今年夏天，一則訊息顯示，坐落於三里屯北街81號的那裡花園將被拆除，一時間吸引了不少人前來打卡留念，或者是在社交網路上追尋屬於這裡的記憶。但據瞭解，那裡花園還會繼續運營，只是或將更名，重新開業時間待定。透過那裡花園的改造，人們看到的則是三里屯業態更大的變遷。
編輯/ 董雨晴
那裡花園，變“廢墟”了？6月底，一張破敗的建築照片在北京生活圈裡流傳，圖中的主角正是“那裡花園”。它曾被譽為“三里屯後花園”，主打地中海度假風，一度坐落著一眾頗具異域風情的餐飲店。
它的入口隱藏在三里屯南北區之間，一道並不起眼的白色拱門，旁邊是小鵬汽車全國首家旗艦店明亮的落地櫥窗。
去年年底，三里屯迎來了一場改頭換面的“煥新”。太古裡南區的地標，優衣庫大樓遷址至西區——此前，這是雅秀大廈。
在叨唸聲中，人們想起了消失在2017年的“髒街”，這個連線南北區的雜亂街道，曾有小攤、有跳蚤市場，連線了貴价潮牌與市井商販。也在三里屯的改造提升中變得乾淨整潔。
上一次大規模懷舊，人們懷念的是三里屯幽暗、雜亂業態之下野蠻生長的汩汩活力。“以後，年輕人們只知道三里屯就是太古裡。”
每一次業態變遷背後，都有商業改造城市的故事。
“三里屯”，是北京市朝陽區下轄三里屯街道的簡稱，因距老北京內城三里地得名。
作家馮唐在《三里屯前史》中回憶，上個世紀90年代，三里屯還只是“一堆沒臉沒屁股的六層紅磚樓”，除了幾個花壇、樹，跟別的地兒沒什麼不同。
不過，人們如今提及三里屯時，多指的是從工體東路與北路交界處算起，四周所覆蓋的商圈，包含酒吧街、太古裡、SOHO、工體等建築群。
這些除了“紅磚樓”外的新鮮商業物種，是逐漸生長出來的，新三里屯。
今年夏天，一則訊息顯示，坐落於三里屯北街81號的那裡花園將被拆除，一時間吸引了不少人前來打卡留念，或者是在社交網路上追尋屬於這裡的記憶。
和很多人一樣，聽到那裡花園的“拆除”時，溫良覺得，關於北京的記憶“坍塌了一角”。
“那裡花園”是許多人心中的特殊存在。因其潔白的拱形建築、連片的弧形露臺、高大的綠植構成了獨具特色的地中海風格。在這棟略顯侷促的小樓裡，匯聚了西班牙、墨西哥、義大利等各地的特色美食，精品咖啡館和各式各樣的露天酒吧。
溫良就在附近工作，他會趁著午休閒暇和朋友們來到這裡吃飯，或是站著買一杯咖啡帶走。在他看來，既有異國特色菜、又兼具本土美食的那裡花園提供了豐富的選擇。四周漂亮的建築也讓他 “從快節奏的生活中放鬆下來”。這一切使那裡花園看起來並不太像一個商業化的場所：溫良覺得，審美化的建築和包容性的美食體驗，構成了一種“可以探索的、多元化的生活方式”。
7月初的一個工作日，《財經天下》週刊在現場看到，一株株近人高的綠植密集擺放在白色小樓前，隔著窄窄的通道，那裡花園進出口拉起了圍欄。傍晚時分，不時有人上前詢問或拍照，而一旁身著制服的保安人員不得不反覆提醒“暫停營業，不得進入”。
不過，根據值守保安的介紹，那裡花園只是物業公司發生了更替，後續將繼續營業，目前商戶們正進行翻新裝修。據悉，做房地產投資及開發運營的嘉銘投資正是其口中提到的新管理方。一位佩戴嘉銘胸牌的清潔人員稱，恢復上班幾天後，他們發現，新的管理層就位，租戶也隨之開始了翻修工作。“幾乎絕大部分商戶都在裝修，預計施工期要在兩個月左右。”
事實上，關於那裡花園的改造，網上已有眾多流言。《財經天下》週刊向嘉銘投資致電，其前臺人員回覆稱，今年7月，嘉銘投資的確已經接手了那裡花園的物業管理。
一位接近雙方的知情人士表示，在與嘉銘投資溝通後，約有三分之一的租戶決定離開，其餘三分之二的租戶仍將在未來一年中留在那裡花園。而隨著重新開業，未來一年內，白色地中海的建築風格有可能會保留，“但肯定不能叫那裡花園了”。嘉銘投資方面也向《財經天下》週刊證實了更名的說法，但新的名稱尚不清楚。
據知情人士透露，那裡花園的更名是因為此前運營方的堅持，“二房東說所有拿不走的，都要帶走。”
此外，上述雙方都不能明確重新開業的具體時間。一位核心商戶透露，本週五（7月8日）多數商戶或將重新開業，但也受到影響。“我們原來押金還沒拿回來，已經簽了新合同，新押金。”
可以肯定的是，81號的那裡花園商戶正在減少。
這種舊業態的撤退並不陌生，2005年前後，隨著三里屯南北街的拆遷，“酒吧一條街”也曾在三里屯消失。在這之前，名噪一時的“服裝街”與“汽配街”也被拆除。
2007年時，三大地產商共同瞄準了三里屯地塊，3.3大廈、三里屯SOHO拔地而起，開放式商業街區“三里屯Villaage”還不被人所看好。5年之後，“三里屯Villaage”由聯營轉為太古地產的全資自持物業，它也正式更名為太古裡。
正如日後人們所看到的，三里屯朝著更加規整、有序的商業形態演進。而在這個過程中，零散的、個體的、混亂的經濟業態不可避免地被大型商業的“圈地運動”所覆蓋。
在三里屯，有撤退，就會有進擊。
被改造後的雅秀大廈是縮影之一，它後來叫“三里屯太古裡西區”，從2021年底開始正式營業，引入16家新品牌。
最先入駐的陶陶居是一家粵菜北上的老字號，一開業，北京首店的網紅效應就已顯現，營業不足72小時，就有代排隊取號的黃牛出現，150元幫人取號一次。
曾經和太古裡南區LOGO一同構成著名地標的優衣庫，現在也搬到了西區，雄踞三層空間。和搬家前相比，新的優衣庫門店多了很多創意設計，店內內建了花店，擺放著定價幾十元不等的花卉、綠植。
一位優衣庫店員介紹稱，店鋪去年底搬家，以前的店是大型店，而現在的店是“全球旗艦店”、“北京首家”。另外，這也是優衣庫繼 2010 年上海南京西路店和2013年淮海路店之後，在中國的第三家全球旗艦店，三里屯對優衣庫的重要性不言而喻。
除此之外，西區還有另外兩家核心店——北方首家NIKE RISE零售概念店和運動品牌迪桑特全球旗艦店。據兩家門店店員介紹，和普通門店相比，該類門店都有一個共同點：品類更多、更年輕化、覆蓋客群更廣、功能也更多樣。
2021年底，據媒體報道，在首店、旗艦店的帶動下，三里屯太古裡西區迅速躍升為全新打卡地，週末日均客流約兩萬人。
“胖妹面莊”是今年3月才入駐的，開在優衣庫的樓上。這家江湖菜館其實在社交平臺上已經火了三四年，其在北京的第一處地址選在一個極難發現的小巷子裡，據稱排隊的人能排到街口，被稱為“北新橋排隊大王”，是被驗證過的人氣擔當。
一位工作人員表示，來此處開店是因為商場的主動邀請，“不然也不能來這兒呀，這租金多貴”。在這裡，16元就能點一份的小面，再花16即可點一份冰粉，人均消費在100元以下。相比同一個商場內那些動輒上百的餐廳，可以說，這裡形成了一個西區顧客就餐選擇的有效補充。
一位正在胖妹麵館等待叫號的消費者告訴《財經天下》週刊，剛開業時，挑週末來吃，一度排不上號。現在人流沒那麼多了，但此時也需等待30分鐘。還有一位食客，本只打算在此逛逛，但因為看到該面館定價不高，且適合一人份餐食，於是果斷排了號。
這只是三里屯消費業態不斷延展的一角。除了全新推出的西區，此前，在連線三里屯太古裡南區與北區的三里屯西街過道上，出現了三聯韜奮書店、春風習習以及曉島等文化產業業態。
不過，進擊的巨頭無疑還是那些國際大牌。去年，ARKET全國首店、Butterful & Creamourous區域首店、中國首家Ralph Lauren拉夫勞倫之家、絲芙蘭北京旗艦店等大牌進駐南區。資料顯示，2021年，三里屯商圈入駐“首店”136家，成為名副其實的首店收割機。今年，還有HM旗下中高階品牌& other stories、英國倫敦潮牌ACW等品牌的加入。
最顯眼的是南區南入口處的兩棟標誌性建築，現在由阿迪達斯亞洲旗艦店和潮流品牌Gentle Monster全球旗艦店接手。《財經天下》週刊探訪看到，目前這兩個店面都仍在籌備中，建築外圍著巨大的擋板，據稱將在10月籌備完畢。一座將打通太古裡西區與南區的連橋，也計劃在今年7月開工。
各個方向都在升級改造、不斷擴容。太古裡北區，將被升級成一個頂尖奢侈品全球旗艦店叢集，承載更多的首店、旗艦店以及奢侈品大牌。作為新消費品牌孵化基地，與太古裡北區一路之隔的“三里屯#024”已經亮相，成了新的“網紅打卡地”。
放眼更大的三里屯的商圈，通盈中心、三里屯SOHO、世茂工三等新興商業體都在升級，承接新的辦公需求和消費需求。盈科中心還有一片新增的辦公區，是改造自太平洋百貨。二層以上全改成了辦公空間，一層主打咖啡和銀行等業態，再地下一層則是餐飲、健身、超市等。不過，走在潮流最前沿的三里屯太古裡客流最大，在三里屯商圈中租金也最高。
三里屯似乎永遠處在變化之中，據公開報道，有北京熱門商場知情人士表示，較大型的購物中心每年的品牌更換率超過20%。
但當潮流褪去，三里屯也需要面對一部分殘局。
那裡花園旁邊的韓國美妝時裝品牌3CE門店前，一張“今日暫停營業”的告示已經張貼一個月，玻璃門內，清空的貨櫃貨架堵在門口，官方對此表示，是因“場地租約到期”。
陳冠希開的潮牌買手店JUICE、中國香港潮流買手店Popcorn和日本牛仔品牌Evisu，也傳出將停運撤店，這些品牌都在街頭潮流興盛時期引入，在海淘興起、疫情反覆的當下退熱。
2007年初，太古地產以48億元的價格從北京國峰置業手上買下“新三里屯”這個專案的時候，稱得上是冒險，開放式街區被認為並不適合寒冷嚴酷的冬季。當時整個北方地區都鮮有開放式街區商業專案成功的案例。
再者，三里屯並非傳統意義上的高階消費商業中心，讓其名聲大噪的，也是從1990年代逐漸興起的“狂亂迷醉”的酒吧文化和夜間消費文化。
那時，受北京奧運帶來的城市建設浪潮影響，商業專案開始集中湧現，如今我們熟悉的購物中心大多在這個時期誕生：2007年，新光天地（現已改名北京SKP）、金融街購物中心開業；2008年，西單大悅城、藍色港灣、銀泰中心、北京apm陸續開業。
但三里屯的地理位置也有天然優勢，其北面毗鄰北京最大的使館區。歐盟、加拿大、澳大利亞、德國、挪威、義大利等數十個大使館坐落於此，附近還有不少外交公寓、聯合國駐華機構及諸多跨國公司總部，是外國人最早聚集的地方之一。
也是在2008年，改造後的三里屯Village開業。彼時，知名廣告公司奧美給太古裡設計的品牌slogan：“這裡什麼都是，這裡什麼都不是。”
這極好地概括了三里屯當時的業態，一個包含了使館、文藝、酒吧、商超在內的多元地區，一切好的、壞的、文化的、商業的都允許並存。無論你是潮流達人，還是素面朝天的窮詩人，都能自在彙集於此。
但這也許並不是追求穩定、規模化、持續消費的商業體想看到的。於是，兩年後，口號改為：“在三里屯Village，選擇是一場奇遇。”不難看出，太古地產想要把三里屯往年輕化、潮流化、個性化方向靠攏。
2013年，太古裡開始大規模調整租戶，進行品牌升級，向消費潮流的方向靠攏，品牌口號也改成了“Let’s Play Fashion一起潮玩”。自此，“潮”成為了三里屯太古裡的核心理念。運營五年後，它比以往都更加知道自己需要什麼。
2014年的“摩登市集”，至2019年蛻變為“摩登派對”，一年一度的京城潮流盛事也坐落在三里屯。高峰時期，三里屯太古裡平均每天有兩場活動同時進行，潮男潮女熙熙攘攘，端著“長槍短炮”的“老法師”（指攝影師）們緊隨其後，這都構成了一幅太古裡獨特的時尚潮流圖景。
三里屯太古裡，也成為了太古地產創造性轉變社群的一個成功案例，後來，成都太古裡照搬了這種“文化+商業”的形式，塑造了太古地產在內地最主要的一條產品線。
隨著一線、新一線城市土地資源日漸稀缺，特別是主城區的地價寸土寸金，要以“高性價比”從公開市場拿商業用地不太容易。
太古地產中國內地行政總裁彭國邦就曾談道，在新的地塊越來越少的情況下，城市更新的手法不失為開發商的一個新出路。
總部位於中國香港的太古地產於1972年成立，背靠太古集團，致力發展及管理商業、零售、酒店及住宅物業，本世紀初進入內地市場以來，在多個核心城市“開葉散枝”。
作為一家深耕香港市場的地產開發商，過往太古地產在內地的佈局動作謹慎，進軍內地市場20年以來，僅開發了位於北京、上海、廣州、成都4城的8個專案，平均2.5年一個專案。
而在2021年，太古地產開始明顯加碼內地市場，頻頻透過城市更新、合作開發等方式，進一步擴大在內地核心城市的資產規模，並且，這一年在內地打造專案的節奏，明顯要快得多。
7月，太古地產與上海靜安置業簽約，雙方將成立管理公司，雙方各佔40%、60%權益，攜手復興百年張園。
如今，太古地產內地零售物業主要包括：集團全資擁有的北京三里屯太古裡及廣州匯坊、持有97%權益的廣州太古匯，以及分別持有50%權益的北京頤堤港、成都遠洋太古裡、上海興業太古匯及上海前灘太古裡。
顯然，在內地熱點城市開發高階型商業綜合體，給太古地產帶來了不錯的投資回報。
今年3月，太古地產公佈業績報，在2021年開出前灘太古裡、北京三里屯太古裡西區以及拿下上海張園建築群保護專案、西安太古裡專案後，這份財報的情況更引人矚目。2021年太古地產租金收入總額為125.54億港元。其中，香港零售物業的租金收入總額22.91億港幣，同比2022年下跌10%；內地零售物業的租金收入同比上漲了27%至31.68億港幣。
除了太古裡西區，2021年太古地產還在上海攜手陸家嘴，開出了上海首個太古裡專案：前灘太古裡。這是為上海浦東新區“金靴”地段的前灘國際商務區量身定製，雲集巴黎世家、卡地亞、愛馬仕、路易威登等國際奢侈品牌。
太古地產預計未來十年內，在國內和東南亞市場投資將超過一千億港幣。其中，中國內地市場，將是重點市場，預計投資資金超一半，且以一線和新一線城市的商業綜合發展專案為主，預計在十年後內地的物業組合總面積將增加一倍。
內地市場給了太古地產豐厚的回報。三里屯就是一個絕佳的例子。回望當年，改造酒吧街時期，三里屯並不只有太古裡。盈科中心、SOHO、世茂……都算得上是頂級的商業地產專案。但如今，人們提及三里屯，腦海裡劃等號的也就只剩下臨街那座標誌性的玻璃外觀大廈、南區潮流的旗艦店、網紅店、北區五步一奢侈品店的“貴氣”街道。
太古裡開業前，盈科中心曾是三里屯重要地標建築，樓下的太平洋百貨也是風靡一時的大型商場，於2007年實現盈利1284萬元。不過，隨著太古裡等諸多新穎專案的佈局完畢，盈科中心被搶去風頭，無人問津，急於套現的地產商李氏家族決定脫手，於2014年賣出。
SOHO中國的締造者潘石屹，也是最早入局三里屯的投資者之一。潘石屹曾以35億天價拿下三里屯47萬平方米的地塊，試圖在這片毗鄰北京CBD地區的土地上大展拳腳。即便是在經濟低迷的2008年，開盤三天也有高達41.2億銷售額，被潘石屹稱為“奇蹟”，他甚至放言，“幾年後，這裡的價格就是上海最繁華區域商業的價格”。為此，潘石屹當時給出的報價十分驚人，平均售價接近5萬元/㎡。
而在今年3月，為了最佳化資產結構、緩解資金壓力，SOHO中國方面宣佈，將以七折價格“甩賣”包括三里屯SOHO在內的3.2萬平方米的京滬兩地優質物業。這也就意味著，三里屯SOHO在未來或將“更名改姓”。
另一邊，世貿集團打造的世茂廣場工三專案，命運更為多舛。2016年，被賈躍亭的樂視控股以29.72億元的價格收購，如果順利的話，會被打造成一個集多功能為一體的專案。然而，就在樂視接手2個月後，賈躍亭遠走美國，樂視只得無奈出售此專案，但多次拍賣均無人問津，直到2021年7月，才被中植系旗下的北京卓睿物業管理以16.45億元拍下。
最初入局的太古、SOHO以及世貿三大勢力中，只有太古地產打造的太古裡影響不減當年。十多年過去，三里屯太古裡的結界圈漣漪般一圈圈向外拓寬，北京年輕人的夜晚有了更多樣的選擇。
但三里屯，似乎也只剩下太古裡了。
（文中溫良為化名）
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