乐居财经 张文静 发自深圳
都说深圳的企业走在创新的道路上，其实创新只是一部分，另外一部分转行去了房地产。这其中也包括了“深圳人自己的啤酒”——金威啤酒。
2013年，金威啤酒从啤酒业务改行房地产后，摇身一变成“粤海置地”。七年时间，说长不长，说短不短，且背靠国企，这位地产“新兵”的表现却极为平淡，步伐谨慎。
眼下，一则关联交易公告，再次映射出了粤海置地的转型困境。
10月29日，粤海置地（00124.HK）发布公告，其间接全资附属公司粤海置地深圳拟以9.54亿元收购江门粤海51%的股权及贷款，同时以2.74亿元收购惠阳粤海及其全资附属公司惠州粤海的全部股权。
据悉，江门粤海成立于今年6月，由粤港投资100%控股；惠阳粤海成立于1993年1月，由惠阳地产、粤港投资分别持股80%和20%。
穿透可知，粤海置地由粤海投资控股，后者持有粤海置地73.82%股权，二者最终股东为粤海控股。惠阳地产则由粤海控股间接全资拥有。因此，这两笔交易为关联交易。
凭借这两笔交易，粤海置地从母公司粤海控股获得两宗土地。
公告显示，江门粤海的主要资产为位于广东江门市蓬江区北路东侧的几幅土地，总面积19.27万平方米；惠阳粤海和惠州粤海的主要资产为位于广东惠州大亚湾区澳头妈庙的土地，面积3.07万平方米。
对于房企而言，土地是粮草。一定程度上，土地储备决定了未来规模，粤海控股正通过关联交易为粤海置地“输粮”。事实上，过去几年，这样的操作并不少见。
目前，粤海置地拥有6个地产项目，大部分由母公司输送。自2013年转型房地产业务以来，粤海置地由母公司一路扶持至今。
金威啤酒改行做地产
粤海置地前身为金威啤酒，它曾是珠三角龙头，当时在深圳的市场份额占到7成左右。
由于市场下行，金威啤酒业绩从2006年开始下滑，到2012年亏损已高达1.68亿港元。2013年，金威啤酒将啤酒业务出售给华润雪花啤酒有限公司，主要经营业务更改为房地产发展及投资业务，公司名称也变更为粤海置地。
不过，这场转型并非容易。直到2015年6月，时任粤海置地主席的黄小峰坦言，公司转型仍未完成。
粤海置地真正在房地产领域站稳脚跟是在2015年。2015年3月，粤海置地以5.1亿港元的低价收购控股股东粤海控股全资下属公司胜旺有限公司及其附属公司100%股本权益，由此获得了广东番禺如英居项目80%的股权。
此后两年，粤海置地都未补充土储。2018年，粤海控股再次向粤海置地“输粮”。
当年7月，粤海置地以11.73亿元人民币向粤海控股旗下公司收购了广粤房100%的股权。通过这笔关联交易，粤海置地获得了拾桂府和宝华轩两个即可入市销售的住宅项目。
拾桂府项目住宅于当年11月起销售，而宝华轩项目在收购前已完成销售。这两个项目再次撑起了粤海置地之后两年的业绩。
乐居财经获悉，2019年以前，粤海置地几乎不通过公开市场拿地，此前拥有的4个地产项目，其中如英居、拾桂府、宝华轩3个项目均通过关联交易从股东方面获取。
除此之外，粤海置地还保留了金威啤酒位于深圳布心的一块旧厂房用地，占地面积近9万平方米。
2016年6月，粤海置地以22.67亿元人民币收购布心地块使用权，将其转换为商业用地及新型产业用地。作为粤海置地的重点项目，粤海城项目（布心项目的宣传名称）将打造成涵括商务公寓、购物中心和写字楼等业态的商业综合体。
粤海置地在该项目中砸下了大笔资金。2017年，黄小峰曾对外表示，由于布心项目投入大，为专注发展深圳布心商业项目，当年不考虑拿地。截至2020年6月底，粤海城项目累计发展成本及费用合共48.77亿港元。
不过该项目推进较迟缓。2018年底，粤海城项目首期项目物业才开始预售，2020年6月才完成竣工备案并交付。
业绩上演“过山车”
过去几年，由于过度依赖母公司的“输粮”，粤海置地的业绩大起大落。
粤海置地2014年的营收仅为342万港元。2015年收购如英居这一住宅项目80%权益后，粤海置地2015年和2016 年的营收分别达8.58 亿港元、10.92 亿港元，分别同比上升24971.22%、27.28%。
到2016年底，如英居项目住宅单位总楼面面积的90%已被出售，第二年粤海置地营收就出现断崖式下跌，同比下降82.90%至1.87亿港元。而2018年收购拾桂府项目、宝华轩项目后，粤海置地业绩迅速回升，2019年营收达18.37亿港元，同比上涨487.88%。
2020年上半年，粤海置地营收、净利润分别为18.98亿港元、17.37亿港元，分别同比增长309.02%、5224.7%。大幅上涨，主要由于粤海城项目西北部土地兴建的物业完成竣工备案并交付。
此外，现金流也高低起伏，2015-2019年，粤海置地的经营性现金流分别为5.32亿港元、-2.78亿港元、-6.08亿港元、0.83亿港元和-3.12亿港元。
业绩上演“过山车”，另一程度上反映了粤海置地转型缓慢，自我造血能力不足。粤海置地也在尝试改变。
2019年，粤海置地走出母公司的“庇荫”，开始在公开市场拿地。当年9月，粤海置地以9亿元竞得江门市蓬江区的国有建设用地的土地使用权；8个月后，粤海置地又以22.95亿元摘下珠海金湾区航空新城地块。
与此同时，粤海置地的负债节节攀升。2017年底，粤海置地负债7.04亿港元，到2019年底已增至69.83亿港元，2020年上半年进一步增至81.88亿港元。
眼下，粤海置地主要倚重粤海城西北部项目。而其拥有的粤海城项目北部和南部土地预计到2022年下半年和2023年竣工，通过公开市场获得的江门陈垣路项目和珠海金湾项目也预计要到2022年下半年和2024年才能竣工。