資本月報｜房企旗下業務公司迎來上市潮，萬科有條件入股泰禾

• 債券發行：境外債發行環比上漲持續維持較高水平

本月95家典型房企的融資總額為1346.00億元，環比下降13.3%，同比下降22.5%。其中，境內債權融資657.49億元，環比下降19.3%，同比下降18.7%；境外債權融資515.97億元，環比持續上升，環比增長13.0%，同比下降36.2%。整體來看，本月境外債權融資持續恢復，實現環比上漲，而除此之外的其他融資方式均環比下降，但綜合2020年的各個月度的融資情況來看，本月融資總額高於2-5月，仍處於較高的位置。

其中，7月房企的融資發債總額為665.76億元，環比上升4.2%，同比下降27.2%，7月房企透過發債融資較為積極。其中境外美元債發行持續上揚，本月實現境外發債約達431.66億元，環比增長7.5%，同比下降36.1%；此外，境內發債234.10億元，環比下降1.30%，同比下降2.1%。境內發債從主要的融資結構上看，本月房企境內公司債發行129.10億元、中期票據59.50億元、融資券40億元，分別環比上升16.13%、上升2.59%、上升95.12%。

本月單月融資成本6.23%，環比下降0.69個百分點；其中境外發債成本7.19%，環比下降0.76，主要在於本月境外發債恢復情況較好，一些龍頭房企如碧桂園等的融資量大，從而拉低了境外融資成本；而境內發債成本環比下降0.34至4.48%。截至2020年7月房企新增債券類融資成本6.33%，較2019年全年下降0.74個百分點，其中境外債券融資成本達8.15%，較2019年全年增長0.11個百分點；境內債券融資成本4.17%，較2019年全年下降1.15個百分點。

具體企業表現來看，7月發債最高的企業為碧桂園，發債總量約為83.45億元，主要因為企業於7月7日發行了一筆13.6億元的公司債，融資利率4.19%，又於7月29日發行了2筆共計10億美元利率低於5%的境外優先票據；此外，本月世茂集團發行了1筆10億元的公司債,利率較低為3.76%,同時還發行了一筆3億美元的境外優先票據,利率4.60%。

• 債券期限：本月到期債券類554.41億元

本月房企有32筆債券到期，金額共計554.41億元,房企迎來償債高峰。其中，到期金額最高為萬達集團2015年發行的一筆100億元的公司債。此外，龍湖集團本月有3筆債券到期，分別是一筆17億元中期票據和2筆共計40億元的公司債,其中已於2018年7月提前贖回16.53億元的公司債。

提前關注到2020年8月將有25筆債券到期，金額共計526.58億元，環比下降5.0%，但屬於年內償債高位。單筆金額最高為萬達集團2015年發行的一筆50億元的公司債，此外龍光地產的一筆40億元的公司債也將到期。

• 擬上市房企：排隊房企及分拆業務公司為21家

本月沒有房企向港交所提交招股說明書，而由於港龍中國在7月15日成功上市，因此截至2020年7月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽控股、大唐地產、鵬潤控股、金輝控股、上坤地產、領地控股、實地地產以及祥生控股11家。其中海倫堡、奧山以及萬創國際的招股書已經過期，截止2020年7月底仍未更新，未來是否繼續申請上市仍然有待觀察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新企業遞交上市申請，僅有星盛商業管理在原招股書到期後於7月20日重新遞交了招股說明書。而由於本月金融街物業、弘陽服務、綠城管理以及正榮服務成功上市，因此截至2020年7月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有10家，其中宋都服務的招股書已經過期且仍未更新。整體來看，房企分拆物業或商管等板塊上市的熱潮仍在繼續。

• IPO和增發：港龍中國和多家房企旗下公司成功上市

本月15日港龍中國成功掛牌上市，是近半年來首家赴港上市成功的內地房企，因此截至2020年7月底成功上市的房企增至2家。從招股書來看，港龍中國近三年銷售面積與銷售均價的複合增長率分別達到79.9%和18.7%，同時企業在上海、杭州、南京、蘇州、無錫、紹興、嘉興等城市的土地儲備達到了達544萬方，淨負債率僅為20.59%，財務狀況較為良好且未來發展潛力較大。然而值得注意的是由於投拓力度的加大使得2019年企業的經營性現金流淨流出同比增長979%至67.56億元，給企業資金鍊帶來了一定的壓力，未來隨著企業上市之後融資渠道得到進一步的開啟可能會有較好的緩解，促進企業的發展。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月新上市的企業較多，正榮服務、金融街物業、綠城管理以及弘陽服務都成功掛牌上市，因此2020年新上市的房企旗下公司增至7家，房企分拆旗下板塊的上市潮迎來了高峰。

在增發配股方面，本月中國金茂進行了一次配股融資。金茂在7月6日宣佈將以每股配售股份5.70港元配售6.02億股新股份，並在7月13日配售完成。本次配售的股份佔企業經配售事項及認購事項擴大的已發行股本約2.74%，配售所得款項淨額預期約為34.16億港元，將用於競投土地、償還債務及企業的一般營運資金，同時也擴大了中國金茂的股東基礎及資本基礎。

• 股權變動：萬科有條件入股泰禾集團，泰禾仍需繼續自救

本月有多家房企出現了股東對公司股票進行增持減持，而其中最值得注意的是萬科有條件入股泰禾集團，將以24.3億元獲得泰禾19.9%股份，若是交易達成則萬科將成為泰禾的第二大股東。而由於此次交易落地需達成兩項嚴格前提條件：1.泰禾需進行債務重組並恢復正常生產經營；2.萬科對泰禾完成法律、財務、業務等盡職調查，並就暴露問題的解決方案達成一致。同時萬科也不對泰禾的經營及債務等承擔任何責任，亦無任何責任為前述相關各方提供任何增信措施或財務資助。這些前提條件使萬科降低了不少投資風險，而對於泰禾而言則意味著企業仍需繼續自救才能度過眼前的危機。

• 股價變動：A股近90%地產相關股整月上漲，物業股較受青睞

本月A股和H股的地產相關股整體表現都較為不錯，兩市都有50%以上的地產股的整月走勢上漲，其中A股上漲股票的佔比甚至達到了87%。在H股方面，本月銀城生活服務的漲幅最大，月漲幅為60.57%，企業股價從7月2日開始就進入了上升通道，在10日達到高峰之後一直在高位盤整。這主要是因為企業背後的銀城地產增長強勁，可以獲得持續性的物業管理面積輸送，具備強勁的業績增長預期。除了銀城生活服務之外，本月其他的物業商管股的漲幅也相當不錯，比如弘陽服務和濱江服務的漲幅排名都在內房股前五，再度體現了香港資本市場對物業商管股的看好。

在A股房企方面，本月漲幅較大的股票有魯商發展，主要原因在於公司切入發展的生物醫藥、美妝、養老地產等領域大受市場追捧，因此在進入7月之後企業股價就平穩走高，最終整月漲幅達到了63.84%，是A股漲幅最大的房企。

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