金融街物業董事長兼總經理 孫杰
文/樂居財經研究院 楊倩
金融街物業已經拿到了進入資本市場的門票，即將在7月6日登陸港交所，股份程式碼為1502。
據公告，金融街物業計劃全球發售9000萬股H股，其中8100萬股H股將作國際發售，約佔初步發售股份總數的90%；900萬股H股將在香港公開發售，約佔初步發售股份總數的10%，每股H股作價7.16港元至7.56港元，於2020年6月19日至24日招股。
左手注資 右手派息
據最新披露的招股書，2019年，金融街物業的現金流量表有兩大“亮點”，即投資現金流淨額、融資現金流淨額三年內首次回正。其中，投資現金流淨額為9495萬元，融資現金流淨額為3107萬元。投資現金流數額雖大，無非是銀行存款變動、理財產品贖回等因素導致，與收併購基本無關。反倒是融資現金流，雖然金額不大，卻藏有乾坤。
細說之前，先看看為什麼2017-2018年融資現金流總有缺口。據披露，2017-2018年，金融街物業的融資現金流淨額分別為-7156.5萬元、-1.16億元。一方面，金融街物業沒有銀行借款、發行債券等融資動作，沒有“進項”。另一方面，2017-2018年金融街物業分別向股東派發股息6150萬元（包括非控股股東）、7850萬元，也就是說70%~85%的融資現金流缺口都是高額派息造成的。同期，金融街物業的淨利潤只有8265.5萬元、9153.6萬元，派息金額直追期內淨利潤。
2019年，金融街物業保持著派息的習慣，派息金額高達1.17億元，同比增長49%，甚至超過當期1.13億元的淨利潤。而融資現金流之所以能實現淨流入，主要是因為一筆“進項”,即股東注資1.76億元。一邊注資，一邊派息，這是什麼操作？相當於這1.76億元中，有1.17億元只在賬面上短暫停留，然後以派息的名義重回股東之手，一進一出之後，金融街物業實際上只拿到5900萬。從股東的角度，投資1.76億元，股息1.17億元，年回報率高達66.5%。如果算上2017-2018年的派息額，三年內，金融街物業合計派息2.57億元，約佔三年淨利潤之和的90%。
大方回饋股東，是上市前有意為之還是習慣使然？上市後，金融街物業會成為“奶牛”潛力股、普惠投資者嗎？
關聯方毛利率是第三方的1.8倍
當然，業績是一切的前提。據披露，2017-2019年，金融街物業營收分別為7.57億元、8.75億元、9.97億元，複合年增長率為14.8%。而近期遞表的第一服務，營收復合年增長率為28.4%，幾乎是金融街物業的兩倍。
金融街物業的營收主要來自物業管理及相關服務，包括物業管理服務、增值服務及租賃服務，合計收入9.79億元。其中，來自金融街聯屬集團的收入為7.94億元，佔比81.1%，來自獨立第三方的收入為1.85億元，佔比18.9%。除了高度依賴關聯方之外，金融街物業還存在“剪刀差”。
截至2019年，金融街物業在管專案數量增至144個，在管建築面積約為1985.7萬平方米。其中，來自金融街聯屬集團的專案的在管建築面積為1318.9萬平方米，佔在管總建築面積的66.4%，與對應的收入佔比相差14.7個百分點，即來自關聯方的66.4%的在管面積，帶來了88.1%的物業收入。
為什麼會有“剪刀差”？或許可以用這組資料解釋。據披露，2019年來自關聯方的物業毛利率為23.8%，來自獨立第三方物業的毛利率為13.2%，兩者相差10.6個百分點。
而新物業的資料相反，來自關聯方的物業毛利率稍低，主要是因為營運初期，金融街物業為其提供物業管理費折扣，算是對關聯方的扶持，並且新物業收入佔比僅兩成左右，對整體影響不大。
應收款週轉率下滑
關聯方提供業績支撐，金融街物業也禮尚往來。除了給關聯方新物業的物業費打折，在應收款方面，也與第三方差別對待。
據披露，2019年金融街物業貿易應收款平均週轉天數為44.5天，其中關聯方的貿易應收款平均週轉天數為80.5天，第三方的貿易應收款平均週轉天數為37.1天，關聯方的應收款週轉率不足第三方的一半。從2017年至2019年，關聯方應收款週轉天數從58.6天延長至80.5天，使得金融街物業整體應收款週轉率持續下滑。對此，金融街物業給出的解釋是，公司向關聯方收款不及向第三方收款頻繁，因為公司認為關聯方的違約風險低。
一般情況下，應收賬款如果能及時收回，公司的資金使用效率便能大幅提高。反之，如果營運資金過多停滯在應收賬款上，將影響正常資金週轉及償債能力。截至2019年底，金融街物業的貿易應收款為1.16億元，佔流動資產的13.3%。
2017-2019年，金融街物業毛利分別為1.46億元、1.62億元、1.91億元，整體毛利率分別為19.2%、18.5%及19.2%。目前已上市的27家物業股，2019年平均毛利率為29.5%,金融街物業的毛利率僅能排第24位。另一盈利指標淨利率，金融街物業達到11.33%，在上市物企裡處於中游水平。