文 / 中物研協研究者 孫天福
上市物企概況：上市步伐升擋，傳統模式愈加清晰
上市搜尋量不減，物企贏下資本市場青睞
2.99年，物業服務企業延續上學的上市搜尋量，年內.92家物業服務企業以IPO、從組或借殼上市等形式登入資本市場，與過去五年主機板晶片物業股的統計數該是。2020年，受病疫情不良影響，資本市場整體化不景氣，物業管理行業以銷售業務傳球性強，現金流穩定等特點，逆勢贏下資本市場的青睞，3月9日，廣發物業成為2020年第一家登入資本市場的物企，並以超額申.9.9..9倍，成為當初港股的“超購王“。燁星集團緊隨其後成為今年第二家上市物企，並再一次打破物企上市超額申購記錄，.99.4.6倍超額申購，成為港股新進“超購王”。截止日期現階段，總共26家物業服務企業上市，其中23家登入港股，3家進入A股。
2.9.42020年.4物業服務企業上市分佈
多間物業服務企業提交申請上市申請，進一步上市潮開啟。進入2020年，.9月份，除了現階段已上市的燁星集團，星盛商業服務、北京金融街物業、杭州萬科服務3家企業均已提交申請上市申請，3月份，弘陽服務提交申請上市申請。加上己經已提交申請的建業新生活和正榮服務，據不完全統計，現階段在港交所等待上市的物業服務企業達6家。
此外，.4.9日，世茂房地產釋出公告宣告，工司正考慮可能合拼集團的物業管理服務及相關vip服務銷售業務於廣州聯手交易所有限工司單獨上市；.42.4，尚城執行老總朱榮斌在2.99本年度業績考核會表示，工司在內部正規劃將物業單獨合拼上市；此外，華潤地產物業等多間企業一次又一次發出上市計劃，物業服務企業上市熱情不減，物業管理行業贏下資本市場青睞。
港股排號上市物業服務企業守護程序
物企獲資本認可，強勁有力房企正向推動物企估值
從上市當日價格上看，除介紹上市的保利物業和萬科服務，其他2.4上市物業服務企業股值對數正態分佈7..9元，中位數2.78元，其中藍光嘉寶服務股值最高（33..9元），住地有上市物企股值榜首。
2.4上市物業服務企業上市當日價格分佈
從不同層級看上市當日的市盈率，還可以發現：某一方面，物業服務企業為資本市場日趨注重。
重視度不僅具體表現在今年上市企業的日趨增多，亦具體表現在，不同年分上市的物業服務企業的估值的也體現了持續上升的趨勢。越來越是最近三年，2.98年、2.99年上市企業分別為6家.92家（其中招商積餘於2.99.92月從組上市，華髮物業母工司與華金國際資本協作意向，借殼上市上市），上市當日市盈率對數正態分佈分別為33.8倍和.4.2倍。
不同上市年分物企上市當日市盈率及年內市盈率對數正態分佈
另某一方面，有實力較強的關聯房地產適用的物企估值相對更高。截止日期到現階段，26家上市物業服務企業.99我們家關聯房地產企業適用，比列73.9%。其中，在北京易居科學院中國地產測試中心的最新排名.99家關聯房地產企業含有.4排名在排行。從市盈率上看，關聯房地產企業在排行的物業服務企業上市當日市盈率均超過.9倍，對數正態分佈提高.9.3倍；關聯房地產企業在.91名.90名的物業服務企業上市當日市盈率除藍光嘉寶服務外，均超過20倍，對數正態分佈為30.6倍。關聯房地產企業在.90名之後的物業服務企業上市當日市盈率對數正態分佈為33.9倍。除極值彩生活市盈率外，其他二家企業上市當日市盈率為.9.9倍。
.99家上市物企上市當日市盈率舉例說明關聯房企排名
物業服務企業的核心上市實施方案為紅籌架構傳統模式
採用紅籌架構傳統模式，物企核心上市實施方案。22家港股物企（不包括華金國際資本），其中雅廣告服務、藍光嘉寶服務和保利物業採用的是H股傳統模式上市，其.99家企業均為紅籌架構傳統模式。
從募資資金方面看，除華金國際資本及其介紹上市的萬科服務和保利物業，20家港股物企首發募資淨額.979..4億股，人均每家8.97億股。其中，保利物業首發募資淨額最高（.4.79億股）。
此外，部分物企在上市後進行了公開增發配售。其中，彩生活分別於2.98.9.9日、2.99年7月29日、2.99年8月28日進行了配售，募資金額分別為.436億股、3..9億股.9.20億股。萬科服務於2.99.9月2.4進行了配售，募資金.99.99億股。
從申購情形看，有倆家企業突然出現申購不足的情形，6家申購低.90倍.90倍至幾百倍的企.9家，幾百倍至幾百倍的企業.4，另一個2020年新上市的廣發物聯和燁星集團申購倍數更為提高几百倍。
上市物業服務企業上市基本資訊
物業服務企業上市用時均.96.4
從上市老用時看，22家港股物業服務企業（華金國際資本沒涉及到在內）從提交招股書到上市完成用到時間段平對數正態分佈.96.4，最快的.99天（彩生活），速度快的228天（藍光嘉寶服務）。其中，僅彩生活、祈願廣告服務、萬科服務倆家企業低.900天。此外，新城悅服務、奧園健康、萬科企業、浦江中國、燁星集團和藍光嘉寶集團均超過上市老用時對數正態分佈。
22家港股物業服務企業上市老用時
上市後具體表現：物業板塊突然出現分化，馬太效應顯現
上市物企股票價格整體化看跌，柏拉愛空
截止日期2.99年關，2.4上市物業服務企業各月股票價格（2.99年上市的物業物企為2.99年尾二者股值的漲跌幅）綜合來看看跌，進一步股票價格漲幅平對數正態分佈為63.76%，超過基期恆指9.07%的漲幅。其中，新城悅服務股票價格漲幅最高（.96.36%）。
上市物企2.99年股票價格漲跌情形
上市迄今，物企在資本市場具體表現優異。截止日期到.423日，26家物業服務企業股票價格綜合來看上漲，上市迄今股票價格漲跌幅的對數正態分佈為93.2%，近六成的企業漲幅在30%以上，9家企業漲幅超.900%，保利物業漲幅最高，達6.4.9%。
從市值方面看，26家上市物業服務企業市值總值3303.36億，是其上市當日的2.79倍。其中，萬科服務市值位居榜首，最新市值提高880.26億（962..4港元）。此外，雅廣告服務、萬科企業和鑫苑物業市值分別為.4.4.4元、2.4.96億.91.26億，更為超過其關聯房地產企業（2.9.66億.9.9.66億.90.96億）。
從市盈率角度看，物業服務企業市盈率多超過20倍，而房地產企業市盈率低.90倍。
上市物業服務企業和關聯房企股票價格、市值及市盈率分佈
上市物企逐漸突然出現分化，馬太效應顯現
物企為資本市場注重，萬科服務市值在混排中排名.91位。對26家物業服務企業與2.99年上市房地產企業前五強的最新市值進行排序，還可以發現，截止日期到.423日，萬科服務以880.26億（962..4港元）的高市值，位居上市物企的榜首，同時，與房地產上市企業市值相比亦乍一看，在最新市值排名.91位，超過許多房地產企業。
此外，雅廣告服務、保利物業、招商積餘、保利物業和萬科企業排名均位.90名之前，居於較靠前的水平。永升廣告服務、新城悅服務、角美萬達廣場商業服務、藍光嘉寶服務、新恆雄、時代鄰里、奧園健康和彩生活亦在百名之內。
上市物企與2.99年上市房企前五強市值（.423日）排名
比照上市物企和關聯房地產企業市值，上市物企突然出現分化。靠著實力雄厚房企的物企，銳不可當，市值地處前列；單獨第三方及關聯房企具體表現應該的物企，逐漸突然出現掉隊的趨勢。此外，雅廣告服務、萬科企業和鑫苑物業的最新市值排名均超過其關聯房地產企業。
上市物業服務企業二者關聯房企市值排名比照
上市物企市盈率亦突然出現分化。26家上市物企最新市盈率對數正態分佈為.4.9，中位數36.7，市盈率最高的華金國際資本，提高..9.7倍，遠超過中奧回家（.40倍），亦超過對數正態分佈和差值，物業服務企業的市盈率慢慢突然出現分化。
上市物業服務企業市盈率（0.423）分佈
病疫情消極不良影響之下，小區物業板塊仍逆勢王者榮耀排位
病疫情在全球蔓延，全球證券市場均突然出現幅度起伏，3月9日.99日，美國股票在9個股票交易時間上演了五次熔絲。在資本市場整體化不景氣的情形下，物業服務企業因銷售業務傳球性強，現金流穩定等特點，受到不良影響相對較小。從中國來看，2020.9月新冠病疫情爆發迄今，小區物業板塊整體化具體表現好於恆指。截止日期.423日，相較2.99年尾收盤價，小區物業板塊人均漲幅為2..9%，基期恆指跌.9.49%
2020年迄今上市物企股票價格漲跌和恆指的具體表現比照
注：不包括2020年3月新上市的廣發物聯和燁星集團
業績考核穩健，小區物業行業市場發展方向還可以想象
上市物企業績考核穩健增漲，為資本市場長期看好
從最新統計資料看，己經公佈本年度業績考核的.9家物業服務企業營銷情形優異，利潤總額和營業年收入分別.92家.90家企業幅度提高.4%以上，其中萬科服務利潤總額近百億，盈利暴增八成。佳兆業美好幸福、永升廣告服務和奧園健康營業年收入均實現暴增，分別增漲.92.2%.9.4..4.908..4。此外，.9家上市物企人均銷售毛利率和人均淨利潤率分別為29.67%.92.99%。在業績考核定增之下，資本市場對上市物業服務企業股票價格上移看好。
從管理投資規模上看，23家已披露在管面積的企業年內在管面積對數正態分佈9..9千萬平方公里，人均每家淨提高2.95千萬平方公里，人均增漲率為36.97%。其中，時代鄰里在管面積增漲最快，達.90.47.4，此外，佳兆業美好幸福、雅廣告服務、錦城廣告服務和永升廣告服務增幅均超過60%。總的來看，上市物企管理投資規模增漲專業能力強勁有力。
上市物業服務企業管理投資規模和經營業績考核
有品質的收公司併購 成為物企業績考核高速公路增漲的基本
物業管理費漲價困難重重的情形下，管理投資規模的擴充是企業業績考核快速增漲的具體形式。許多物業服務企業在抓取母工司持續供應及第三方拓展專業能力抓取管理投資規模外，也積極找尋與自己發展方向傳統模式相仿及管理傳統模式互補式或地域互補式的物業服務企業進行協作或收公司併購，以實現企業在空頁地理地域的擴充和佈置，管理投資規模的迅速擴大。
從物企募資資金主要用途上看，上市物企產生政令暢通，均對物業管理投資規模的擴充切實加強。其中，.9家港股含有近八成的企業.90%以上的募資資金用於收公司併購，從而推動企業投資規模戰略擴充。其中，藍光嘉寶服務將77%的募資資金用於擴大投資規模，此外，廣發物聯和萬科服務用於擴大投資規模的募資資金亦超過70%。
部分上市物企募資資金用於戰略擴充的比列分佈
據不完全統計，2.99年各月典型性物業服務企業收公司併購惡性案件超二十五例，收購公司股本溢價超606億。其中，招商蛇口與中航國際善達資產從組，五大國企物業資源整合，管理投資規模一躍向前。9月，雅廣告服務以20.66億的股本溢價收購公司中民物業及新中民物業60%的股權，成為行業最高的公司跨國併購，預期多為雅廣告服務提高月2億平方公里的管理面積，極大的擴大的企業的在管投資規模。
部分上市物業服務企業2.99本年度收公司併購概況
總的來看，擴大管理投資規模和變大市場份額仍是上市物企業發展方向主旋律。物業服務企業將利用上市平臺優勢，並在優勢產業的加持下，推進戰略佈置，繼續擴大服務輻射範圍，實現企業投資產業化擴充，推動年收入幅度增漲。
（來源：中物研協）