新一輪限售來了! 50城市限售“凍房”, 樓市會受啥影響?

　　不少熱點城市房地產市場剛剛度過多年來最冷的“十一黃金週”，節後首周，密集房地產調控措施又繼續來襲。

　　繼9月最後一週許多中西部省會城市宣佈限售以來，不少城市繼續加入凍結房屋流動性的限售大軍。太原市12日釋出二手房“限售令”，規定太原市轄城六區新購住房需自取得《不動產權證》或《房屋所有權證》之日起滿2年方可交易轉讓。

　　浙江省紹興市、雲南省昆明市也在日前宣佈實施範圍不一的房地產限售政策。如紹興規定在市區(越城區、柯橋區、上虞區、袍江開發區、濱海新城)新購買的住房須取得不動產權證書滿2年後方可轉讓，購買時間以交易合同網籤時間為準。昆明則是在呈貢區開始實施新購住房取得不動產證滿2年才能上市交易的限售政策。

　　幾天前，媒體曝出三亞市對外地人實施“凍房”：非海南省居民家庭及法人單位新購買的住房，須取得不動產權證滿5年後方可轉讓。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，疊加9月末加入限售陣營的重慶、南昌、長沙等城市，目前，全國執行房地產限售政策的城市已擴大到50個。

　　限售政策主要是為了封堵炒房。張大偉稱，目前大部分城市規定的限售時間都是取得不動產證後2年，也就是未來買房大致需要3-5年才可以出售。一定時間內凍結樓市流動性無疑可以打擊投機和投資需求，使得房地產的投資屬性降低。

　　據中原地產研究中心統計，2017年9月份，中國樓市政策密集釋出，當月有多達45個城市釋出了有關房地產內容的政策52次(含央行等部門)。政策密集程度超過了2016年10月份，形成歷史上最密集的調控政策潮。2017年迄今，各地出臺的房地產相關政策已經接近180次。

　　在此趨勢之下，專家認為調控不會放鬆。鏈家研究院院長楊現領指出，從2017年3月到10月一直有城市出臺調控政策或在原有政策基礎上加碼，從一線城市到核心二線城市到熱點三四線城市，可見調控是個持續的過程，未來只會針對性地加強，不會放鬆。

　　楊現領提醒稱，目前重點城市房價上漲的基本面依舊存在。在調控從嚴的一二線熱點城市，雖然成交量有明顯減少，但是房價上漲的基本面條件沒有發生根本性改變，供求關係依然相對緊張。

　　在這個時期內，楊現領建議，一方面需要持續擴大供給，不僅擴大新房供應，也要擴大二手房供應，建立一二手房協同的供應體系，另一方面，需要逐步推進長效機制的建設，尤其擴大租賃市場發展，以教育基礎設施的同權作為突破口。只有如此，才能保持市場的長期健康和穩定。

　　值得注意的是，今年以來的幾輪調控中，租售並舉、加大共有產權房供應等房地產長效機制正在逐漸落地，而更清晰的長效機制也在加快制定中。

　　中國國家統計局局長寧吉喆此前表示，中國反對房地產投機的取向不會變，房地產調控政策會繼續發揮效應，將會逐步建立房地產調控的長效機制。

　　30歲的王先生騎電單車上班，途經昆明石閘立交橋時，因前方一輛轎車一腳剎車，跟隨其後的王先生一時無法避讓撞了上去，同時後面緊跟的另一輛電單車又撞了上來，人車倒地。轎車司機下車看了看後，竟返回車上駕車離開了。

　　王先生回憶，“21日早上7點左右，我撞上前面轎車的同時，後面的一輛電單車又撞上我的車尾。我重重地摔在地上，爬都爬不起來。起亞轎車上下來一名40歲左右的男子，看了看，就駕車走了。我疼痛難忍，隨後還是一位交通協管員把我扶到路邊。事故發生了，當事人不應離開，而是應該報警和保護好現場，駕駛員的這種行為應該是肇事逃逸，但我和後面騎車女子都沒有記下轎車的車牌。”

　　事後，王先生報了警。因為受傷疼痛得厲害，家人趕到後才把王先生送到了醫院。“經檢查，我的膝蓋骨骨折，而且全身多處軟組織挫傷。我和家人已墊交了1萬多元的醫療費了。1萬多元快用完，醫生告訴我還要做手術。起亞車駕駛員在家人和朋友的陪同下來到醫院稱自己不應該承擔責任，應由交警來處理。”

　　目前，交警部門對此事正在作進一步調查處理。

　　(2017-09-24)

　　樓市，一直是人們心中揮之不去的話題。

　　在這個小長假裡，樓市的新聞恐怕依然是最熱的財經焦點。

　　一半是海水，一半是火焰

　　一面是熱點城市的限售政策，陸續的出臺，限售其實是解決房子是用來住的，最有力的措施之一。因為本身房地產的變現能力要低於其它，在此基礎上，再加上一個限售，是變相的去了槓桿，讓樓市的投資客來說，確實未來面臨著巨大的變現壓力，尤其在相對房價高的城市，造成總房款要高，這樣的流動性風險，立竿見影的影響了投資客，所以有訊息成，本次小長假，熱點城市的網籤率大幅下降。

　　另一方面，則是據說“任大炮”又開始放炮了。在《房地產調控政策與市場前景》閉門研討會上，任志強再次提出了房價上漲的預測，這次預測的理由是調控後，限制的需求可能會引發新一輪的上漲。

　　面對著樓市的漲與跌的討論，可能最難受的，並不是投資客，而是那些確實有購房需求的人，那麼地產經濟到底如何呢？

　　盛世下的螻蟻

　　這個小標題，源於筆者朋友講的故事，大概意思就是，如此生活美好的情況下，其實依然有很多人，生活的艱辛，如同螻蟻一般。

　　這，確實是事實。

　　就像房地產市場一樣，是到如今，如果從年齡層次上劃分的話，大多數的80到90後應該已經陸續買房了。因為這第一套房子，關係到到的是婚姻和家庭。

　　當然有更有遠見的人，早已因為這個槓桿的遊戲，實現了幾套房產的身價了。

　　即便是很多人痛斥的高房價，當你真的成為了“房奴”的一員，或許你也不再憤青了，甚至，早幾年前，你也不是房奴，到今天的房價，已經讓你成了“房主”。

　　從經濟角度來說，一套房子的總房款，對很多人來說，確實很難拿出。只是，很多人多年以前，根本沒有意識到，這是一個槓桿的遊戲，你需要的並不是總房款，而是首付的三成，甚至兩成。而對於一個職場多年的人來說，首付應該差的不多。所以至今在抱怨房價高，擔心跌的大多數人，一直是按照大眾的輿論所影響。

　　但是投資中的經典理論，就是二八定律，永遠的是20%的人賺錢，所以曾經在一片看空的質疑中，任大炮，屢次命中的原因就在於此，大多數群體對於這樣大的投資是擔心的，是希望更低的價格買入的，於是那些被逼著買的人，就這麼的賺到了。

　　盛世之下，你本可以不做螻蟻的。

　　真正的抉擇

　　為什麼筆者在這裡用了一個真正的抉擇，這樣的小標題？

　　因為筆者認為擔心未來房價漲和跌，是根本沒有必要的，為什麼？

　　因為房子就是用來住的，換句話說，房子的定位，你本應就是消費品。

　　肯定有很多投資者或者剛需的人不認可，認為筆者這是風涼話。

　　不過，筆者還是要說，其實房子，未來，只是消費品，投資的屬性未必要看的那麼強。

　　所有買房的煩惱，大多都在於，我買的這個房子，將來漲了，那我現在的價格，多高，我都可以接受，反之，亦然。其實，當你真的是為了居住買的房的時候，幾年之後，如果房價漲了，你也很難賣，因為如果在這個城市裡，比別的區域漲的更多，說明此處相當中心城，各種設施健全的很，你在這享受這舒適的服務，幾年後，你會賣掉此處，到另外一處低價格的地方生活嗎？而如果房價真的跌了，只要你沒賣，這其實跟股票一樣，都是浮虧，只有賣出的一刻，才是真的虧損。

　　所以在第一套房的時候，因為大都數迫切關心房價漲跌的，都是這種剛需的人群，真的把未來漲跌的情況想清楚，其實沒有那麼難抉擇。

　　難抉擇的在哪呢？

　　在大多城市裡，房子都會有兩類，一類是新房，位置可能離中心偏遠一點，但是大開發商建設，也就是我們說的現代化的新樓盤，價格可能因為偏遠，所以不那麼高；另一類是二手房，尤其位置可能離中心近一點，因為地點的原因，可能價格要貴一點，甚至還包含了好的學區，只是樓行對要老一點。

　　於是，這就是選擇的困難點，到底是買地點，還是買新舊？

　　好的地點老房子，大多不封閉，無物業，但交通便利市中心；新樓盤房子好，物業好，但是偏遠，配套設施要很久才能理想情況建好，但是現價便宜。

　　選擇哪個呢？

　　筆者的朋友也諮詢過筆者這個問題，在此筆者也比較猶豫，不知道各位投資者的真知灼見，是什麼呢？

　　總結

　　當你感慨房價高，很難抉擇到底是市中心的舊樓，還是偏遠的新樓市，你會發現，還是有很多人，他們買到了市中心的新樓！

　　在我們感慨，盛世之下的螻蟻時，卻有很多人，盛世之下，過的很滋潤。

　　十幾年前可能跟大多數人一樣奔波，十幾年後卻沒有抉擇的煩惱。

　　所以，與其擔憂房價的漲跌，不如想辦法怎麼增加收入，是更緊迫的事。

　　盛世之下，不做螻蟻。

　　以下為網友評論：

　　網友“金融狗”：主題思想很明確：努力掙錢比考慮房價漲跌有用的多

　　網友“青出於藍”：樓市往死海走

　　網友“二營長的義大利炮”：說了半天都是廢話模凌兩可，沒有主題沒有思想沒有作者要透過文章表達什麼，簡單的說就是：廢話

　　(2017-10-08)

　　九月底，樓市迎來新的一輪調控，重慶，南昌、西安、南寧、石家莊、長沙，貴陽等地的調控重點都在限售，限售升級，可以說是這一輪調控的重點，十九大會前夕，為什麼限售成了標配？

　　去年9月30日，第一輪調控出臺，許多開發商和炒房客不以為然，覺得此次調控跟以往一樣，外緊內松，即使在2017年密集調控之下，仍有部分炒房客和開發商還抱有幻想，豪賭政策鬆綁，時間整整過去一年，這一輪調控跟去年一樣，也是住建部統一部署，要求對房價上漲過快的城市，進一步補刀。不同的是，上一次針對的是熱點城市，這一次更加普遍，對二線城市，部分省會城市成了重點。

　　有預計說，未來很短的時間內，還會有更多的城市相繼出臺調控政策，仍然以限售為主！

　　大會前夕，新一輪的樓市調控出臺，有點讓人意外，因為目前，大部分城市房價穩定，許多城市甚至出現量價齊跌的現象，金九銀十沒有迎來預期的效果，甚至有個別城市限購鬆綁，就在許多人以為調控該告一段落的時候，卻迎來更嚴格的限售，這又是為何？

　　目前，雖然調控初顯成效，但是效果並不明顯，限購限售也許不能立即打擊樓市的囂張，但是從長遠來看，更有利於樓市的健康發展。我們可以想象，兩三年限售解禁之後，這些房子就可以流入市場了，市場的二手房量突然增加，加上新房的供應量，市場上的房源是不是會突增？此時，加上限購影響，買的人少了，賣的人多了，供大於求，不用限價令，房價也會下降了。

　　這樣一來，對於炒房客來說，是不是就被套死了，一兩年也許看不到成效，三四年之後，效果就出來了。這就是國家下的一步棋，國家三令五申，把調控當成一項長效機制，就是這個意思！

　　以下為網友評論：

　　網友“鳳凰微視”：限售意義在哪裡？一邊大規模的蓋房，一邊限制二手房銷售。是要漲房價？保房價？降房價？看不出來。如果要是漲房價那就土地斷供，不蓋新房。要是保房價只要順其自然就好。要是降房價那就限購，漲利率，就可以，只這兩項足以在未來把炒房的人的資產變為負數。不讓賣那剛需怎麼買房。難道是隻讓剛需買新房？只有這個解釋。那就是以前買的房子你不能賣，但土地要賣，房產商要蓋房，讓剩下沒買過房子的剛需去買新房，不買或者買不了二手房，讓炒房的和已經有房想改善的都死在以前買的房子裡。哈哈哈，是不是啊？

　　網友“孤獨@行者”：為毛不限購？限售有毛用

　　(2017-10-03)

　　2017年9月19日

　　，昆明市宜良縣政府在昆明市政府的見證下，與深圳華強方特集團舉行

　　“昆明方特主題樂園”

　　專案簽約儀式。昆明市市長王喜良、宜良縣委書記應亥宗，華強方特集團總裁劉道強、高階副總裁頓忠傑等相關領匯出席簽約儀式。

　　美麗的昆明

　　具有悠久的歷史、燦爛的文化，是著名的國家歷史文化名城。同時，昆明擁有四季如春的氣候，享有“春城”的美譽，是全國著名的旅遊城市，每年有數千萬的遊客從世界各地來到昆明旅遊度假。

　　而華強方特集團作為中國文化產業的領軍企業之一，連續七年位列“中國文化企業三十強”，旗下“熊出沒”已經成為家喻戶曉的中國第一動漫品牌，建成開業的主題樂園已達25座，2016年全年遊客接待總量超過3000萬人次,位列全球前五，領跑中國主題樂園。

　　此次昆明聯手華強方特，建設大型文化科技主題樂園，具有良好的市場前景，同時也將進一步延伸昆明的旅遊產業鏈，實現文化旅遊產業的快速發展。

　　“昆明方特主題樂園”專案選址位於昆明宜良，由昆明市、宜良縣與華強方特集團共同打造，包括以華夏曆史文明傳承為主題的“方特東方神畫”和以中華民族偉大復興為主題的 “復興之路”兩個主題園區。

　　方特東方神畫

　　以華夏曆史文明傳承為主題的“方特東方神畫”主題園，將深入挖掘中國傳統文化精華，重點突出雲南地方特色文化、民族文化，結合最新高科技形式，使古老文化散發出新的魅力。

　　“復興之路”主題園

　　“復興之路”主題園以紅色文化為主題，講述中華民族從最屈辱的鴉片戰爭到新中國的偉大復興。整個專案將結合華強方特集團成熟的文化科技主題園區的成功經驗和模式，採用現代高科技手段，打造參與、互動、體驗於一體的大型高科技主題樂園。

　　昆明是西部地區重要的中心城市、旅遊城市，肩負著帶動西部文化旅遊發展的重任。“昆明方特主題樂園”專案將與昆明原有的自然風光、人文歷史風景名勝相互補充，為昆明注入現代文化旅遊產業的新鮮血液。

　　華強方特集團將不負眾望，秉承一貫以來的優良傳統，高標準設計，高水平建設，採用最新的技術，努力把昆明華強方特專案打造成國際一流、國內領先的精品專案，為昆明文化旅遊產業的進一步發展做出貢獻。

　　(2017-09-21)

　　第1天上海—昆明

　　上海乘坐航班前往春城昆明。

　　第2天昆明-大理

　　早餐後乘車赴天下第一奇觀【石林】（遊覽時間不少於120分鐘）；午餐後乘車前往大理，車程較長，18:00前往大理古城，你可以夜遊漫步在【大理古城】街頭，藉著蒼洱間的風花雪月找尋著自己的故事。

　　第3天大理-麗江

　　早餐後乘車前往麗江10:30參觀麗江國家AAAA級景區【玉水寨】，後參觀玉龍雪山景區景點之——【藍月谷】，有聞名的神龍三迭水、東巴壁畫，這裡是東巴文化傳承基地，保留了納西族傳統古樸的風貌12:30午餐。午餐後遊覽【玉龍雪山風景區】（遊覽約120分鐘），乘【雪山大索道】，至玉龍雪山扇子陡景區 16:30返回麗江城區，前往【大研古城、四方街】在世界文化遺產麗江古城中尋味納西民族的純樸文化，諾大的古城。

　　第4天麗江—大理

　　早餐後，前往【觀音峽】景區（遊覽時間150分鐘）。觀音峽景區是麗江壩子六大關隘之一的玉龍關的入口，位於麗江壩子三大關隘的“玉龍關”關口處，有“麗江第一景”之稱。麗江觀音峽是一個以山水、峽谷、森林、湖泊等自然景觀為基礎，以茶馬古街，納西村落、民俗、宗教風情等人文景觀為一體的風景區，漫漫雄關邱塘道，悠悠茶馬滇藏情”，是麗江觀音峽的寫照，可謂是茶馬古道滇藏線上第一個險關要塞。11:30午餐，12:30乘車前往大理，近幾年，喜洲花海似乎成了大理的另一張新名片，帶你走進【花語牧場】的花的海洋；你可能見過一枝花，卻沒有見過盛放如海的深情，一陣陣的幽香環繞著你的身周，挑逗你的嗅覺，直到沁人心脾。

　　第5天大理-昆明

　　早餐後前往【大喜城文化旅遊區】（遊覽時間150分鐘），首先映入眼簾的是目前大理最美的【白族民居】，感受白族人的傳統建築工藝三坊一照壁、四合五天井，隨後我們將親臨現場全程觀摩聞名遐邇的【白族扎染】，以往白族人的衣物都是用這種傳統工藝製作！

　　第6天昆明-上海

　　返回上海，結束旅程。

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　　(2017-09-17)

　　在樓市進入傳統的“金九銀十”之際， 多個城市出臺了新一輪的樓市新政。

　　自3月24日廈門市商品住宅限售政策率先出臺，之後國內多個城市紛紛跟進。

　　截止到9月25日，至少有44個城市加入到限售行列。

　　具體有：上海、天津、北京、廈門、福州、廣州、深圳、東莞、南京、杭州、長沙、重慶、西安、貴陽、無錫、南寧、南昌、桂林、石家莊、北海、青島、寧波、瀋陽、成都、鄭州、濟南等44個城市

　　對比今年與往年的房地產調控政策，出現了根本的改變。以往調控都是‘事後管控’，而今年更多的‘預期管控’。透過事前的“限售”，既能實現去庫存的導向，同時也可以防範各類短期資金套現的做法。

　　你覺得該新政的釋出，會比往年的房地產調控措施效果更好嗎？

　　(2017-10-10)

　　純銅的殿

　　據說這把大刀吳三桂以前起義用過

　　官員出去還有傘了

　　官員出行，還得打旗子

　　河裡洗衣服

　　手持長槍的小孩

　　茶館

　　海源寺

　　看皮影戲

　　放風箏

　　以下為網友評論：

　　網友“小白”：應該是方蘇雅拍的

　　(2017-09-18)

　　多城密集釋出限購政策限購+限售成標配

　　9月22日起，4天9城釋出樓市調控政策，南寧、重慶、南昌、貴陽、西安、長沙、武漢、石家莊、無錫紛紛升級限購，其中六個城市同時釋出了限售政策，全國限售陣營超45城，限購+限售成了樓市調控標配，這顯示了各地抑制投機性購房需求的決心，積極響應“房住不炒”的主旋律。除此之外，西安及武漢還規範了開發商行為，杜絕全款優先選房等違規行為。這次全國多城密集釋出限購政策，不禁讓人想起去年國慶前後連續20多城釋出限購政策，大家紛紛猜測今年雙節期間是否會再次掀起限售大潮，在目前的形勢下，濟南的樓市會不會跟進呢?

　　房價雙降+四限時代 濟南跟進空間有限

　　9月18日國家統計局公佈了8月份樓市資料，資料顯示15個熱點城市房價全面停漲，一二線城市房價同比漲幅繼續回落，三線城市同比漲幅出現回落。其中濟南新房與二手房價格都出現了環比下跌，其中，新建商品住宅結束了五連漲，環比7月下降了0.3%，二手房價格連續連個月環比下跌，8月份環比再降0.6%。

　　從房價資料來看，濟南房地產調控政策效果明顯，房價逐漸趨穩，而且這次主打的“限售令”在濟南4月份就已落地實施，限購+限售+限貸+限價的“四限”政策讓濟南再跟進發布新政的空間有限，不過，對於現有的一些樓市亂象，比如個別開發商採取飢餓營銷模式，全款優先買房，捆綁高架車位和地下室等行為，不少購房者期望濟南可以出臺整治政策。另外，透過8月份唐冶及漢峪土拍結果可以看出，雖然目前有限制最高價及限制溢價率的政策同時實施，但是開發商依然不惜以高價拿地，所以如何讓土拍市場恢復冷靜，也為下一步調控提供了空間。

　　(2017-09-28)

　　限購調控週期一般為1-2年，限售一般為2-3年，在上升通道開啟時，限購政策將優先啟動。

　　如果說16年的樓市調控是以“限購”為代名詞的話，那17年無疑就是“限售”。從17年3月份開始，新一輪樓市調控政策啟動，以“限售”為主的政策調控陸續出臺，從沿海至內陸蔓延，如洪水猛獸般，尋找著她的調控死角。

　　2017.3.25廈門，透過贈與方式轉讓住房後，再次購買住房需滿3年；新購買方需取得產權證後2年可上市交易。

　　2017.3.28杭州，增設企業購買限購區域住房的限制上市交易年限，滿3年方可上市交易。

　　2017.4.8珠海，居民家庭和企事業單位，社會組織等法人單位新購買的住房需要在取得不動產政權滿3年後方可上市交易。

　　2017.5.20長沙，在限購區域內購買的商品住宅，需取得《不動產權證書》滿2年後方可上市交易。

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　　“限售”與“限購”不同，從字面的理解，是由“需求端”向“供給端”轉變，往深了講，可從政策時效性研究，以及系統性金融風險等角度上得到不同的解釋。

　　金融性分析

　　站在需求端角度，我國收入差距正在逐步拉大，投資性購房需求中，加槓桿的比例正在逐漸擴大。從最新資料看，2016年全國個人按揭貸款總額達到24402.94億元，較2015年呈現一半的增長，其中個人住房貸款及房地產貸款增速分別達到86%和58%。購房在加速，建房也在提速。

　　過多的違規性貸款買房，將增加銀行壞賬率，使原有的金融系統出現不穩定因素。從公佈的資料看，2014年三季度以來商業銀行的不良貸款率上升最為明顯（於樓市上升週期吻合），在金融風險上升的背景下，銀行對地產開發貸有所限制，同時購房貸也逐步收緊（近期銀監會主要工作將著手消費貸入樓市的問題），16年四大銀行房地產貸款總額佔總貸款額比例保持在30%左右。

　　鉅額的貸款購房，全部投入在樓市之中，過早的限死樓市發展將促使居民房屋資產貶值，短期投資客將出現拋售住房現象，房屋貶值之後增加銀行原有貸款壞賬，一系列的問題由此展開。

　　在此背景下，17年樓市調控再次增加力度，從需求端往供應端轉移（新房二級市場與存量房三級市場同屬於供應端），抑制短期投資客快買快賣的套現模式，將風險貸款資金鎖死在樓市，防止銀行貸款資產貶值，嚴控系統性金融風險的產生。

　　週期性分析

　　我國商品房市場具有典型的週期波動效應，一輪週期影響平均在39-40個月之間。根據市場行情看，從2016年9月份至今，週期經歷了12個月的下行發展，並在12月左右市場觸底，在此時間節點上出臺“限售”政策目的也是將防止樓市“拋售”的必然時期，同時也為樓市長效調控機制的建立爭取了時間。

　　股市發展是“政策市”，樓市更是如此。站在樓市週期性發展以及系統性金融風險的角度看“限售”政策的推行，將更好的理解目前市場處在何時及後續市場發展方向。

　　2017年，樓市調控進入下半場，以人口紅利、城鎮化發展、勞動密集型產業發展為主的經濟推動方式已經發生轉變，歷經四輪樓市發展之後，購房的投資屬性正在逐步減弱，居住屬性將得到加強，而以“限售”為首的調控政策，也必將肩負此歷史使命，維護我國經濟往更好更快的方向發展。

　　(2017-09-28)