惠譽：降富力地產長期本外幣發行人評級至B+ 展望穩定

　　7月2日，惠譽已將富力地產的長期外幣和本幣發行人違約評級（IDR）從BB-下調至B+。展望穩定。惠譽還將富力地產的高階無抵押評級從BB-下調至B+，回收率評級為RR4。

　　評級下調反映出去該公司槓桿化速度低於惠譽預期，流動性較弱，現金/短期債務的比率在2020年第一季度末低於0.5倍。富力地產的槓桿率（以淨債務/調整後庫存衡量）從2018年底的58%降至2019年底的55%，但與評級為“BB-”的同行相比仍處於較高水平。惠譽相信該公司的槓桿率將在惠譽預測期間（即2020-2023年）徘徊在55%左右。

　　去槓桿緩慢：富力地產2019年末55%的槓桿率已達到惠譽考慮採取負面評級行動的臨界點。惠譽此前預計，該公司將透過放緩土地收購、股權出售和潛在的股票發行來降低槓桿率，但在股權出售和股票發行方面進展有限。管理層已將其2020年的土地收購預算削減至不超過110億元人民幣，僅為其合同銷售目標的10%。然而，由於市場狀況，資產出售和股票發行時間的可見性較低。

　　合同銷售額表現不佳：富力地產2020年前五個月的銷售額同比下降17%，弱於行業平均水平3%的跌幅。其平均銷售價格（ASP）小幅上漲1%，至11,790元人民幣/平方米。該公司在2020年5月底實現了全年增長目標的24%。管理層有信心在2020年實現10%的權益合同銷售額增長，並表示，如果需要，將考慮削減ASP以提高銷售量。惠譽認為，由於較低線城市銷售情緒持續疲軟，該公司在2020年實現增長目標可能面臨挑戰。富力地產37%的權益土地儲備位於中國較低線城市，此類城市房屋銷售波動很大。

　　現金水平低：2018年以來，富力地產總現金/短期負債的比率一直低於1.0倍。由於新冠肺炎爆發導致銷售疲軟和現金收入減少，該數值在2020年第一季度惡化至0.5倍以下。這削弱了其截至2020年第一季度償還870億元人民幣短期債務的靈活性。儘管該公司手頭現金足以支付未來18個月內可回售或到期的320億元人民幣資本市場債務，但是疲軟的流動性緩衝已不再與“BB-”評級相稱。

　　業務概況良好：該公司1300多億元人民幣的合同銷售規模大於“BB-”級同行500-900億元人民幣的銷售額。富力地產的土地儲備覆蓋了100多個城市，與“BB-”級同行的30-40個城市相比，其地理位置更加多樣化。惠譽預計，富力地產的EBITDA利潤率在2020-2021年將保持在28%以上，該公司未確認房地產銷售額960億元人民幣，所帶來的平均毛利率為35%。惠譽還預測，由於投資性房地產的租金收入具有相當的彈性，因此，儘管大流行對其酒店運營產生了影響，但其非開發性房地產經常性EBITDA覆蓋率仍將保持在0.15倍。

　　土地儲備充足：富力地產適度較長的土地儲備年限增加了土地收購的靈活性。截至2019年，其未售出的開發物業（DP）權益土地儲備為5470萬平方米，足以滿足5.1年的合同銷售。此外，公司管理層表示，公司70多個城市再開發專案中，部分專案預計將分階段轉入其土地儲備，並在未來一年促成合同銷售；重點專案在廣州和大灣區。富力地產能夠挑選利潤率高的專案，因為該公司並不急於補充土地儲備。

　　應占權益高：富力地產的非控股權益（NCI）（佔總股本的百分比和調整後存貨的百分比）明顯低於同行。這說明富力地產較少依賴非控股股東的出資作為擴大規模的融資來源。這增加了富力地產對債務融資的需求。管理層更傾向於透過合同銷售而不是透過處置DP專案股權實現利潤最大化。該公司NCI水平低意味著，與同行相比，富力地產透過減少DP專案股權，減少潛在現金外流的可能性更小，去槓桿化的空間更大。