近日，有爆料人在網上爆料稱，明星張傑、謝娜夫婦為了省下中介費，跳過帶看房子的中介，直接私下找房東簽約購房，一時間該事件引起廣泛熱議。2月8日下午，謝娜、張傑透過上海蘭迪律師事務所發表宣告否認存在跳單。
問題是，在房屋買賣交易中，如何認定跳單？跳單帶來哪些影響？中介機構遇到跳單該怎麼處理？新京報記者採訪了多位經紀人、業內專家，他們給出了權威解讀。
跳單現象並不鮮見，如何認定較麻煩
儘管謝娜、張傑方面否認存在跳單，但是跳單現象在房產經紀行業並不鮮見，尤其在北上廣深等一線城市，價值越高的房屋，跳單情況出現的機率就越大。
何為跳單？ 跳單是指買賣一方或雙方為了規避或減少按照協議約定履行向中介交付中介費的義務，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為。在採訪中，不少經紀人表示遇到過跳單的情況。一位經紀人解釋稱，“更多的跳單行為是，購房者透過一家中介機構看房後，這家中介機構經紀人促進買賣雙方交易，收取較高的中介費，但購房者卻找到其他中介代辦手續，可能只需要收取0.5%或者1%的費用。”
那麼，如何認定跳單？北京市鑫諾律師事務所合夥人，中國住房和城鄉建設部辦公廳法律顧問，北京房地產中介行業協會法律顧問王樹德律師告訴新京報記者，“民法典有明確規定，如果買賣雙方確實是利用中介機構或者中介人員提供的交易機會或者媒介服務進而成交，肯定是要向中介支付全額報酬的。”
據《民法典》第965條規定，“委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。”
“民法典出臺以後，行業更為規範，這種案件出現的情況較多。”王樹德表示，衡量跳單的一個重要標準是，買方是否利用了該中介公司提供的房源資訊或媒介服務。這個焦點問題可能會有點扯皮，如果這個房源是獨家房源，那麼爭議性不大；如果這個房源不是獨家房源，而中介公司也不能證明在撮合成交中起到了決定性作用，那麼有不被認定為跳單的可能。
對於如何應對購房者跳單情況，王樹德進一步表示，需要中介機構去舉證，中介機構想要把佣金要回來，需要去提供兩方面的證據，一是要證明確實給購房者提供了帶看、撮合、協商等服務；二是要證明接受服務的購房者知道中介機構的收費標準，如果證明不了，或者並未談及過中介費，購房者可能就不能完全按照中介機構的要求支付中介費，法院可能會酌情讓買賣雙方支付一定數額的中介費，具體金額一般情況下是參考行業的相關標準。
某知名中介機構門店經理表示，“中介機構提供的核心服務，並非只是帶看房源。實際上，核心服務在於根據購房者的需求，透過專業能力、眼光，包括對產品的熟悉程度，從眾多房源中挑選出符合購房者需求的房源，由此節省購房者挑選房屋的時間和精力，同時也幫助賣房人售出房源。因此，中介費是必須要給的，至於給多少，可以相關各方進行協商。”
“民法典出臺後，中介機構就有法可依了。只要中介機構的證據充分，能夠證明提供了服務，以及能夠證明中介費對方是接受的，基本上可以全額討要中介費。”王樹德強調說。
跳單寫入《民法典》，但現實取證難
值得一提的是，在現實房屋買賣中，即便經紀人遇到跳單現象，很少去要回中介費，或者透過法律渠道來維護自己的權益，主要原因在於，收集證據較為麻煩。目前，雖然有一些中介機構規定看房前需要簽訂看房確認書，但是在實際操作層面，存在一定的難度，無法規範到每一個經紀人，不少購房者也不願意簽訂看房確認書。此外，不少賣房人不願意簽訂獨家協議，而是選擇多家中介代理，這就出現一套房子被多家中介帶看的情況，購房者會透過對比各家中介服用費用、服務水平等來最終確定透過哪一家中介來購買。
“民法典出臺後，行業有了更多保護力度，但依然面臨較難取證的想象。購房者看房後，他們一般會說不買了、不考慮了，或者要買其他房子了，經紀人不可能直接敲門確認或者正好看到購房者跳單。”貝殼旗下21世紀不動產福州貴尊苑店店長聶寧斐告訴新京報記者，“身邊並沒有因為跳單而打官司的案例，因為流程比較麻煩，一般經紀人也不會操作，還是靠行業自覺。”
為了應對跳單，一些中介機構建立更多自我保護機制，諸如系統內留存委託看房證據。以某中介平臺為例，購房者看中某套房源後，系統會給購房者傳送一個房源連結，購房者點進去後，會顯示委託找房的相關頁面，點選同意後，就會把電話號碼留存在系統內。此外，帶看房源時，還有定位打卡，即經紀人會讓購房者掃相應房源的二維碼，由此說明經紀人帶看了這一房源。一旦購房者存在跳單行為，中介機構如果起訴，可以從法律層面得到更多保護。
業內：跳單可能造成更大的經濟風險，並不可取
對於跳單現象帶來的影響，知名地產分析師嚴躍進分析稱，“在北上廣深一線城市，每套房屋的價值比較高，中介費的差額較高。因此，在一些標的較大的房屋交易過程中，跳單的行為比較普遍。跳單事件無論如何發展，至少有一點需要明確，跳單侵害了中介機構和經紀人的權益。”
在聶寧斐看來，中介行業不是幹多少活就給多少錢。在沒有促成交易之前，買賣雙方是不會出任何費用的，而且都是免費享受服務，包括匹配房源、經紀人幫購房者約業主帶看等。經紀人在成交之前都是付出，沒有任何回報，只有買賣雙方成交了才能支付費用。因此，購房者在帶看後跳單，對於經紀人、中介機構影響較大。
合碩地產機構首席分析師郭毅也指出，對於很多人來說，中介費金額較高，但如果購房者透過跳單私下操作，省下了中介費用，在房屋買賣交易過程中卻可能存在比較大的風險。
“中介機構不僅是個資訊平臺，也是買賣雙方權利和義務的保障平臺，會透過一系列的規則、流程的設計和推進，保護買賣雙方的權益，同時規避交易過程中的相關風險。”郭毅表示，比如房子本身可能存在一些風險，中介機構會提示購房者，注意過戶流程中的信貸推進、買賣雙方資金的安全性，中介機構也能確保買賣雙方資金和房產交易的安全。此外，房屋交易完成後，整體物業的交割都需要中介機構來協助完成，才能夠更加保障買賣雙方權益，避免出現房屋不能按期交付等一系列風險。
“為了保障整個房屋交易的安全性，我還是建議購房者透過一個相對放心的中介平臺來實施交易。跳單省了小錢，但有可能會造成更大的經濟風險，並不可取。”郭毅強調說。
新京報記者 張曉蘭
編輯 武新 校對 王心