中房報記者 許倩｜北京報道
長期以來，房地產相關貸款尤其是個人住房貸款在銀行貸款投放上佔據較大比重。
據Wind資料統計，截至2019年年底，A股36家上市銀行涉房貸款合計達33.98萬億元，較2019年初的29.5萬億元增長了4.49萬億元，一年時間增長幅度超過15%。其中，36家上市銀行個人住房貸款金額高達27.6萬億元，佔比達26.7%，較2019年初提升了近1個百分點。
這樣的趨勢將被改變。尤其是作為銀行信貸資產“壓艙石”的個人按揭貸款，在部分增長過快城市很可能迎來收緊或降速。
6月1日，央行、銀保監會、發改委、工信部、財政部、市場監管總局、證監會和外匯局八部委聯合釋出《關於進一步強化中小微企業金融服務的指導意見》，強調商業銀行要提高政治站位，把經營重心和信貸資源從偏好房地產、地方政府融資平臺，轉移到中小微企業等實體經濟領域，實現信貸資源增量最佳化、存量重組。
“房地產貸款餘額增速已連續下降了一年半，在當前節奏下相比調整貸款額度，嚴格把關房地產貸款投放和資金流向更有必要。相較而言，開發貸收緊空間不大，個人按揭貸款則有可能因為部分地區房價上漲過快而被要求加以限制。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹對中國房地產報（微信ID：china-crb）記者表示。
“儘可能控制資金流向房地產市場這是在‘房住不炒’大邏輯下對於政策姿態的進一步明確。預計銀行在對個人住房貸投放上會控制住一定節奏，但對於居民合理購房需求還是有必要支援的。”上海財經大學公共政策與治理研究院首席經濟學家、中泰證券研究所政策組負責人楊暢對中國房地產報記者表示。
國有銀行一直是房地產相關貸款投放大戶。截至2019年底，四大國有銀行工行、建行、農行、中行個人房貸餘額合計高達18.7萬億元，佔所有A股上市銀行總規模的68%。從歷年銀行財報資料看，國有大行的個人住房按揭貸款佔全部貸款的比例一直穩定呈上升趨勢，已由2012年的16%左右大幅升至目前的30%左右。股份銀行對個人住房按揭貸款業務的傾斜性自2016年才開始有所體現，已由2015年的12%左右升至目前的17%附近。
地方銀行房地產貸款總量雖不高，但同比增速明顯加快。2019年度，鄭州銀行個人房貸增長了137.87億元，同比增長84.8%；蘇州銀行、長沙銀行發放的個人房貸同比增幅分別為45.2%、44.4%。2019年青島銀行向房地產業發放的貸款則同比大漲122.3%。
房貸高速增長意味著槓桿率攀升。據國家金融與發展實驗室國家資產負債表研究中心資料顯示，至 2019年中國宏觀槓桿率已經超過美國，接近發達國家的平均水平。其中，政府部門槓桿率為51%，家庭部門槓桿率為52%，非金融企業部門槓桿率為154.5%。
今年，受疫情衝擊，樓市交易曾一度停擺，但房地產相關貸款仍保持了10%以上增速，增速與去年同期相比僅微降。
央行資料顯示，2020年一季度末，人民幣房地產貸款餘額46.16萬億元，同比增長13.9%，增速比上年末低0.9個百分點。其中，房地產開發貸款餘額11.89萬億元，同比增長9.6%，增速比上年末低0.5個百分點。個人住房貸款餘額31.15萬億元，同比增長15.9%， 比上年末低0.8個百分點。另一組資料是，一季度房地產開發投資負增長7.7%，住宅投資負增長7.2%，商品房銷售額同比下降24.7%。前後兩組資料間顯現巨大缺口。
市場流動性寬鬆下，深圳、杭州等地出現違規資金流入房地產現象。一位銀行人士稱，部分貸款人透過信用貸、消費貸、房抵經營貸等工具加槓桿購房，尤其是以房產為抵押的貸款很容易批下來。
另一方面，對中小微企業放貸方面因為小微企業天然存在運營風險高、資訊不透明、無抵押物等特點，使得商業銀行往往因為擔心不良貸款和放貸成本過高對小微企業望而卻步。有報道稱，中小企業信貸違約魅影在悄然閃現，一些銀行客戶經理好幾年都不曾遇到的抵押貸款逾期業務和斷供業務開始抬頭。這令不少客戶經理變得更為謹慎起來：對小微企業的貸款審查更為嚴格了。
這種情況顯然不是政策層面願意看到的。事實上，今年以來央行已多次透過定向降準降息引導資金流入小微企業，支援實體經濟發展。
6月1日，央行、銀保監會、發改委、工信部、財政部、市場監管總局、證監會和外匯局八部委聯合釋出《關於進一步強化中小微企業金融服務的指導意見》，意見要求商業銀行要高度重視對受疫情影響的中小微企業等實體經濟的金融支援工作，強化社會責任擔當。按照金融供給側結構性改革要求，把經營重心和信貸資源從偏好房地產、地方政府融資平臺，轉移到中小微企業等實體經濟領域，實現信貸資源增量最佳化、存量重組。
同時，結合政府工作報告和此次意見提及的個別政策目標，為強化對穩企業金融支援的要求，提高金融政策的“直達性”，央行、銀保監會等多部委當天還聯合釋出了《關於進一步對中小微企業貸款實施階段性延期還本付息的通知》和《關於加大小微企業信用貸款支援力度的通知》。
“銀行和企業在一條船上，保他們實際上是保自己。”央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，銀行信貸資產質量與市場主體經營狀況和經濟增長狀況是相互依存和相互影響的關係。如果任由市場主體倒閉，該救的不救，那麼經濟可能也會失速，銀行的信貸資產質量也會惡化。所以金融機構在這個時期要加大逆週期調節，擴大信貸的投向保市場主體。保市場主體、穩定經濟增長，同時也是救自己，就是保銀行信貸資產。
華東師範大學中國金融研究院研究員胡月曉認為，樓市泡沫致中小企業融資利率難降，當前中小企業融資利率偏高局面仍沒有改變，這體現了短期經濟執行困難局面難以很快緩解的態勢。樓市泡沫不除，中小企業融資難和融資貴就難以真正解決。
一位財經人士分析稱，房貸對房價的推動作用較大。首先，銀行與開發商之間過度密切配合，成為了房價重要推手。比如在按揭操作上，銀行的自由裁量權太大、可操作空間太多，給開發商的利益輸送渠道也太多。其二，給炒房客提供大量資金支援。其三，給廣大居民以過度超前購房支援和為開發商促銷。
“開發貸在銀行業貸款總額中所佔比重並不高，現在可能要注意的是個人按揭貸款的快速增長。銀行放貸偏好轉移，未必就意味著要收縮對房地產及地方融資平臺領域的貸款，還是可以保持一定速度的增長。隨著人口要素流動、新型城鎮化發展，房地產市場長期需求還在。”植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平對中國房地產報記者表示。
連平建議，未來商業銀行需要改變風險偏好，要更多運用金融科技的手段來識別風險，不應是完全靠抵押來發放貸款，從防控風險角度來看這種做法過於簡單；也不應該只看是不是政府支援的專案。有些新興的、高科技企業有很好的發展前景，但是沒有房產可用來抵押，企業的發展就難以得到金融的有效支援。
責任編輯：馬琳 曹冉京
審讀：戴士潮
中國房地產報版權所有
未經授權不得轉載以及任何形式使用
如需轉載，請後臺回覆“轉載”瞭解規則