難熬過去4個月 長租公寓開始血崩

鉛筆道記者 | 付豔翠

過去的4個多月，在疫情的影響下，長租公寓的“不幸”處境再次被搬到臺前。

“簽了一年的租房合約，才住一個季度，就接到房主通知，讓我儘快搬家，因為公寓已經數月沒將房租給到房主。現在租房協議已經解除，但不僅押金還沒給我，我還要繼續還銀行貸款。”一位租客表示。

“我已經退房一個多月，但平臺方卻遲遲沒有處理我與上海華瑞銀行的貸款，致使我在銀行有逾期記錄，直接影響到徵信。”另一位租客表示。

“兩年前與平臺方簽訂了租賃合同，託管出租了一套房產。現在卻遲遲沒有收到上個季度的12000元房租。”一位上海的房主也吐槽道。

……

事實上，疫情造成的企業現金流困境，只是讓長租公寓的醜陋一面再次暴露的導火索。歸根結底，問題始終是現在長租公寓行業普遍的、不健康的商業模式和運營模式決定的。長租公寓始終是一個微利模式的生意，行業利潤率僅在1%-4%之間。沒有精細化的運營，沒有模式創新，行業目前的問題就會一直存在。

過去兩三年，即便長租公寓行業已經經歷過多輪洗牌，但想要做出一個商業模式健康的長租公寓品牌並不容易。據鉛筆道不完全統計，從2017年至今，已經有19家公寓倒閉。其中，光2018年就倒閉10家，去年也倒閉6家，且倒閉原因多是資金鍊斷裂。

經歷了資本湧入的高光時刻，也經歷了無數的謾罵與質疑，長租公寓能否走出陰霾，還要看玩家們如何走好接下來的路。

注：本文內容主要來自鉛筆道記者採訪和網路公開資訊，論據難免偏頗，不存在刻意誤導。

房主收不到租金 租客退租難

“如果不是房東找上門，我都不知道這家公寓已經出了問題。”劉偉是上海某長租公寓的一名租客，4月11日，他被房東告知，公寓方面已經數月沒有將房租給對方。為了止損，房東正準備和公寓解除合同。

劉偉在今年1月初與這家長租公寓簽訂了1年期的合同，但只住了一個季度，就被告知需要搬離住處。本來，他覺得作為租客只是搬家也沒什麼，就與幾名房客一起找管家說明情況，表明需要與平臺解除合同再搬離。

然而，劉偉卻被管家告知，他當時和平臺簽訂的租房合同，其實是“貸款合同”。“長租公寓以房客名義與銀行簽訂了貸款協議，長租公寓在協議生效後就一次性拿到了這筆錢。而我們每月付的房租，其實是變相的還銀行貸款。”

如今，他和長租公寓的租房協議已經解除，現在非但不能繼續居住該房子，他還要繼續每月還銀行貸款。“當時的3000元押金到現在也沒退給我，我每月還要繼續還租金貸，否則就影響徵信記錄。”

同樣的事情也發生在另一位房客趙亮的身上。

“客服電話打不通，之前負責我租房的房管都聯絡不上了。”趙亮表示，他已經退房一個多月，但與他簽訂合同的長租公寓卻遲遲沒有處理他與上海華瑞銀行的貸款，致使他在銀行有逾期記錄，直接影響到徵信。

趙亮透露，他也向公寓方進行過維權，但維權的結果並不樂觀。“對方總是採取‘拖延政策’，一開始承諾三天處理，但三天後根本沒有新的舉動。後來又說兩週後，但到他們所說的時間節點後，對方就託詞在走流程，領導還沒有批。到最後再打電話催，就沒有訊息了。”

不僅是房客，就連房東也是苦不堪言。

房東張薇表示，她是在2018年與某長租公寓簽訂租賃合同，託管出租了一套房產。到該收到季度房租時，她卻遲遲沒有收到上個季度的12000元房租。

之後，張薇竟然也聯絡不到長租公寓的工作人員，透過客服，也只是得到搪塞的回覆。“說什麼會幫忙反映問題，但也不清楚會不會有人處理問題，不清楚需要等到什麼時候才會有人處理，客服的態度極其敷衍和暴躁。”

另一位租住過長租公寓的使用者張強則直言，之後一定要遠離長租公寓。“我最近租期即將到期，他們說受疫情影響，押金最慢要30個工作日到App，提現最慢又要30個工作日才能到我卡上，另加其他因素前後需要大約3個月。”

疫情下，長租公寓玩家的現金流受到考驗，租客面臨退租難，莫名其妙背上債務、被趕出公寓；房東拿不到應得的租金收入。這樣的新聞，一次次出現在媒體上。

長租公寓的“不幸”處境，也被一次次搬到臺前。

疫情只是導火索 模式&運營是本源

實際上，已經不光是一家公寓正在“遇難”，長租公寓行業的公司都處於煎熬狀態。

在疫情期間，有多家長租公寓因要求房東減免房租，卻不對租客減免的“兩頭吃”行為，被稱之為“薅羊毛”，還有老牌長租公寓品牌因為疫情期間續租租金普遍上漲10%-30%而登上了熱搜。

其實，疫情黑天鵝只是這場不幸的導火索，歸根究底，不健康的商業模式以及租金貸亂象才是導致長租公寓潰敗的關鍵。

“因為長租公寓一直都沒有成熟的盈利模式。”長租公寓從業者李濤表示，長租公寓其實扮演的就是傳統中介行業裡的“二房東”的角色，兩者沒有太大的差別。就是由長租公寓運營企業透過與業簽訂3-5年的租約合同，然後在轉手向租客出租，主要利潤來源是租客與房東租金之間的差價。

一直以來，為了能拉開更大的差價，運營方會將從房東處收來的房子進行簡單的二次裝修，以“品質生活”的概念，再去招攬租戶。

“但這樣的方式並不能保證盈利，畢竟公寓也要投入房租裝修成本，該成本卻需要未來一兩年才能回本。因此，在這期間，公寓的現金流都是負向的。”李濤透露，他運營的是一家小規模的長租公寓，因為前期投入不大，已經處於回本狀態，利潤率能達到2%左右。

事實確實如此，據業內人士坦言，長租公寓是一個微利模式的生意，行業利潤率在1%-4%之間。但即使是像青客、自如、蛋殼這樣的頭部企業，它們依然沒有一家能賺到這4%以下的微薄利潤，長期處於虧損狀態。

“甚至越大的長租公寓，面臨的風險也更大。”李濤坦言，早前運營方為了佔領市場，曾砸大量資金與房東簽署協議，甚至不惜提高拿房成本。但如今，長租公寓度過資本熱潮，擁有更多的房產資源，就代表前期建設及改造投入更大，資金流動性就更差。一旦房屋空置率高，這部分資金就很快被套牢。

疫情，又放大了長租公寓的弊端。此前，上海一家長租公寓的老闆林磊也向媒體透露，春節後原本是租房旺季，很多平臺都指望著這段時間提高出租率和客單價。但因為疫情，他們的招租情況幾乎為0，入住率也下降了5%左右。

“整個長租公寓行業，2月份都是虧損的。”林磊還表示，在疫情期間，公司每月虧損率大概在幾百萬元。

儘管最近有行業人士表示，長租公寓行業的出租率已經恢復到80%，但顯然，行業依舊處於入不敷出的狀態。

雪上加霜的是，由於租金貸亂象，已經讓不少使用者對長租公寓“無感”。

租金貸的這種方式本身沒錯，讓長租公寓運營商擁有了持續開發的資本，但長租公寓們一味追求擴張，盲目地將未來的錢花出去，在短期內又無法收回，資金鍊斷裂又交不上房屋所有人的房租後，卻需要使用者買單。一旦出現上述房屋被房主收回的情況，租客要麼得繼續還貸款，要麼個人徵信被塗上黑點。

此外，長租公寓還面臨哄抬租金、虛假房源、甲醛及售後服務等問題，都已經成為長租公寓前進的攔路虎。

行業經歷多輪洗牌 3年19家暴雷

其實，長租公寓已經經歷過多輪洗牌，也早就證明過現有的商業模式存在問題，但處於探索期的長租公寓，依舊沒有找到健康的商業模式。

事實上，據鉛筆道不完全統計，從2017年至今，已經有19家長租公寓暴雷。其中，僅2018年就倒閉10家，去年也有6家，且倒閉原因多是資金鍊斷裂。

另一位長租公寓從業者王偉也吐槽到，本來長租公寓似乎該具有一個不錯的前景。王偉在前年加入某長租公寓公司，組建了一支團隊。

據相關資料顯示，我國房屋租賃市場租賃人口從2017年開始保持穩定增長，2018年為2.1億人，預計2022年將達到2.4億人。2017年，我國租房市場規模為1.56萬億元，預計到2020年，租房市場規模將達到2.71萬億元。

但現實是，多家長租公寓行業品牌都長期處於虧損狀態。

王偉坦言，他其實很清楚，長租公寓行業需要一個新的盈利模式。他也在與行業內人士一樣，嘗試探索與公寓配套的保潔、搬家、娛樂裝置等增值服務以擴寬盈利渠道。但到現在，也沒能驗證出該模式是否可行。

“感覺做一個商業模式健康的長租公寓太難了。”王偉表示，現模式經營確實沒有造血能力，只是不斷圈業主的房和租客的錢。

但他也始終認為，長租公寓行業是可以做的，因為行業內一直希望找到打破這種不健康模式的方法。對於長租公寓的未來，王偉還是抱有信心。他表示，長租公寓行業本來就是在爬坡和探索期。“公寓本質應該是服務平臺，我們可以從單純的租房到衣、食、住、行多元化服務運營，擴大使用者規模，從而找到新的盈利模式。”