以下內容節選自
易居月報 之
【全國與9城供求關係與庫存報告】
核心觀點
7月，全國移動平均新開工面積和銷售面積繼續反彈，預計四季度全國潛在供求將小幅下降，處於供大於求狀態。7月以來，各類房地產會議頻繁召開，強調“房住不炒”，多個城市收緊政策，未來幾個月房地產市場將有所降溫。總體來看，目前全國房地產市場仍處於下行週期，潛在供求關係不會有明顯的起伏，整體供略大於求，市場保持平穩。
6月，9城庫存繼續增長，但去化週期已經保持平穩；預計下半年9城潛在供求比繼續下行，11月後進入供不應求狀態。具體城市上，華北地區如天津，華中地區如鄭州的供求比和去化週期相對較高，未來去化壓力較大；華南和華東地區則相對錶現較好。
本報告所指的“潛在庫存”的口徑為：新開工後尚未銷售的商品住宅庫存，相比可售庫存來說，還包含了新開工後未達到預售標準的庫存，能夠更全面的衡量一個城市商品住宅的潛在供應量，從而可以更好地幫助判斷城市未來的供需關係。
供 給
商品住宅新開工面積
2020年7月，全國商品住宅移動平均新開工面積為13560萬平方米，環比增長1.0%；同比增長0.8%。
需 求
商品住宅銷售面積
2020年7月，全國商品住宅移動平均銷售面積為12186萬平方米，環比增長0.8%，已經連續三個月恢復增長；同比下降1.0%，降幅持續收窄。
全國與9城商品住宅
潛在供求比與潛在庫存
潛在供求比
2020年7月，全國商品住宅潛在供求比為1.14，環比上升1.1%，同比上升13.6%，2020年潛在供求比前三個季度處於上升趨勢。
展望未來三個季度，根據趨勢，假設移動平均銷售面積保持7月的水平不變，預計全國潛在供求比將上升至2020年9月，四季度將略有下行，2021年初開始觸底緩慢上升，整體處於供大於求狀態。
潛在供求比與70城新房價格有較高的關聯度，歷史上供求比的高點基本對應70城房價同比的低點。預計2021年供求比將基本保持平穩，對應70城新房價格也將基本保持平穩態勢。
2020年6月，9城商品住宅潛在供求比為1.07，略低於全國同期水平，環比下降1.8%，同比上升2.3%，供略大於求。
展望未來三個季度，假設移動平均銷售面積與6月持平，預計9城潛在供求比將繼續下行。
2020年6月，天津、鄭州、湖州、南京、三亞、重慶、杭州、蘇州和上海的潛在供求比分別為1.35、1.2、1.16、1.09、1.08、1.01、1.01、0.93、0.90，除蘇州和上海供求比略小於1外，其他城市均處於供大於求狀態。其中，以天津為代表的華北地區，鄭州為代表的華中地區供求比較高，有相對更大的去化壓力。
與2019年6月相比，天津、湖州、蘇州和南京供求比下降明顯，上海微幅下降；鄭州和三亞上升明顯，重慶和杭州小幅上升。
潛在庫存及去化週期
2020年6月，9城商品住宅潛在庫存為23677萬平方米，按照6月份的銷售水平，去化週期為18.5個月，庫存繼續增長，去化週期基本保持平穩。
2020年6月，三亞、天津、南京、鄭州、蘇州、湖州、杭州、上海和重慶的新開工未售庫存去化週期分別為50.1、42.8、22.4、20.9、20.4、14.7、12.4、12.3和12.2個月。
總 結
結論與趨勢
全國方面，7月，商品住宅新開工面積和銷售面積繼續反彈，其中新開工資料回暖更明顯一些。7月以來，各類房地產會議頻繁召開，強調“房住不炒”，多個城市收緊政策，未來幾個月市場將有所降溫。展望未來三個季度，預計全國潛在供求比將上升至2020年9月，四季度將略有下行，整體處於供大於求狀態。
9城方面（以二線城市為主），6月庫存繼續增長，但去化週期已經保持平穩；預計下半年9城潛在供求比將繼續下行，11月後進入供不應求狀態。
-END-
資料來源：
各地統計局、國家統計局、易居研究院
執筆人：
易居研究院 研究員 王若辰