位跌出房企TOP20。
在業界看來，富力地產靠自身銷售“造血”的能力並不優異。從回款率指標看，2019年回款率僅為62.2%，這一資料遠低於行業平均水平。
回款直接影響公司的經營現金流水平。2012年以來，公司的經營現金流持續8年淨流出，合計淨流出801.34億元。
富力地產2010-2019經營性活動現金流
此前收購的酒店資產也成掣肘。總價值500多億的酒店資產，沉澱資金多、回報週期長，2019年貢獻收入徘徊在70億元出頭，不到富力地產總收入的8%，遠低於外界的預期。
從去年下半年開始，富力地產明顯將主要精力放在糾正集團財務健康上。去年7月提出“促銷售、抓回款”，原則上暫停拿地。
2019年末，富力地產擁有權益土地儲備5790萬平方米，與2018年末幾乎持平。
2019年240億元的購地成本，亦只佔全年協議銷售額的18%。該比率在2018年是28%，2017年為71%，2016年是29%。
今年3月的業績釋出會上，富力地產再次明確降負債。對於2020年的銷售策略，富力地產指出，會以去庫存、加快去化舊貨、存貨為主，並推動線上銷售。
截止四月，受疫情影響富力地產僅完成約260億元，約佔2020年目標銷售額的17%。此外，富力地產的酒店收入今年也必然受到疫情沉重打擊。
瑞信表示，按此前富力地產管理層指引今年的合同銷售按年增長10%至1520億元人民幣，即去化率為56%，較2018及2019年的52%及54%表現為高，因此該公司要達到超出其銷售目標的空間有限。