房企融資依舊風風火火。
貝殼研究院釋出的融資報告顯示，今年前7個月房企境內外債券融資累計約7379億元，融資規模較上年同期下降7%；整體融資規模佔2019年全年的62.5%。就7月單月來看，境外融資受熱捧，美元債發行井噴，成為7月典型房企融資的主要特徵。
受疫情影響，2020年房企“久旱逢甘霖”，迎來了寬鬆的融資環境，然而，隨著境內經濟的逐步復甦，房地產行業金融層面將加大監管力度，在以“防風險”為前提的背景下，寬鬆的融資環境還能持續多久值得觀察。而在上半年火熱的融資環境中，世茂股份20億元的住房租賃信託被終止也頗為惹人矚目。
房企海外融資回暖
報告顯示，7月單月，房企境內外債券融資共發行109筆，較上月增加26筆，發行規模摺合人民幣約1234億元，環比上升41%，環比增速保持兩個月超40%，同比上升6%。
其中，境內發債佔據主力，7月共發行82筆債券融資，較上月增加20筆，融資規模達到728億元，環比增長50%；融資成本也有所上漲，平均票面利率為5.1%，較6月上升13%，境內融資利率近3個月持續走高，增幅呈擴大趨勢。
境外融資方面，貝殼研究院資料顯示，7月融資規模達到505億元，環比增長29%；融資平均票面利率為8.38%，較6月下降3%。
雖然美元債發債情況仍弱於境內債，但已經開始回暖。中原地產統計指出，6月份上市房企合計實現美元債融資金額達63.3億美元，7月份合計實現融資總額73.4億美元，為年內融資小高峰。
值得一提的是，這種趨勢仍在持續。僅8月6日早間，就有禹洲集團、新城發展、華南城、建業地產4家房企披露美元融資計劃，規模合計10.5億美元。而據統計，8月以來，已有寶龍地產、合景泰富、中南建設等8家房企釋出海外融資，金額合計17.6億美元。據公告顯示，上述海外融資所得款項均用於償還現有債務、一般企業用途等。
境內債的持續走高及境外債的回暖透露了房企對資金的渴求。這背後首先是即將到來的債務高峰壓力。據國金證券梳理，2020年8-12月，房地產信用債到期總量為1765.77億元，另有1724.07億元債券進入回售期，到期規模與進入回售期的債券規模基本相當。與前期相比，地產債到期回售規模有所增加，下半年償債壓力較大。
另外，據海通國際資料，2020年下半年到期的存量中資地產債券共計169.45億美元；2021年到期的存量中資地產債券則高達435.52億美元。
房企加速融資的另一原因與拿地不無關係。中指研究院資料顯示，2020年1-7月，TOP100房企拿地總金額達到18608億元，拿地規模同比增長2.8%。其中，50家典型房企1-7月月均拿地金額為1981.1億元，略高於2019年月度均值。31家房企2020年1-7月月均拿地金額超過2019年月度均值，奧園、融信、綠城、龍光前7個月月均拿地金額較去年增長一倍以上。
不過，日前，央行釋出的第二季度中國貨幣政策執行報告中，關於房地產調控的表述繼續保留了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性”。
而二季度以來，針對違規向樓市“輸血”行為，地方銀保監局已開出多張罰單，其中不乏“數罪併罰”的百萬元級罰單。如平安銀行北京分行因涉及“採取不正當手段發放貸款、個人貸款資金違規流入房地產領域、二手房按揭首付比例不符合規定”等案由被銀保監會開出777.22萬元的鉅額罰單。
在這樣的環境下，房企寬鬆的融資環境還能持續多久，這需要打上一個問號。
世茂股份20億元住房信託租賃被終止
如上所述，為了刺激經濟復甦，上半年各行各業都迎來了寬鬆的融資環境，房企亦不例外，同時融資程序也在加快。在這樣的背景下，房企發債被終止的情況在年內並不多見。
據藍鯨房產不完全統計，此前，僅有鑫苑置業一筆6億元購房尾款ABS和福晟集團一筆5億元ABS被終止。在業內看來，這兩筆ABS被終止與企業的經營狀況不無關係。而最近，世茂股份一筆20億元住房租賃信託被終止卻引發了業內的好奇。
事實上，根據貝殼研究院的統計，今年上半年，雖然受疫情影響，沒有開發商進入到長租公寓的領域，但與融資大環境相同，上半年長租公寓的融資並沒有受到太大影響。
據貝殼研究院資料顯示，上半年，房企在租賃市場已經發行的公司債券及ABS融資金額分別為111億元和15.66億元，規模基本與去年持平。從上半年的融資情況來看，融資主要以頭部企業和大型開發商為主，中小企業融資渠道收窄，而上半年獲批的融資主體大多為房企。
也由此，世茂住房租賃信託ABS的終止頗為惹人注目。具體來看，該債券受理日期為2019年9月6日，擬發行金額為20億元，發行人為上海薇捷企業管理有限公司，承銷商、管理人為開源證券。據天眼查顯示，上海薇捷企業管理有限公司為世茂集團（HK：00813）全資附屬公司。
對此，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產分析，如果被交易所終止，則說明產品結構和底層資產有可能不符合交易所的要求而未被審查透過，而發行人又不及時進行資料更新與補充完善所致。住房租賃信託ABS應該不屬於交易所限制發行的涉房融資品，不會因為政策限制而被終止。
一直以來，按照投資方的背景不同，長租公寓都分為房企系、中介系及酒店系，而由於長租公寓業務歸屬於世茂股份旗下的世茂商業板塊，也因而世茂的長租公寓屬於酒店系。
根據世茂集團官網的描述，世茂自2004年開始涉足酒店行業，目前，已擁有26家（含籌建）國際知名品牌酒店、97家（含籌建）自主品牌酒店，客房總數超25556間，年接待客流超520萬，2019年EBITDA率30.9%，為行業翹楚。背靠大樹，世茂長租公寓擁有向天一博的底氣，然而，近年來，世茂長租公寓的發展之路卻是一個不解之謎。
早在2016年，有訊息傳出，世茂股份和中房集團擬聯合開發公寓市場；2018年，據觀點地產新媒體報道，世茂商業未來也、不排除有發展長租公寓、聯合辦公等業態的可能，這亦出現在其官網描述中。然而，無論是關於規模還是業務規劃，都沒有太多的資料可以查據，關於該業務的發展情況，世茂股份既未在年報中披露，也未進入各榜單的統計之中。
與之形成鮮明對比的是，根據克而瑞的《房企長租公寓已拓房源排行榜》顯示，2018年年底，top10企業已拓房源為1200套，到了2020年上半年這一資料已增至7084套。
柏文喜表示，一方面世茂長租公寓目前的盈利模式尚未成熟，難以獨立大規模發展，另一方面世茂對長租公寓投入的資源不夠且不夠重視。