綜合片區開發是在國家經濟發展戰略的指導下，針對相對成片的較大規模（通常在5平方公里以上）區域的整體投資開發工作。透過片區及周邊一體化規劃，構建區域現代化、產業叢集化、環境生態化、農村城鎮化綜合發展，實現區域綜合價值。它包含了整個區域從戰略定位策劃、城鄉規劃編制、土地一級整理及安置、基礎設施和公共服務設施建設、土地出讓、產業匯入以及城市運營管理的全過程。將經濟、政治、文化、社會等融入新型城鎮城市文化、功能定位、空間佈局、公共服務、發展規模中，消除差距，以集約高效、科學發展、功能完善、環境友好、社會和諧的統籌規劃。
從事綜合片區開發投資的企業被定位為城市建設及運營商。中國城市建設投融資體系向社會資本開放，從上世紀90年代初期開始起步，隨著住宅的商品屬性逐漸被確立，房地產市場逐步形成並且發展壯大。政府將房地產開發作為大規模修建基礎設施的重要融資渠道之一。以房地產換基礎設施的模式開始出現，地方政府透過協議出讓將大規模的土地出讓給房地產開發商。房地產開發商在建房子的過程中，同時配建市政道路管網，學校醫院等基礎設施和公共服務設施。其操盤手法和理念與現今的區域綜合開發有十分相似的地方，早期的大型房地產開發商將自己定位為城市運營商也源於此。但隨著2002年新的《土地管理法》的出臺，以及2004年“8·31”大限之後，土地一級市場和二級市場徹底分離，土地一級市場開始形成，一部分基礎設施建設企業、房地產企業等開始轉型進入了一級開發領域，以一級開發為核心，向前延伸至區域功能的策劃和城鄉規劃的制定，向後延伸至二級地產開發、產業的匯入和運營，逐漸形成了如今看到的綜合片區開發模式的框架。
綜合片區開發的特點
綜合片區開發的出現，實現了地方政府的發展區域的訴求以及傳統房建企業轉型的需求。站在政府角度，引入企業投資建設片區，一藉助了企業的投資能力；二借用了企業的組織管理能力；三藉助了企業的招商能力，並以此模式為基礎構建了區域發展的平臺。大型投資企業專業化運作整體區域的開發，使得每塊土地在出讓的時候都能夠具備一個良好的配套條件，使得土地能夠獲得應有的價值，也建立了市場對這個區域規劃落實的長期信心。我國的綜合片區開發模式在結構性和功能性呈現如下幾個趨向：
一是投資管理多元化。企業開始協同或替代政府作為片區建設的主體。片區建設投資包括土地一級開發、城市基礎設施及公共配套設施建設，甚至包括片區的產業規劃、匯入和運營管理，越來越多的交由具備專業資質和能力的企業承擔，片區的市場化配置和企業佔比逐步增多。企業化的片區管理者一般透過提供城市建設投資、產業投資等服務獲取前期收益，以運營服務、管理服務來實現片區運營階段的良性迴圈。
二是產業結構服務化。隨著城市產業結構的調整最佳化，許多大城市第三產業比重開始超過第二產業，形成以服務業為主導的經濟形態。與此相適應，城市片區內的產業結構也在發生轉變，逐步轉向發展科創、總部經濟、金融、文化、旅遊等服務業，由農業、製造業主導型轉為服務主導型的城市產業新業態正在陸續更迭。
三是片區功能平臺化。以往的片區開發主要以簡單解決區域內城鎮化問題為首要目的，透過將區域內的百姓進行集中還遷，整理土地上市，完成區域城鎮化的目標。而現在的片區開發正在用“平臺經濟”的思維打造其平臺作用，以市場為基礎，透過搭建政企互信的合作平臺獲得政府授權，進行資源整合並最佳化資源配置，滿足區域內的政府、企業、居民三者的需求、提升片區價值，解決統籌開發運營的責任主體問題以及城市綜合開發價值分配問題。
四是運營生態智慧化。以往對於的片區內基礎設施的建設只是簡單的搞“幾通一平”（如通路、通電、供排水、通訊、通寬頻等和平整土地），而現在政府及居民對於建築、環境、服務要求越來越高，片區要進行整體的環境影響評價，要達到全域的綠色、低碳、節能減排等環保標準；同時，隨著國家大力推進智慧城市建設，片區開發勢必要使用大資料、雲計算、物聯網等新一代資訊科技，線上線下結合，產業發展和園區管理更智慧、更高效。
五是產城融合一體化。以往城市片區開發的模式對於建成片區的功能定位較為單一，或是隻重視產業匯入和產業發展的產業新城，或是注重居住和生活的居住新城。而隨著開發強度和規模的擴大，不僅區域內居住、教育、醫療等基本生活條件要得到保障，區域內的產業豐富，工作崗位充分也同樣重要，傳統城市片區開發沒有體現以人為本的理念。因此，由“產城分離”走向“產城融合”，實行土地集約、產業和人口集聚、城市功能完善以及整個商業價值的統籌，成為綜合片區發展的必然趨勢。
六是便民服務一條龍。隨著民眾收入水平和消費能力的提高，消費者對幸福生活的要求越來越高。未來城市之間競爭的核心，不在於更低的房地產價格、更高的建築品質或者更好的物業管理水平，而在於能否更好的為居民提供便捷的生活服務，能否引領居民未來的生活方式。這就意味著實施綜合片區開發的企業為城市提供的不僅是舒適、綠色、環保的生活和工作的空間，滿足本社群居民的基本生活需求，還要能夠提供居民社交活動與個性發展的環境與機會，創造安全、親切、舒適的人文環境和社會形態，成為居民健康、文明、安逸、放鬆、溫馨的精神家園，最大程度地實現人與自然、人與社會和人與自我的融洽與和諧。
綜合片區開發面臨的問題和影響因素
自改革開放以來，中國的城鎮化開發程序平均每年以超過1%的速度增長，截止2019年末，我國城鎮人口已達到8.48億，城鎮化率為60.6%，中國的城鎮化和城市的發展已經進入新的發展時期。但另一方面，在我們長期學習和具體實施綜合片區開發專案的過程中，也面臨著一些突出的矛盾和問題。
（1）城市設計短視，無法成為可複製的品牌。傳統房地產開發商以及地方城投平臺公司作為統籌開發運營現實主體，在片區產品設計方面考慮不足，無法實現片區從前期設計到後期運營的整體設計；且當前現實主體對專案的統籌開發運營主要體現在物理空間範圍的層面，缺乏專案初期的整體規劃和產品策劃，沒有產品標準的指引。
（2）缺乏全產業鏈價值體系設計，無法實現片區內共贏。綜合片區開發缺乏指標體系引領，導致各環節評判專業性不足；且由於傳統實施主體缺乏全產業鏈覆蓋的能力，部分環節需要引入其他主體共同完成；因外部主體專業能力參差不齊，主體之間缺乏協同作用，導致各環節專業性存在問題。
（3）片區建設運營分割，無法使區域價值持續提升。目前國內已經實施的綜合片區開發專案，大多都是將片區內的土地整理及基礎設施建設完成後直接移交至政府進行後期運營，這就會出現建設運營分離導致投資建設方成為“甩手掌櫃”，增加政府接手片區後在運營維護、招商引資、產業運營上的難度。
綜合片區的治理模式往往和開發模式相輔相成，透過不斷開展土地使用、金融、投資准入等領域的制度創新，搭建起多渠道、多路徑的融資平臺，按照“統一規劃、分步實施、滾動發展”原則，由企業同政府合作共同成立片區開發平臺公司，透過綜合運用國家政策資金、基金、專案融資、財政留成、資本市場上市等多種融資方式，積極籌集資金開展片區各項工作建設，再將獲得的土地出讓收入、城市運營收入、稅收收入投入到新片區滾動開發與持續發展。這一開發模式已成為國內綜合片區開發廣泛借鑑的路徑樣板。
當前我國經濟社會迅速發展的形勢下,隨著城市承擔職能的多樣化?功能的多元化?區內外發展環境逐步統一,城市之間基礎設施?優惠政策之間的差異越來越小,綜合片區開發原有的開發模式和治理體系面臨各種衝擊,並越來越多地受到自身發展狀況和外部因素變化的雙重影響。
不同發展階段?不同管理模式的綜合片區，都應根據自身的發展情況,充分考慮市場化?城市化?社會化?政策化等因素影響，透過適應當前市場形勢要求,適時變革管理模式和體制機制，將其作為綜合片區可持續發展的動力源。
1.市場化影響。隨著經濟全球化趨勢不斷增強,城市片區內企業面臨越來越激烈的市場競爭,全面推行市場化運作和建立市場化機制成為必然。採取政企合一的開發方式，推進區域平臺公司獨立運作、區域財權、事權充分下放,是綜合片區開發未來的演變趨勢。
2.城市化影響。隨著我國城市化程序不斷加快,全國近20個大小城市群迅速崛起,不斷加快的城市化程序將逐步削弱綜合片區開發的效應。
3.社會化影響。隨著綜合片區的開發，在片區經濟實力迅速增強的同時,區內就業人員數量逐步增加,生活配套設施等公共產品需求增長迅速,這就對片區從側重建設發展，轉向運營和管理的模式提出了挑戰。綜合片區職能多元化，特別是對於城市運營、公共事務管理的要求將不斷擴大。
4.政策化影響。目前,從全國範圍來看,棚戶區改造、特色小鎮、PPP等原有的綜合片區開發所能採用的模式目前均已接近尾聲，原有以土地出讓金來平衡片區建設的模式將會受到更加嚴格的限制。而隨著2020年政府專項債中對於城鎮老舊小區改造、交通基礎設施建設、民生服務、市政及產業園區等專案的投入，跟隨國家政策導向，調整綜合片區開發的模式和方案，將是下一步政府和企業需要重點探索的方向。
十四五期間推進綜合片區開發治理現代化的願景路徑
一要樹立片區治理現代化的理念。不僅要重視空間現代化、社會現代化、產業現代化，還要把片區治理現代化作為實現片區現代化的重要內容和實現空間、社會、產業現代化的重要手段。
二要制定片區治理現代化的目標和步驟。不僅要重視片區經濟發展、創新發展、社會發展、人文發展等規劃，還要制定片區發展不同階段下治理現代化的總體規劃和階段步驟。
三要落實片區治理現代化的組織保障。不僅在觀念和目標上規劃片區治理現代化，還要在領導分工、組織機構和人員配置上給與明確。
在推進片區治理現代化的願景下，還必須要有具體實現的起步路徑。為此：
在法制方面，主要有提高現在有關綜合片區開發法制檔案制定的發文層級，增加有關制度政策的權威性和可執行性；建立統籌各類片區開發專案跨部委中央協調機構；減少制度檔案的泛化和頻度，增強制度檔案的精準施策和效果評估。
在體制方面，主要有簡化綜合片區開發專案所在街鎮的行政審批事權，根據專案的規模和層級，合理調整的經濟事權和社會事權的許可權；擴大經濟社會管理許可權、構建簡約精幹的組織架構；按照事權與支出責任相適應的原則，強化專案所在街鎮的財政職能，從而使事權與財權統一，提升片區管理水平。
在機制方面，建立以政府為區域發展的主要領導者，以企業作為片區開發和運營的強大支撐者，以政企合資成立公司作為實施平臺，透過合法授權，主要實施片區開發及運營環節，實現互動式合作，實現既充分發揮企業優勢，又減輕政府負擔的雙贏的合作模式。
“中建微城市”如何引領十四五期間綜合片區開發建設
綜合片區開發模式是新型城鎮化發展的新引擎，對穩增長、調結構、惠民生意義重大。作為建築領域當之無愧的央企代表，自2012年起中國建築集團積極落實國家新型城鎮化戰略，順應市場趨勢，拓展城鎮綜合開發業務，探索出了一條頗具特色的綜合片區開發模式——“中建微城市”，是要打造一個包括居住、生活、就業以及各種社會公共服務等功能在內，具有自生能力的一個城市中的“城市”，是將人、自然、產業有機結合起來，建立一個相對獨立、宜居便捷、和諧美好的城市，也是全面協調可持續的綜合片區開發新模式。利用央企全產業鏈整合優勢資源，秉持協調創新發展理念，以城市發展的未來為規劃運營方向，融合國內外先進技術、運營經驗，貫穿城市的三級責任主體，實現“城市整體交鑰匙”。
1、“中建微城市”模型的設計
“中建微城市”的願景是“拓展新型城市幸福空間”。以中國建築拓展幸福空間的企業使命為產品核心目標，聚焦於城市片區，關注區域創新，實現價值創造與提升。基於理念、功能及價值三大維度進行產品的整體模型設計，努力打造為引領新時期綜合片區開發功能實現的踐行者。
（1）理念維度。“中建微城市”基於可整合母版式的城市基底進行打造，透過整體規劃無縫對接各種先進技術和理念。無論是國家層面大力提倡的智慧城市、生態城市、綠色城市、節能城市等城市綜合開發理念，還是諸如裝配式建築，建築節能，綠色建築等創新技術層面，都可以透過“中建微城市”的城市基底進行整合。
（2）功能維度。一個健康發展的城市片區，需要舒適的居住空間和良好的居住環境、完善的生活配套設施、以及眾多優質企業和產業提供的就業機會，並透過產業運營和城市運營的雙重支撐得以良性運轉。“中建微城市”基於居住、生活、就業三大核心城市功能，形成具有自洽、自生、自治功能的城市生態系統。健康的城市運作體系
（3）價值維度。“中建微城市”具有多個價值體系：全產業鏈優勢，核心區位，便捷交通，沿河景觀，高標配套，智慧比鄰，產城融合，低密宜居。同時圍繞實現兩個價值的再平衡：一是實現“中建微城市”的社會價值，發揮央企的帶頭責任，以踐行社會責任為己任，不斷推進發展方式的轉變，推進科學技術的創新，推進社會責任的履行，在區域價值、居民生活、就業拉動等方面貢獻社會價值。二是實現“中建微城市”的經濟價值。透過價值鏈橫向、縱向兩個方向的拓展，在價值鏈環節上實現三級聯動，在各個環節上體現專業化能力，在全產業鏈上實現多個環節、多種方式的盈利。
在模式設計上，“中建微城市”核心是要解決綜合片區開發投資建設治理一體化的問題，不同於以往單純由政府主導的“民生”模式以及單純由企業主導的“地產”模式，“中建微城市”產品透過政府整體授權模式搭建專案自主平臺，由企業作為統一責任主體負責整合各方資源，實現三級聯動。同時透過企業與地方政府的良好協作，推動政府機構充分下放片區開發治理的相應權利，使片區的建設及運營工作更加高效。
一是搭建政企互信平臺。以市場為基礎，企業透過搭建政企互信的合作平臺獲得政府授權，進行資源整合並最佳化資源配置，提升片區價值，解決統籌開發運營的責任主體問題以及城市綜合開發價值分配問題。
二是最佳化政企合作模式。參考PPP模式，探索一種既充分發揮企業優勢，又減輕政府負擔的雙贏的獨特合作模式。透過企業與政府簽訂城市片區整體合作協議，獲取合法授權進入城市開發及運營環節，與政府實現互動式合作，提高企業參與程度，緩解各方資金壓力、實現風險共擔。
三是形成定製產品標準。基於自身願景及定位，設計一套高質量、定製化的企業產品標準，透過指標體系引領實現專案先進理念實際落地。解決開發運營主體的專業性問題。“中建微城市”透過具有自生功能的城市生態系統實現微迴圈，並透過自身小生態與外部大生態的互動和自身不斷完善促進區域的和諧發展
四是打造明星產品品牌。基於政企互信平臺、互動式合作模式及定製化產品標準，將“中建微城市”打造為社會認知度高、影響力強的中建明星產品品牌。在社會層面，透過片區升級改造，實現區域整體價值提升，解決城市化及城市綜合開發相關現實問題；在中建層面，透過“中建微城市”聚焦中建方程未來核心發展方向，並基於現有業務及平臺實現轉型升級。
一個新城的區位是其能否成功實現城鎮化的重要影響因素，現代區位論認為：決策者必須要對多種因素綜合分析，最終選擇的區位，通常是綜合優勢顯著的區位，而不僅僅是成本最低，或者利潤最高。相比較三、四線城市，目前國內一、二線城市的城市化所處階段更高，城市化問題更突出，城市區域性升級改造需求更急迫。“中建微城市”綜合評估城市經濟發展水平及居民生活質量情況，認為在國 家級大城市群範圍選址，不但人口基數及人群支付能力較周邊城市存在優勢，而且對周邊目標客群具有一定吸聚能力，同時大城市群也是國家試行新土地法的首選地區，透過超前的土地改革，更適宜推進綜合片區開發的打造。
一個城市片區開發專案最終是透過人的聚集來體現，過去的城市綜合開發專案，土地一級整理和二級開發通常由平臺公司或開發商完成，三級城市綜合運營由政府或其他運營類企業完成，二者之間相互割裂，容易造成規劃科學性的不足，運營與開發脫節等問題。“中建微城市”透過三級聯動，實現了全產業鏈覆蓋的開發運營。由政府牽頭，全產業鏈均由中建方自主開發經營或引入合作伙伴共同完成。這樣做的好處是，透過從前期政策制定、規劃設計到後期城市管理與運營的全產業鏈參與，在提高專案可控性的同時提升了自身的投資、開發和運營能力。中建方在全產業鏈參與的過程中將深入各個價值鏈環節，形成全產業鏈覆蓋的產品/服務組合，真正實現產城融合。
2、“中建微城市”的對綜合片區開發業務的解決路徑
（1）設計產品全週期路徑規劃，最終實現特色化複製。第一階段是產品實現，規劃理念落地階段，基於母版式城市基底，疊加領先城鎮化發展理念，並透過具體專案實現產品落地；第二階段是產品升級，業態模式完善階段，基於已有產品模型進行系統性完善，彌補各方面不足，不斷疊加全新業態和發展模式，實現產品的更新迭代和升級；第三階段是產品成熟，實現特色化複製階段，產品業態功能趨於完善，模式成熟，執行穩定，可基於不同區域特色，實現產品的特色化複製。在產品全週期路徑實施的過程中，企業透過政府授權承擔專案業主職責，透過搭建三級聯動的自主平臺整合相關資源並負責專案的具體實施，綜合實現社會效益和經濟效益。中國建築依託高階引領、內部協同、資源整合和金融投資策略，透過“中建微城市”產品明晰企業的市場定位，打造綜合片區開發整合平臺標 杆。
（2）設計價值鏈各環節實施路徑。在一級開發的實施路徑上，“中建微城市”可秉持“從專案到城市、從硬體到生活方式”兩個升級方向，促進城市品質提升和居民生活水平提高。側重利用一級開發優勢實現三級聯動的間接收益部分，透過規劃設計、土地整理、基礎設施建設、安置房建設等業務鏈環節獲取直接收益，並利用一級開發優勢實現三級聯動，節省開發運營成本，獲取間接收益。在二級開發實施路徑上，“中建微城市”的二級開發由商品住宅/公寓，商業地產和產業地產的開發構成，透過銷售型物業的銷售收入和持有型物業的租金收入獲得盈利，其中銷售型業務（商品住宅/公寓）透過產品創新提升溢價的同時，採用適度標準化精品策略進行選擇性複製，從而在快週轉中實現規模擴張，而租售並舉業務（商業&產業地產）核心在於確立專案定位、明晰盈利模式、完善全價值鏈管理、提升運營管理水平四大要點。在三級城市運營實施路徑上，企業可依託政府授權進入城市運營領域，同時整合並匯入相關產業資源，選擇性介入產業運營價值鏈後端各環節細分市場。根據城市運營業務專案盈利性，按照投資回報主體劃分，收益分為使用者付費、使用者付費 政府補助 、政府（財政）付費三類，企業就篩選出的可行性業務向政府爭取運營管理許可權，成立專案公司作為業務實施主體。而產業運營部分的盈利則主要透過產業匯入實現，同時依託企業自身資源能力選擇性介入價值鏈後端各環節細分市場。
（3）城市運營實施路徑。中建作為專案業主方，可依託政府授權進入城市運營領域，同時整合並匯入相關產業資源，選擇性介入產業運營價值鏈後端各環節細分市場。
根據城市運營業務專案盈利性，按照投資回報主體劃分，收益分為使用者付費、使用者付費 政府補助 、政府（財政）付費三類，中建針對城市運營具體業務進行經濟測算，就篩選出的可行性業務向政府爭取運營管理許可權，成立專案公司作為業務實施主體。產業運營部分的盈利主要透過產業匯入實現，同時依託企業自身資源能力選擇性介入價值鏈後端各環節細分市場。
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文章來源:北方網