今天，不聊樓市走向，因為從2月份到現在已經聊的夠多了，而且我的預測已經在一步步的變成現實。現在仍然迷茫的朋友請自覺回去複習。
之前流行一句話：聽過很多道理，卻依然過不好這一生。我只想說，那是因為你聽得那些道理都是錯的。
今天我想結合2020年當下的樓市趨勢，分享給大家一些頗有價值的投資邏輯，以免你再誤入歧途：
一
學區房實操法則
只要對口入學的政策不變，學區房和非學區房的價差絕不會縮小，只會越拉越大。
在老破小房產中，有學區比無學區價格貴50%-100%。在新房和次新二手房中，有學區比無學區貴20%-50%。
一、在自己需要學區但是預算有限時，儘量買面積小總價低的學區房掛戶口即可。但如果是投資且長持的話，不建議選擇最小面積的學區房，因為這種最小戶型由於學區溢價單價絕對是最貴的，但是房型卻是最差的，根本不適合人類居住。今後萬一學區政策調整了，這種房子價格會大跌。沒有了學區加持的極小戶型未來將很難出手。
所以，純投資學區房建議選擇中等戶型、中等總價的房子，未來萬一剝離了學區價值，至少還算一套普通商品房，不至於掉價太多，接盤俠也不至於很難找。
二、婚後第一套房，一定要買學區房。否則等你度完蜜月，享受最多一年的新婚生活之後，就會立刻被即將到來的生娃壓力折磨的體無完膚。除非你們二人都是不爭不搶的佛系父母，但只要是略有爭強好勝之心，你絕對不會忍心讓孩子就讀菜小。
所以，沒必要在買第一套房子時騙自己，其實遠大新的舒適遠遠沒有學區重要。
三、假如你是二胎家庭，一定要買套學區房。如果說，一個孩子教育的成功可以靠父母的努力和孩子高智商的機率，那麼兩個孩子都要優秀，好學校的影響將會顯得更加的舉足輕重。
一套你咬牙買來的學區房供兩個孩子輪番使用，你的成本要比別人低一半，再貴的學區房對你都是半價！
別總把高房價的責任推給社會，讓兩個孩子都上菜小，才是大人最不負責任的表現。
四、去年，教育部發文要求執行“公民同招”，北京、上海、深圳已經在逐步實行這一政策了。未來一定是要向全國推廣的。
也就是說未來公辦小學、公辦初中的價值、教育質量和生源素質將會越來越好，而民辦學校的“掐尖”現象將會越來越少。所以，未來打算拼民辦的家長要及早做好規劃，其實，提前買個優質公辦小學和公辦初中的雙學區房將是一個保底和智慧的選擇。
比如目前在上海，最頂尖最熱門的公辦學校，需要孩子報出生就在對口學區房中才能直接就讀，非常好的重點學校，也至少需要落戶3-5年才有可能入學。所以，買學區房沒有捷徑，早規劃、早行動才是第一要義。
二
高房價也需要保護
前陣子，樓市最大的新聞就是深圳經營貸入市炒房。目前，深圳五部門調查之後的通報結果是：不存在、未發現，沒上漲。
深圳這種全盤否認的意圖已經極為明顯了：深圳需要樓市回暖，深圳需要保持樓市熱度，調控只會繼續松不會再收緊。
雖然房價已經全國第一，但還是需要細心呵護！
深圳經營貸炒房從發酵到政府闢謠反轉，百姓一時間還難以接受。說白了就是，大家對於房價上漲已經充滿了巨大的焦慮，急不可待的想要揪出幕後黑手，好不容易抓住了經營貸炒房的把柄，想要肅清整頓後，讓房價迴歸合理，最終卻發現一切都是徒勞。
最讓百姓不敢接受、不敢面對的一幕終於還是出現了：房價上漲根本不是炒房客炒的。
這才是民眾最擔心、最害怕的事情，因為內生性的上漲，根本無法徹底抑制！
那些希望揪出炒房客，讓房價大跌的吃瓜群眾，現在趕緊珍惜有瓜吃的好時代吧，過幾年可能連瓜都吃不起了！
三
骨子裡的房地產
給大家出個題：未來，房價大跌和上漲踏空，你覺得遇到哪種情況的可能性更大？對你個人來說，哪一個令你更無法接受？
一個是紙上的虛擬財富，一個是關乎生存的基本權利。答案顯而易見是後者。
中國是農耕民族出身，幾千年來的民族習性就是安土重遷，為土地生，為土地死。對土地財富的熱衷是全球獨一無二、不可比擬的。中華民族這種特有的對土地的依戀在住房商品化之後，必然會演化成對房產的不斷爭奪和佔有。這種強烈的購房行為也是支撐房價泡沫始終堅挺的最強烈後盾。這也是西方經濟學在中國樓市裡屢屢敗北的根源。
你可以仔細想想：為什麼我們現在非要把義務教育和房產捆綁在一起，為什麼非要把社保醫保和房產捆綁在一起？為什麼疫情期間，合法租房的房客就要被攔截在小區大門外不讓進？
如果我們真的可以做到視房產為糞土的話，完全可以用身份證就可以就讀最好的小學，去最好的醫院享受醫保，去高考錄取率最高的城市高考。
其實，在我們的骨子裡，房產就是土地，就是你佔有這個社會資源的多寡體現。
你可以問問自己的良心，你對房價的焦慮，其實根本不是因為貴，而是因為房價在持續上漲的過程中，與你無關。其實，你根本不是焦慮房價上漲，而是焦慮為啥別人有房而你沒有！
所以，不要編一個房價大跌的謊言騙自己了，即使你允許，全社會都不允許！
四
屢試不爽
疫情以來，全國有10個城市出現了“放鬆政策一日遊”的現象，他們分別是廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安。當然了，過關的也不少。
大家可以想一想，為什麼在高層一再重提房住不炒的當下，還是有那麼多的城市前仆後繼的突破底線呢？為什麼在駐馬店被約談撤回之後，還有9座城市非要挑戰底線、挑戰權威呢？難道他們不怕丟烏紗帽嗎？為什麼駐馬店沒有達到殺雞儆猴的效果呢？
因為，放鬆的城市根本不是猴，而你才是那隻猴！
接下來，還會有更多的城市繼續放鬆，繼續收回。這個遊戲玩到啥時候是個頭呢？
玩到大家都覺得有點麻木了，有點不足為奇的時候，寬鬆也就悄然間開始了！
五
還能降息多少？
從去年8月改革LPR之後，5年期LPR房貸利率降了3次，總共降低20個基點。
我預計從5月份到今年年底，央行還會下調MLF和1年期LPR至少30個基點以上，而5年期LPR房貸利率至少還會有20個基點的降息。
也就是說，到今年年底，5年期LPR房貸利率應該會降至4.4%-4.5%之間。那就相當於從原來的基準4.9%下調50個基點，相當於過去的兩次標準降息。
對於新申請房貸的朋友和計劃轉換LPR的朋友來說，一定要選擇2021年1月1日為重定價日，不要選擇你申請房貸和轉換LPR滿一年後的那天再重新定價。
因為今年的多次降息，明年你越早兌現、越早享受越好。
另外，請大家別再問我要不要轉換LPR，我從去年8月說到現在。總之一句話，除非你利率是4以下，否則一概全部都轉！
六
現金為王是最大的謊言
疫情以來，很多人都說現金為王。不管是搬磚的磚家還是憤青的鍵盤俠，都會像模像樣的說：別投資，別買房，現金為王。
在我看來，即使是在經濟危機之下，是否需要留夠現金根本沒那麼重要，這完全取決於你的職業屬性。
假如你是醫生、教師、公務員、央企、國企、事業單位的員工，要什麼現金流？要什麼兩年月供？要什麼現金為王？
國家穩定就是你最強大的現金流。
而對於中小企業主和嚴重依賴經濟環境的服務業和製造業員工，才需要謹慎投資，保證現金流充足。
而在全球大放水，央行逐步寬鬆的大背景之下，如果你工作穩定、收入穩定，還在手裡攥著大量的現金，那就是非蠢即傻！
總之，疫情之年，你要麼努力找工作，要麼努力投資，除此之外，別無其它。
千萬別把網路上的毒雞湯信以為真，捧著大把的現金，坐等通脹！
七
貸款翻倍
每一次換房，你的貸款金額至少要翻倍，才有意義。
比如你自住一套500萬的房子，貸款還有200萬未還掉，那麼假如你置換的房子是600萬，貸款從200萬增加到300萬，那麼就完全沒有必要換。因為置換一次，單單是中介費、契稅、個稅增值稅就要接近10%，也就是60萬左右，而你多貸了100萬，卻還要付出60萬的的換房摩擦成本。
置換，必須讓貸款額至少增加一倍，否則就別換。買房賺錢靠的就是槓桿賺錢，靠的就是用銀行的錢賺錢。
房價大漲行情下，萬不得已可以選擇用全款或者少量槓桿買房，但是在房價滯漲和橫盤時期，必須達到槓桿翻倍，換房才有價值。
房產置換的大忌，就是平進平出！
八
合理負債
美聯儲無限量印鈔開啟，各國零利率、負利率頻現，全球大寬鬆時代已經到來，認不清這個現實你將輸得很慘！
全款買房和提前把銀行貸款全部還清，是最愚蠢的理財方式。
假如你名下有一套無貸款的房子，那麼接下來你要想盡辦法讓它負債。比如賣掉後再按揭換房，或者……
讓每一套房子都處於還貸之中，才是你抵禦通脹最合理的方式，因為你手裡的錢會變毛。所以，假如你手裡的錢都是銀行的，那毛的越快，你的資產才越高。
你必須保證，手裡始終拿著銀行的錢。輪到大漲，你就一步登天，房價不漲，你也能抵禦通脹。
一定要記住：合理負債才是你抵禦通脹最有效的手段！
貨幣是水，資產是船，你得先有船，才能水漲船高，否則很快會被淹死，就像頭圖裡的星星一樣！